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根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，今年上半年房地產(chǎn)投資同比增長32%，而6月份單月增長率僅28%。與此同時，各地土地流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn)。而根據(jù)研究院的報告，7月中國100個主要城市住宅價格較6月上升0.21%，漲幅創(chuàng)過去11個月以來最低。市場對于房價的討論也由“漲幅趨緩”轉(zhuǎn)為“由漲入跌”，房價拐點(diǎn)是否即將出現(xiàn)？根源于貨幣現(xiàn)象的高房價問題，在諸多嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，是否能夠平穩(wěn)著陸？房價泡沫的退去究竟會否危及銀行業(yè)？為探討上述問題，本報本期采訪了交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、廣東金融學(xué)院副院長陸磊。

房價現(xiàn)拐點(diǎn)？

房地產(chǎn)是否有新的投資進(jìn)入，不能光看現(xiàn)在的投資額，而要看新的土地成交情況。

《21世紀(jì)》：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，今年上半年房地產(chǎn)投資同比增長32%，在限購令的背景下，房地產(chǎn)投資仍然強(qiáng)勁的主要原因是什么？房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前整體資金狀況如何？

連平：今年以來，房地產(chǎn)投資增長較快有幾方面原因：一是很多開發(fā)商布局到了二、三線城市，拉動了整個房地產(chǎn)投資的增長；二是一些開發(fā)商和投資者認(rèn)為房價調(diào)不下來；三是已開工項(xiàng)目對后續(xù)投資的慣性推動；四是保障房投資增幅較大。今年計(jì)劃建設(shè)1000萬套保障性住房，投資1.3萬億，在整個固定資產(chǎn)投資中占20%左右。

上半年保障房開發(fā)貸同比增長約55%，貸款高速增長推動了投資增長。由于保障房大面積開工，房地產(chǎn)投資今年將保持一個較高的增速。下半年盡管保障房開工率會進(jìn)一步提高，投資也會有較高增長，但房地產(chǎn)投資會遇到資金瓶頸，市場供求關(guān)系也會發(fā)生明顯變化?？紤]到房價下跌等可能性，下半年投資增速將有可能回落。

聶梅生：今年上半年房地產(chǎn)投資同比增長30%多，但從7月份開始，這一數(shù)字已開始下降。上半年的增長并不意味著其它資金仍在流入房地產(chǎn)，而是接續(xù)性投資，因?yàn)檫@些土地都是去年或前年買下的，并已取得土地證，做了抵押貸款，現(xiàn)在是箭在弦上，已開盤項(xiàng)目投資必須繼續(xù)做下去，否則變成死盤就沒辦法賣了，整個資金鏈也會徹底斷掉。從這個角度來看，今年下半年樓盤的供應(yīng)量不會減少。

房地產(chǎn)是否有新的投資進(jìn)入，不能光看現(xiàn)在的投資額，而要看新的土地成交情況?，F(xiàn)在各地土地流拍很多，新購?fù)恋夭糠衷谖s，地價增幅也在下降，現(xiàn)在不買地，將來就開不了盤。另一方面，開發(fā)商從銀行獲得貸款非常困難，特別是中小開發(fā)商，尤其是單盤的開發(fā)商，它們有的雖能通過信托來融資，也只能救急，而不能解決整個房地產(chǎn)的饑渴，而且信托融資利率較高，財務(wù)成本占比約15%以上。綜上來看，未來整個房地產(chǎn)投資的走向是下降的。

《21世紀(jì)》：住建部近期表示年底前不會取消限購令，國務(wù)院也表態(tài)可能對二、三線城市實(shí)行限購。您如何判斷未來房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢？

陸磊：現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期效果，公眾對于房價和房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。2007年9月開始的上一輪調(diào)控，效果是顯著的，人們預(yù)期到房價下跌，甚至出現(xiàn)開發(fā)商降價引起老業(yè)主不滿的事例；但本輪調(diào)控以來，房價并無明顯回落。

從房地產(chǎn)投資來看，今年上半年投資增幅依然偏高，房地產(chǎn)仍是中國的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)投資拉動了整個投資的增長，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長。但經(jīng)濟(jì)增長對于房地產(chǎn)投資的依賴，這種結(jié)構(gòu)畸形不但沒有緩解，反而更加嚴(yán)重，所以，調(diào)控還將持續(xù)。前期的調(diào)控使得投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，限購令向二三線城市延伸，是對投機(jī)投資性需求的新一輪“圍剿”。

連平：目前一線城市房價總體呈“滯漲”狀態(tài)，但二三線城市還在繼續(xù)上漲，有的城市漲幅較大，投機(jī)苗頭出現(xiàn)，泡沫增速較快，削弱本輪調(diào)控效果，這是限購令擴(kuò)大的背景之一。

目前一大批大中型房地產(chǎn)企業(yè)已從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。它們在一線城市賺取了可觀利潤，一線城市限購之后銷售低迷，而二三線城市房價偏低，需求較為旺盛，它們在二三線城市取得較好業(yè)績、資金回籠后，在一線城市的樓盤就不必降價促銷。

