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在近期的商業(yè)地產(chǎn)論壇上，某商業(yè)地產(chǎn)老總在回答商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫是，委婉的表示：“近期各路資本追捧商業(yè)地產(chǎn)主要是兩個(gè)原因，一個(gè)是企業(yè)自身有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，二是政府在出讓地塊時(shí)候有商業(yè)地產(chǎn)的附加條件和規(guī)劃。”

其實(shí)，他沒有正面回答當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫的問題。那么當(dāng)前各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于什么樣的狀態(tài)？首先看一下筆者粗略統(tǒng)計(jì)的一組各地城市綜合體建設(shè)的數(shù)據(jù)：

截至2010年底，上海城市綜合體已有32個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)770萬平方米。未來三年，上海十萬平方米以上的城市綜合體項(xiàng)目將新增超過50個(gè)，新增供應(yīng)量總計(jì)約為1380萬平方米。

在二三線城市，近期在建或擬建的城市綜合體數(shù)量，成都80多個(gè)、合肥22個(gè)、無錫20余個(gè)、福州16個(gè)、石家莊15個(gè)、濟(jì)南16個(gè)，就連剛剛獲批經(jīng)濟(jì)特區(qū)的喀什，市區(qū)人口約30多萬，規(guī)劃和在建的城市綜合體也多達(dá)到18個(gè)。

由數(shù)據(jù)可知，不僅北京、上海、深圳的城市綜合體建設(shè)一路高歌猛進(jìn)，成都、合肥、無錫、濟(jì)南等二三線城市也紛紛加入了城市綜合體建設(shè)行列。萬達(dá)集團(tuán)、SOHO中國(guó)、凱德置地等知名開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)也聲稱將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開發(fā)，并加大投資力度。城市綜合體井噴，商業(yè)地產(chǎn)挺進(jìn)“地標(biāo)時(shí)代”。

作為城市與區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，也作為城市精神符號(hào)，我們不可否認(rèn)在城市化進(jìn)程過程中，這些“地標(biāo)”的積極作用，但各地商業(yè)地產(chǎn)挺進(jìn)“地標(biāo)時(shí)代”未免顯得有點(diǎn)盲動(dòng)的因素，因此，筆者建議，在住宅“限購(gòu)”導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的過程中，也要認(rèn)真冷靜思考進(jìn)度商業(yè)地產(chǎn)的種種問題：

第一、新興區(qū)域興建地標(biāo)，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，布局過于超前。拿上海和北京為例，上海處于郊區(qū)的新興城區(qū)型綜合體約占總體供應(yīng)量的56%，北京新興城區(qū)型綜合體占到全市供應(yīng)量的38%。新興區(qū)域大幅興建城市綜合體，不僅僅直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大的問題，而且在未來面臨更多的是長(zhǎng)時(shí)間的培育及項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)問題。

第二、是否有充裕資金或融資模式支撐項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。盡管近期表態(tài)搶灘商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商、基金公司、保險(xiǎn)資金等企業(yè)實(shí)體擁有雄厚的資本作為背景支撐，但是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這些商業(yè)地產(chǎn)新秀必須與與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大鱷博弈。雄厚的資本成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)決勝的必不可少條件，但是良好的資本運(yùn)營(yíng)能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定，與市場(chǎng)的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。

第三、城市綜合體同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。在各地城市綜合體井噴，挺進(jìn)“地標(biāo)時(shí)代”的同時(shí)，城市綜合項(xiàng)目能否定位差異化，彰顯各自特殊元素，將成為其成功的關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，城市綜合體當(dāng)中每個(gè)項(xiàng)目可以采取各自不同的方式營(yíng)造具有“主題”概念的消費(fèi)。如項(xiàng)目中可以融入更多的中國(guó)元素、引入“體驗(yàn)式”消費(fèi)，注重“休閑”因素，能夠讓更多的消費(fèi)者體驗(yàn)“慢”生活的樂趣等等。

第四、進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新秀，即使可以從同行當(dāng)中挖幾個(gè)核心人才過來，但是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理絕非如此簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)的投資者在經(jīng)營(yíng)管理方面要準(zhǔn)備好交充足的“學(xué)費(fèi)”。