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在今年8月份之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面相對(duì)樂(lè)觀的局面導(dǎo)致管理層頻頻發(fā)出樓市繼續(xù)調(diào)控的信號(hào)，其中涉及的環(huán)節(jié)有：一線城市進(jìn)一步收緊、二三線城市限購(gòu)升級(jí)、房企開(kāi)發(fā)貸款，叫停房地產(chǎn)信托投資基金、土地市場(chǎng)調(diào)控等諸多方面。但是，當(dāng)前美歐債危機(jī)之后，中國(guó)樓市內(nèi)外環(huán)境交加，新的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)難度增加，是否繼續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策給當(dāng)前管理層出了個(gè)難題，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪的政策博弈期。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為主要有三方面原因：

首先，從外部環(huán)境來(lái)講，美債歐債危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)又面臨著輸入性通脹的市場(chǎng)壓力，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策是否放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否放松調(diào)控又?jǐn)[在政府面前。

其次，樓市調(diào)控背景下，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期看好、短期內(nèi)平穩(wěn)兩種大為不同的上漲的預(yù)期，為樓市調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)出了更大的難題。

第三、在內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，“限購(gòu)”與“限價(jià)”之爭(zhēng)，政策方向博弈突顯當(dāng)前樓市調(diào)控政策的尷尬。也突顯了新的二三線城市調(diào)控政策在綜合平衡政府財(cái)稅收入與市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)系時(shí)的難言之隱。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪的政策博弈期這個(gè)關(guān)鍵階段，筆者認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)最穩(wěn)妥的方法就是繼續(xù)維持現(xiàn)有調(diào)控政策不變，靜觀市場(chǎng)發(fā)展變化，提前做出應(yīng)對(duì)策略，而不是不顧今后市場(chǎng)反應(yīng)，一下子放松或繼續(xù)從緊當(dāng)前的樓市調(diào)控政策。因此，從短期內(nèi)來(lái)看，“金九銀十”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該還是調(diào)控政策繼續(xù)保持連續(xù)性、有效性的一個(gè)政策企穩(wěn)的市場(chǎng)階段。

從這個(gè)角度而言，政策的主要導(dǎo)向還是繼續(xù)維持“金九銀十”及下半年量增價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)局面。

政策面企穩(wěn)，“金九銀十”量增價(jià)穩(wěn)

拿上海來(lái)講，“滬四條”等多方面因素決定下半年市場(chǎng)走勢(shì)是“量增價(jià)穩(wěn)”：

從價(jià)格角度來(lái)講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，漲也漲不到哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下：

第一、滬四條中第一條：加強(qiáng)商品住房銷售方案?jìng)浒笇徍?。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這一條其實(shí)是一個(gè)限價(jià)政策，也可以理解上海樓盤(pán)從此開(kāi)始“政府定價(jià)”。“政府定價(jià)”在此前市場(chǎng)中已有先例，如浙江的舟山地區(qū)就采用政府定價(jià)的方式。一般而言，政府給每個(gè)樓盤(pán)的基準(zhǔn)定價(jià)都會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)的5-10%，按照這樣的操作方式，樓盤(pán)價(jià)格也不會(huì)漲到那里去?！罢▋r(jià)”的行政干預(yù)手段主要是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，維持目前房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)局面。

第二、“一房一價(jià)”導(dǎo)致商品住宅價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)有太大的變化，它既規(guī)定了房?jī)r(jià)上漲的幅度空間，也限制了房?jī)r(jià)下調(diào)的自由，很大程度上講，“一房一價(jià)”是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一項(xiàng)具體措施；

第三、“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”其實(shí)是地區(qū)房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)，10%也罷，不高于GDP增速也罷等等，在城市化背景及正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)規(guī)律下都是正常的漲幅，因此，房?jī)r(jià)變化也是相對(duì)平穩(wěn)的。

