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鄂爾多斯的房地產(chǎn)，是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的象征，引起全球關(guān)注。但這個(gè)泡沫沒(méi)有破滅，短時(shí)間內(nèi)也不會(huì)破滅。

從2008年開(kāi)始，《紐約時(shí)報(bào)》開(kāi)始連續(xù)報(bào)道鄂爾多斯。去年10月，《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道稱鄂爾多斯新城康巴什為鬼城，人口稀少，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，2009年鄂爾多斯的住房銷售額達(dá)到了24億美元，而2004年才不過(guò)1億美元。在此期間，一平方英尺（約合0.093平米）的商業(yè)和住宅房產(chǎn)的平均價(jià)格上漲了260%，達(dá)到了53美元。面對(duì)如此讓人憂心的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)氐娜藚s沒(méi)有覺(jué)得有什么不妥。

國(guó)內(nèi)投資界人士同樣看不懂鄂爾多斯。高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫從去年4月開(kāi)始，針對(duì)鄂爾多斯進(jìn)行調(diào)研，走訪了房地產(chǎn)及金融部門的主要主管官員，約訪了近30位資產(chǎn)過(guò)億者。這份報(bào)告標(biāo)題就是《沒(méi)人看懂鄂爾多斯》。

如果按照房?jī)r(jià)收入比、租售比衡量，許多房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重重，卻受到毫無(wú)止境的追捧，政府不得不祭出調(diào)控法寶，打壓房?jī)r(jià)。

從宏觀經(jīng)濟(jì)角度理解，鄂爾多斯是財(cái)富的聚集地。據(jù)住建部與高和投資的調(diào)查，這座羊（絨）、煤（炭）、（稀）土、（天然）氣的資源性城市，憑借資源定價(jià)權(quán)在近幾年充分享受了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最豐厚的蛋糕。內(nèi)蒙古鄂爾多斯人均GDP超過(guò)香港，位居全國(guó)第一，鄂爾多斯資產(chǎn)過(guò)億的富豪人數(shù)超過(guò)了七千人，資產(chǎn)上千萬(wàn)的人至少有10萬(wàn)，要知道鄂爾多斯市區(qū)人口只有35萬(wàn)，每217人中就有一個(gè)億萬(wàn)富翁，每15個(gè)人中就有一個(gè)千萬(wàn)富翁。在鄂爾多斯，財(cái)富的直接源頭是煤礦，間接源頭則是征地，按照目前每年近5億噸的煤炭開(kāi)采量，鄂爾多斯每年因煤炭新增財(cái)富2250億元，鄂爾多斯從2004年開(kāi)始了一輪大征地運(yùn)動(dòng)，巨額的補(bǔ)償讓一些農(nóng)牧民瞬間成為了千萬(wàn)富豪。實(shí)體企業(yè)發(fā)展所引發(fā)的資源溢價(jià)，使鄂爾多斯成為暴富一族，擁有了資產(chǎn)品價(jià)格上漲的底氣。

從金融角度理解，由于財(cái)富大量聚集，鄂爾多斯貨幣泡沫的淵藪之一，貨幣泡沫勾起房地產(chǎn)泡沫。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，沒(méi)有貨幣泡沫，就不可能有房地產(chǎn)泡沫。

2010年，鄂爾多斯全市金融產(chǎn)業(yè)增加值為66.03億元，是2005年的8.7倍，年均增長(zhǎng)54.1%。2010年銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1754.83億元，是2005年的5.71倍，年均增長(zhǎng)41.7%；各項(xiàng)貸款余額1561.97億元，是2005年的5.65倍，年均增長(zhǎng)41.7%。鄂爾多斯成為金融企業(yè)爭(zhēng)奪重鎮(zhèn)，2010年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)鄂爾多斯市的信貸規(guī)模大約為1800億元，除企業(yè)自有資金及其他融資渠道外，初步估算，鄂爾多斯市民間借貸資金運(yùn)作量在500億元左右。此外，周邊地區(qū)的資金流入鄂爾多斯，包括寧夏、陜西、山西以及內(nèi)蒙古中西部地區(qū)的呼和浩特、包頭、巴彥淖爾、烏海等地。民間金融更是發(fā)達(dá)，與資源行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)三足鼎立。

房地產(chǎn)成為財(cái)富的沉淀場(chǎng)所。

2011年，鄂爾多斯預(yù)計(jì)新建住房面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，這意味著每天都有近6萬(wàn)平方米住房推向市場(chǎng)，而鄂爾多斯市區(qū)人口僅有40多萬(wàn)，下轄各旗縣全部人口也只有160多萬(wàn)。

由于現(xiàn)金流充裕，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)很少受到信貸調(diào)控的影響，投資者的現(xiàn)金足以維持房地產(chǎn)的購(gòu)買力；由于人均財(cái)富充裕，房?jī)r(jià)收入比處于可控的范圍之內(nèi)；由于現(xiàn)金充裕，當(dāng)?shù)厝烁緹o(wú)需靠出租收回本息，租售比失去了價(jià)值，當(dāng)?shù)厝速I房就是為了囤積資產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬(wàn)余平方米，市場(chǎng)上沒(méi)有一家二手房中介公司，這說(shuō)明鄂爾多斯人對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒(méi)有從房市上退出的需求和途徑。

鄂爾多斯是個(gè)典型的城市，靠資源與資金支撐起了房地產(chǎn)市場(chǎng)。人無(wú)近慮，必有遠(yuǎn)憂，鄂爾多斯的風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)，在財(cái)富的生成渠道，在資金沉淀在房地產(chǎn)、高利貸與礦產(chǎn)，而沒(méi)有創(chuàng)造出新的財(cái)富增長(zhǎng)極。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行資源價(jià)格下挫，對(duì)于鄂爾多斯來(lái)說(shuō)將是最沉重的打擊，這意味著充裕的現(xiàn)金流將被截?cái)?，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能維持在高位，當(dāng)資金流與人流退潮，康巴什可能會(huì)真的成為一座空城。

資源城市往往會(huì)陷入資源魔咒，他們有充裕的財(cái)富，卻沒(méi)有生成財(cái)富的體制，他們有充足的資源，卻沒(méi)有發(fā)展出資源之外的有活力的經(jīng)濟(jì)模式，從中東到我國(guó)的阜新等地區(qū)，莫不如此。

鄂爾多斯需要發(fā)展的是與資源配套的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以擺脫對(duì)資源的極端依賴，更需要發(fā)展軟性制度實(shí)力，以保證人流與資金流源源不絕。資源熱退卻，經(jīng)濟(jì)仍在，鄂爾多斯才能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人振奮的標(biāo)志。否則，不過(guò)是資源魔咒在中國(guó)的重新上演。