若限購令擴(kuò)大到二三線城市，尤其那些漲幅過大、投機(jī)需求和泡沫上升較快的城市，那么它們的資金回籠就會有一定困難，促使一線城市房價一定程度的回落。這表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，有助于鞏固并擴(kuò)大本輪樓市調(diào)控已取得的成果。

聶梅生：二三線城市是否實(shí)行限購尚無定論?？梢钥隙?，一線城市的限購效果是明顯的，若二三線城市房價上漲勢頭得不到控制，出臺限購令就是必要的。但7月份數(shù)據(jù)顯示，二三線城市的房價并沒有出現(xiàn)急劇上漲的勢頭，資金也沒有大量流向二三線城市，根據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)(《2011年7月中國房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》)，7月中國100個主要城市住宅價格較6月上升0.21%，漲幅創(chuàng)過去11個月以來最低。在這個前提下還有必要限購嗎？限購不是目的，關(guān)鍵要看二三線城市房地產(chǎn)投資和房價是否大幅上升，若二者都是平穩(wěn)的，就沒有限購的必要。

根據(jù)7月份的月度數(shù)據(jù)，房價環(huán)比增幅繼續(xù)下降或出現(xiàn)負(fù)增長是可預(yù)見到的，到最后，年初和年尾相比，如果不漲不跌是最理想的，也是可能性較大的。環(huán)比漲跌幅小于0.5%代表一個信號，也是大家的目標(biāo)值。當(dāng)然，如果控制不住，大幅下跌也不無可能，2008年就是如此，當(dāng)時是由于金融風(fēng)暴，使整個經(jīng)濟(jì)陷入了恐慌。當(dāng)前美國的狀況也不好，倘若國債問題處理不好，出現(xiàn)類似于華爾街那樣的恐慌，隱患也是存在的。

但按照客觀規(guī)律，若沒有特殊情況，經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)突然大幅下滑。在房價漲幅收窄甚至局部地區(qū)出現(xiàn)回調(diào)的情況下，我看不到調(diào)控政策繼續(xù)加壓的必要性。因此，當(dāng)前的外因和內(nèi)因我們都需注意，尤其是內(nèi)因，要審慎，調(diào)控要適度靈活，不能一味加壓，也不能輕易放松，要更多地觀察市場反應(yīng)。

貨幣驅(qū)動下的房價

我始終堅(jiān)持認(rèn)為，房價下跌并不以銀行貨幣政策收緊為充分必要條件。

《21世紀(jì)》：近期的央行會議提出，要繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，保持必要的政策力度，運(yùn)用利率等手段調(diào)控。那么，未來房地產(chǎn)企業(yè)是否面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險？

陸磊：房企的資金鏈狀況取決于下半年的宏觀政策走向。實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面7月份PMI指數(shù)只略高于50，已臨近分界線，若6、7月通脹率從高點(diǎn)往下走的話，可以預(yù)見，緊縮型政策會進(jìn)入一個平臺期，不會更緊。對于房地產(chǎn)這樣的資金密集性行業(yè)而言，這意味著它們有了一個喘息之機(jī)。但若美國繼續(xù)提高債務(wù)上限之后，實(shí)施第三輪量化寬松政策，那么輸入型通脹將死灰復(fù)燃。為控制通脹，政府將實(shí)行更嚴(yán)厲的貨幣政策，那么資金鏈斷裂的風(fēng)險將威脅諸多房企的生存。

連平：下半年穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)不會改變，沒有由偏緊轉(zhuǎn)為放松的可能性，至多是緊縮力度有所放緩。從下半年到明年初，房地產(chǎn)資金來源總體會持續(xù)偏緊——信貸會很緊，非信貸資金來源增速則較高。

和去年同期相比，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)信貸投入明顯收緊：從新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款來看，去年上半年4500億，今年上半年只有約2000億；從新增購房貸款來看，去年上半年9000多億，今年5800億，也明顯減少。從外資來看，和去年同期相比，今年上半年流入房地產(chǎn)的外資同比增長了75%，但總量才400多億。自籌資金方面也有較快增長，同比增長30%以上。由于銀行信貸較緊，房企得想辦法從各個渠道籌集資金，其它資金來源也增長了17.8%，其中定金和預(yù)收款1萬億，增長了27%。當(dāng)信貸來源明顯偏緊時，非信貸資金增速明顯提高。今年以來，理財、信托產(chǎn)品和委托貸款等領(lǐng)域都有資金流入房地產(chǎn)。

通常下半年開發(fā)貸和住房貸款都比上半年有所減少。在資金偏緊的情況下，有些房企會通過降價銷售來回籠資金。中小型房企可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的狀況。資金困難的中小房企將會被兼并收購，雖然痛苦，但有利于整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，更好地由成長性行業(yè)邁向成熟行業(yè)。