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上半年房地產(chǎn)調(diào)控在控制成交量方面取得了顯著效果，但各大城市房價依然保持高位。進(jìn)入7月，上海、深圳等城市先后推出了更加行政化的調(diào)控措施——限價；由 于一、二線城市限購政策的擠出效應(yīng)，部分二、三線城市投資需求日趨活躍，中央政府或?qū)⒃诮跀U(kuò)大限購城市范圍，跨區(qū)域開發(fā)商的銷售表現(xiàn)將受到影響；而監(jiān)管 部門對房地產(chǎn)信托的叫停，或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商全面降價的導(dǎo)火索。

從市場的表現(xiàn)來看，7月重點城市住宅成交依然在低位徘徊，而供應(yīng)則保持高位，重點城市住宅庫存進(jìn)一步上升；土地市場上，開發(fā)商拿地?zé)崆橄?，地價出現(xiàn)明顯 松動。在政策和市場雙重的壓力下，一線城市和二線發(fā)達(dá)城市已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性降價現(xiàn)象，并且這種降價趨勢正逐步蔓延，中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵預(yù)計三季 度部分熱點城市的房價將出現(xiàn)拐點。

政策再次收緊 效果有待觀察

7月12日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出，房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。對已在全國近40個城市出臺的限購政策，明確提出要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，而房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。在此背景下，住建部或?qū)⒂?月公布二三線限購城市名單。

與一線城市出臺限購令前市場的火爆情形相比，二、三線城市近期的市場表現(xiàn)則十分平靜，并未出現(xiàn)提前搶購的現(xiàn)象。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計了7個未限購的二三線 城市的近期市場表現(xiàn)，7月上述城市的住宅總成交面積為104萬平方米，環(huán)比基本持平，其中安慶和韶關(guān)2市的住宅成交出現(xiàn)環(huán)比明顯上升。

但從一、二線城市上半年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，“限購”無疑是對市場影響最大的調(diào)控措施。中原集團(tuán)研究中心近期對50個尚未實施限購的城市市場情況及出臺 限購政策的可能影響進(jìn)行了調(diào)研，結(jié)果表明，一旦這50個城市出臺限購政策，成交量受影響的城市數(shù)量將占九成。其中，22個城市（占比44%）將受到明顯沖 擊，另22個城市（占比44%）將受到一定影響，其余6個城市（占比12%）將不會出現(xiàn)明顯變化。因此，隨著二三線限購城市名單的后續(xù)公布，這些城市或?qū)?難再獨善其身。

7月，一線城市中的上海、深圳均出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不約而同地提出了限價要求。與限購相比，限價政策更具行政意味，同時與地方政府的執(zhí)行力度也密切相關(guān)。劉淵認(rèn)為，上海的限價對市場影響較小，而深圳的限價政策將對市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

上海的“滬四條”徹底堵住了通過補交納稅證明的購房渠道，同時還提出房管部門要指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質(zhì)樓盤實際成交價格、委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評 估等方式合理定價。由于限購政策出臺后上海的外地購房者比重已經(jīng)明顯下降，因此限制補交納稅證明對全市住宅成交的影響有限，僅對部分外地客戶占主導(dǎo)的樓盤 影響較大；而限價政策也未出臺實質(zhì)的實施細(xì)則，具體操作取決于各區(qū)縣的房管局，限價政策或?qū)Χ▋r偏高的高檔住宅造成一定影響，尚不會影響上海整體住宅市場 的價格水平。

深圳規(guī)定8月1日起執(zhí)行新的限價政策。將按照90平米以下、90至144平米，144平米以上這三種面積段進(jìn)行限價。規(guī)定新開樓盤不得超過同質(zhì)樓盤的均 價，新拿證項目不得超過上月實際成交價格。深圳的限價政策有具體的執(zhí)行細(xì)則，可操作性較強(qiáng)，開發(fā)商很難規(guī)避，尤其對新開的高端樓盤而言，大幅溢價開盤必將 受限。因此，8月1日之后如何推盤及定價將成為深圳發(fā)展商的頭等大事，這將在一定程度上影響短期內(nèi)的住宅供應(yīng)。

成交低位僵持 供應(yīng)壓力增大

7月，中原監(jiān)測的14個重點城市的新建住宅總成交面積為727萬平方米，環(huán)比微漲1.31%。2010年4月“新國十條”出臺后，市場成交經(jīng)歷了4個月的 調(diào)整，在9月重新恢復(fù)到較高水平；然而同樣是調(diào)控后的第5個月，本月的住宅成交水平依然處于較低水平，限購政策的影響力可見一斑。

