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近期看到一些專家對(duì)于目前國(guó)內(nèi)土地供給模式的評(píng)論，感觸很深。長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論重點(diǎn)都集中在高房?jī)r(jià)問(wèn)題之上，特別是針對(duì)普通置業(yè)者無(wú)力購(gòu)房的現(xiàn)狀分析。但這終歸是表象，現(xiàn)時(shí)很多業(yè)內(nèi)人士，甚至于普通消費(fèi)者都了解，房?jī)r(jià)高最根本的原因并不在于房子本身，而在于房子所立足的土地。

現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中，基本上所有的開發(fā)商賬目都是不透明的，外人很難知道一個(gè)項(xiàng)目建造要花多少錢。但可以通過(guò)其他途徑略知一二。曾經(jīng)有建筑設(shè)計(jì)師向筆者介紹他所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目時(shí)提到，開發(fā)商給他定下的規(guī)定建筑成本是2000-3000元/平方米。盡管這是一個(gè)從化的項(xiàng)目，但按道理，除了土地價(jià)格不同以外，其余建筑成本與廣州其他區(qū)域也不會(huì)相差得太遠(yuǎn)。即使是樓層更高，成本再大應(yīng)該也不會(huì)超過(guò)5000元/平方米。但事實(shí)上，我們現(xiàn)在在市場(chǎng)中看到卻是遍地建筑成本超過(guò)2萬(wàn)元的殘酷現(xiàn)實(shí)。為什么會(huì)這樣？竊以為，原因最終仍然出在土地之上。

而這恰恰是當(dāng)下房地產(chǎn)問(wèn)題產(chǎn)生的根源。在采訪中，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，說(shuō)到房?jī)r(jià)問(wèn)題，房企通常也是擺出一副無(wú)可奈何的嘴臉。所有的責(zé)任最終都會(huì)被推到高額的土地出讓金之上。而每當(dāng)土地拍賣時(shí)，越推越高的數(shù)字游戲也是一場(chǎng)接一場(chǎng)?，F(xiàn)時(shí)，已經(jīng)發(fā)展到樓面地價(jià)沒有兩萬(wàn)水平就根本無(wú)法刺激人們的神經(jīng)的程度。這顯然非常不正常的。

在最近，看到了一個(gè)詞語(yǔ)，“土地增值收益”。筆者認(rèn)為，這是房?jī)r(jià)上漲緣由的最好概括。有一個(gè)非常鮮活的例子。在五六年前有位朋友打算購(gòu)買一套住房用以投資，他在廣州市中心以及周邊的地區(qū)進(jìn)行挑選。最終選擇了在海珠區(qū)花60萬(wàn)元買了一套地鐵口附近的二手樓梯樓，而放棄了在白云同樣價(jià)格買到更大電梯樓的機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)他給出的解釋就是“看中的不是房子而是房子下面的土地?！爆F(xiàn)時(shí)，他手上的這套物業(yè)總價(jià)已經(jīng)接近原來(lái)的3倍，而當(dāng)時(shí)他放棄的電梯樓價(jià)值仍沒達(dá)到翻倍水平。

這就是土地的增值。但事實(shí)上，在目前，可以享受到這種增值待遇的卻僅僅是像上述這樣的投資者，而首次置業(yè)者卻被拒之門外。這就造成了投資者越買越賺，越賺越買，而自住型買家則越看越漲，越漲越難買。要解決這樣的惡性循環(huán)，就要將土地的增值收益讓所有人共享。最理想的結(jié)果是土地僅作為建房的基礎(chǔ)資源，而不是商品出讓。這在現(xiàn)實(shí)肯定不可能實(shí)現(xiàn)。但即使是賣地，政府也應(yīng)該制定更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)控制地價(jià)。事實(shí)上，今年廣州政府勾地的方式已經(jīng)有點(diǎn)這樣的苗頭，但控制力仍然非常溫和。