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2005年以來，我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。但不容回避的事實是，盡管調(diào)控房地產(chǎn)市場的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。要破解房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈，需要我們認(rèn)真分析和總結(jié)最近幾年我們房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓(xùn)。

⊙尹中立

近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，主要政策有：

2005年4月30日，出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知》（簡稱“國八條”）。主要內(nèi)容是：增加普通住宅的供應(yīng)，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅。目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定住房價格。

2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（簡稱“國六條”）。主要內(nèi)容是：規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例；進(jìn)一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。

2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內(nèi)容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，主要內(nèi)容是提高利用貸款購買第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又發(fā)布補(bǔ)充通知，進(jìn)一步明確二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

2010年，先后三次出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；三是加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責(zé)任。

2010年4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱為“新國十條”。在歷次調(diào)控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內(nèi)容有：

一是各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機(jī)制，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。

二是堅決抑制不合理住房需求。

三是實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；部分城市暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

四是發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

五是增加居住用地有效供應(yīng)，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

六是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。

七是確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

八是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

九是加大交易秩序監(jiān)管力度。

十是完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

2010年9月29日，國家相關(guān)部委出臺鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。銀監(jiān)會出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國發(fā)［2010］10號文件的通知》。

主要措施有：進(jìn)一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、第三套停貸；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；首次明確表示要在全國范圍內(nèi)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。