與6月相比，本月成交出現(xiàn)明顯反彈的城市有深圳、天津、南京、青島、長春；成交與上月基本持平的城市則是北京、上海、成都、杭州、東莞、合肥；而成交出現(xiàn) 明顯下滑的城市包括廣州、重慶、石家莊。本月表現(xiàn)較佳的城市中，天津、青島、長春延續(xù)了較好的反彈勢頭，月度成交量正逐步接近歷史平均水平。劉淵認(rèn)為，該 三地成交量快速回暖的原因是當(dāng)?shù)叵拶徴邎?zhí)行相對靈活，且依然執(zhí)行購房落戶的政策。

在限購政策下，符合條件購房者的數(shù)量是有限的，因此提早鎖定潛在客戶已逐漸成為開發(fā)商的共識。根據(jù)中原對7個重點城市的監(jiān)測，4至7月的平均住宅供應(yīng)面積 為565萬平方米，與2至3月的平均值307萬平方米相比，增長84%。而565萬平方米的供應(yīng)水平與2009-2010年的平均月度供應(yīng)值585萬平方 米相比已基本相當(dāng)，表明供應(yīng)已回升至相對高位。

通過對北上廣深四大城市2008年和2010年兩次降價過程的分析，中原集團(tuán)研究中心發(fā)現(xiàn)，供求比的大幅上升與房價下跌之間存在著密切的關(guān)聯(lián)，每逢供求比達(dá)到或超過1.3-1.5之際，必然伴隨著房價的向下調(diào)整。

從最近4個月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為1.74、1.58、2.63、1.63，而上海、 廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.26、1.03、1.11。從市場的表現(xiàn)來看，上述供求比已達(dá)高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實質(zhì)性降價 的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價格目前依然比較堅挺。

土地市場遇冷 地價穩(wěn)中有降

7月，中原所監(jiān)測的15個重點城市的居住用地供應(yīng)達(dá)522公頃，該數(shù)值處于今年的中等偏低水平，較上半年均值下降16%，顯示供地勢頭明顯放緩。受到期出 讓地塊數(shù)量減少的影響，本月居住用地成交461公頃，環(huán)比下降54%，較上半年均值下降21%。本月居住用地共推出90幅，成交70幅，20幅地塊流標(biāo)。 其中沈陽流標(biāo)15幅，成都、南京流標(biāo)各2幅，長沙流標(biāo)1幅。15個城市的平均流標(biāo)率為22%，流標(biāo)率呈大幅上升之勢。近期居住用地市場供求的雙雙萎縮，流 標(biāo)率的大幅攀升，反映出開發(fā)商在經(jīng)歷了上半年的調(diào)控后，資金鏈已逐步收緊，對后市取態(tài)日趨謹(jǐn)慎，拿地節(jié)奏明顯放緩。

受土地成交冷清的影響，本月居住用地的溢價率明顯收窄，土地價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的現(xiàn)象。7月，一線城市居住用地的平均溢價率達(dá)10%，較上月下降24個百分 點；二線城市居住用地的平均溢價率達(dá)24%，較上月下降15個百分點。從地價來看，一線城市居住用地的平均地價約為4485元/平方米，環(huán)比微跌1%；二 線發(fā)達(dá)城市居住用地的平均地價約為2778元/平方米，環(huán)比上漲15%；二線發(fā)展中城市居住用地的平均地價約為1513元/平方米，環(huán)比下跌5%。雖然平 均成交地價中有結(jié)構(gòu)因素的影響，但從近半年趨勢來看，土地市場的趨冷已是不爭的事實?？紤]到土地價格的傳導(dǎo)作用，若近期土地價格明顯松動，則將成為房價全 面調(diào)整的重要信號。

房企資金趨緊 房價破冰已然

日前，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”，已有20余家信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增 信托資金累計達(dá)2077.66億元。在收緊房地產(chǎn)信托后，開發(fā)商目前唯一未受調(diào)控的融資渠道僅剩下海外融資，而海外融資本身的限制條件較多，對當(dāng)前內(nèi)地房 企來說無異于杯水車薪?？梢哉f，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資大門已經(jīng)基本關(guān)閉。在融資無門的情況下，部分資金緊張的中小發(fā)展商將加快降價或項目出售的步伐，房地 產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步增強(qiáng)。

通過對最近4個月重點城市供應(yīng)數(shù)據(jù)的分析，中原集團(tuán)研究中心發(fā)現(xiàn)，在成交持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度，這種情況表明 開發(fā)商已經(jīng)意識到調(diào)控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商近期的首選。從我們對重點城市市 場的監(jiān)測來看，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)全面松動，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪，而品牌開發(fā)商的率先降價將進(jìn)一步帶動區(qū) 域整體價格的下調(diào)，房價拐點已逐步顯現(xiàn)。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進(jìn)入下降通道。