從成交量角度來(lái)講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于“滬四條”中叫停外地戶籍補(bǔ)稅購(gòu)房等措施，其實(shí)就是針對(duì)之前規(guī)避限購(gòu)措施而來(lái)，該條政策的實(shí)質(zhì)意義在于上海樓市“限購(gòu)”再度收緊，也是為了限制豪宅及投資客過(guò)多進(jìn)入市場(chǎng)。從這個(gè)意義上來(lái)講，上海包含“金九銀十”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)在內(nèi)的下半年仍將是以自住需求為主的市場(chǎng)。

由于“滬四條”等措施繼續(xù)出臺(tái)，樓市調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)平穩(wěn)，不僅為剛性自住需求購(gòu)房者贏得了積累首付、積累資金的時(shí)間，而且他們也將有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選和甄別與自己居住價(jià)值相匹配的樓盤(pán)，因此，從這個(gè)角度來(lái)講，樓市調(diào)控為自住剛性需求購(gòu)房者贏得了購(gòu)房的時(shí)間和空間。

各大房企逆勢(shì)擴(kuò)張，“價(jià)格戰(zhàn)”在所難免

從房企的角度而言，在這個(gè)市場(chǎng)繼續(xù)博弈，“金九銀十”量增價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)特殊階段，各大房企當(dāng)然不會(huì)放棄逆勢(shì)擴(kuò)張、搶占市場(chǎng)份額的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因此，在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段，各大房企“逆勢(shì)擴(kuò)張”的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格戰(zhàn)”在所難免，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有更多的“策略性降價(jià)”項(xiàng)目。具體來(lái)講，房企在今后的一段時(shí)期內(nèi)的主要策略如下：

首先，由于企業(yè)銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、做上市財(cái)務(wù)報(bào)表、逆勢(shì)擴(kuò)張等原因，大型房企將繼續(xù)采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略。

其次，多數(shù)大型房企具有自我調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)的能力，在當(dāng)前存貨量不斷增加的市場(chǎng)背景下，大型房企一般可以通過(guò)階段性的“策略性降價(jià)”，加速項(xiàng)目銷售的方式來(lái)減輕市場(chǎng)上庫(kù)存量較大的壓力。

第三、部分中小房企或跟隨大型房企“以量換價(jià)”，緩解市場(chǎng)壓力。

對(duì)購(gòu)房者的建議：買(mǎi)房盯緊大房企新盤(pán)一二期，策略性降價(jià)是出手良機(jī)

總體來(lái)講，就是不看宏觀市場(chǎng)面，多看市場(chǎng)微觀面變化。

在目前調(diào)控背景下，不要簡(jiǎn)單的去看宏觀市場(chǎng)在短期內(nèi)表現(xiàn)出來(lái)的漲跌，來(lái)判斷是不是該買(mǎi)房子。從宏觀市場(chǎng)來(lái)看，今年以來(lái)的房地產(chǎn)成交均價(jià)數(shù)據(jù)變化是比較平穩(wěn)的，下半年并不會(huì)出現(xiàn)大的變化。因此，在今后一定時(shí)期內(nèi)，宏觀市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)漲跌波動(dòng)不構(gòu)成購(gòu)房者買(mǎi)不買(mǎi)房的依據(jù)。

購(gòu)房者如何進(jìn)行購(gòu)房呢？更多要看微觀面的因素。首先要看自己的預(yù)算，在自己預(yù)算允許的情況下選擇區(qū)域和樓盤(pán)。優(yōu)先跟蹤大型房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一期和二期，因?yàn)榇藭r(shí)購(gòu)買(mǎi)相對(duì)價(jià)格往往是比較低的，如果不是以自住為目的，今后也會(huì)有較大的升值空間。第二是把握好購(gòu)房時(shí)間窗，在目前的調(diào)控背景下，多數(shù)大型房企會(huì)采取階段性的策略性降價(jià)，一旦開(kāi)發(fā)商采取策略性降價(jià)，建議購(gòu)房者可以把握好這個(gè)時(shí)間窗口迅速出手，否則，錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)間窗，那購(gòu)房者估計(jì)會(huì)付出相應(yīng)的代價(jià)。