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房地產(chǎn)調(diào)控，讓房企資金緊張。7月份，面對(duì)綠城發(fā)行年化收益達(dá)25%的房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博中驚嘆：“一家上市的房地產(chǎn)公司以年息高達(dá)25%的成本融資，看看房地產(chǎn)缺錢(qián)缺到什么地步了？市場(chǎng)下一步會(huì)怎么樣？”

半個(gè)月之后，潘石屹得到了答案：即使再高的成本，房企也未必還能通過(guò)信托產(chǎn)品獲得資金。作為信托推介重要渠道的四大國(guó)有商業(yè)銀行，“暫停代銷(xiāo)或推介房地產(chǎn)信托項(xiàng)目”已得到工行的證實(shí)，四大行推介的信托類(lèi)產(chǎn)品中亦暫無(wú)房地產(chǎn)信托的身影。股份制銀行也多表示“現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行了”。

“資金城池”再失守

房地產(chǎn)信托之門(mén)并非猛然關(guān)閉。

今年上半年，信托資金投向房地產(chǎn)集合信托的資金達(dá)1191億元，占整個(gè)集合信托成立資金比例的43.7%，平均預(yù)期年收益率可達(dá)9.72%。5月底及6月底，銀監(jiān)會(huì)分別對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”、要求信托公司“今后凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。形勢(shì)就此逆轉(zhuǎn)。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，新成立房地產(chǎn)信托資金占集合信托成立資金的比重一直在40%以下，幾大房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也出現(xiàn)了較多折讓的情況。

7月底8月初，房地產(chǎn)信托被紛紛叫停。銀行集體叫停代理房地產(chǎn)信托是否源自監(jiān)管要求，沒(méi)有得到相關(guān)人士的證實(shí)，但認(rèn)為這是房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入及延展，似乎是合情合理的推論。上海東證期貨分析師認(rèn)為，從工行停止房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可以看出商業(yè)性房地產(chǎn)已基本遭到“圍攻”：從嚴(yán)格的限購(gòu)抑制不合理需求，到大幅增加保障房的供應(yīng)以及現(xiàn)在從現(xiàn)金流上抑制開(kāi)發(fā)商。就目前來(lái)看，有關(guān)部門(mén)抑制房?jī)r(jià)目標(biāo)不達(dá)，調(diào)控將不止。

房地產(chǎn)信托被叫停，并非房企丟失的第一座“資金城池”。房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款在2010年已較2009年縮減一半以上，資本市場(chǎng)融資也僅為2009年的一成多。據(jù)央行初步統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)貸款新增7912億元，同比減少43%；其中，開(kāi)發(fā)貸款新增2098億元，同比減少53%……

略令人意外的是，就在7月29日，首開(kāi)股份宣布，擬向吉林省信托有限公司申請(qǐng)兩筆信托貸款，總計(jì)融資金額達(dá)9億元。長(zhǎng)期研究信托領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析，即使最后申請(qǐng)成功，也不能否認(rèn)信托大門(mén)越關(guān)越緊的事實(shí)。

“圍城”下尋求出路

在其他“資金城池”失守之時(shí)，商品房銷(xiāo)售回籠資金，依然是房企最重要的陣地。表現(xiàn)最為突出的萬(wàn)科，8月5日公布的銷(xiāo)售快報(bào)顯示，7月份，該公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積78.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額90.8億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)3.2%和7.7%。2011年前七個(gè)月，剔除香河歡慶城項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)后，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積637.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額740.9億元。

銷(xiāo)售回籠資金不錯(cuò)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，只是一座“獨(dú)木橋”。某香港上市房企的總監(jiān)告訴記者，開(kāi)發(fā)商總不能吊死在一棵樹(shù)上，這樣會(huì)給銷(xiāo)售造成非常大的壓力，容易進(jìn)退失據(jù)。因此，尋找新的資金出路成為房企的當(dāng)務(wù)之急。首開(kāi)股份證券事務(wù)代表鐘寧接受媒體采訪時(shí)所說(shuō)的話就很有代表性：像所有開(kāi)發(fā)商一樣，首開(kāi)股份不放棄任何一個(gè)能夠?qū)镜呢?cái)務(wù)狀況有所改善的融資方式。

不放棄改善財(cái)務(wù)狀況的融資方式之一，可能包括搭保障房便車(chē)的發(fā)債。8月4日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，為滿足公司保障房項(xiàng)目建設(shè)需要，擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)50億元的非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具。而在兩個(gè)月前，首開(kāi)股份剛剛公告擬發(fā)行不超過(guò)43億元中期票據(jù)，理由同樣是用于保障房建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年已有首開(kāi)、保利、棲霞建設(shè)、信達(dá)地產(chǎn)四家房企以保障房之名擬融資，總額達(dá)170億元。

對(duì)于房企借道保障房融資，業(yè)內(nèi)并不奇怪。萬(wàn)聯(lián)證券研究員黃鵬認(rèn)為，保障房全面提速給房企帶來(lái)融資渠道的紅利，“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)保障房的依賴(lài)將使得開(kāi)發(fā)商獲得談判籌碼，高額緊繃的融資渠道已出現(xiàn)松動(dòng)，這利好市場(chǎng)前景”。

銷(xiāo)售大量回籠資金也好，借道保障房融資也好，都是少數(shù)房企的事情。對(duì)大多數(shù)房企而言，資金之渴更加嚴(yán)重。一旦“資金城池”繼續(xù)失守，將會(huì)有越來(lái)越多的房企面臨破產(chǎn)、被收購(gòu)的命運(yùn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩分化將會(huì)越演越烈。(來(lái)源:羊城晚報(bào))