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“即使房?jī)r(jià)下跌五成，銀行業(yè)也能夠承受。”銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前的這番表述，讓一些敏感的市場(chǎng)人士認(rèn)為，這是樓市泡沫行將破裂前的暗示。那么，中國(guó)樓市的泡沫會(huì)不會(huì)破裂？

“談房地產(chǎn)、談房?jī)r(jià)，必須考慮地域差異，中國(guó)房?jī)r(jià)的地域性差異非常明顯?！睂W(xué)者馬光遠(yuǎn)日前在“大眾輝騰·中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”上的演講頗有點(diǎn)讓人醍醐灌頂。山東萊州是全國(guó)貧困縣，但房?jī)r(jià)卻超過(guò)了4000元，這樣的價(jià)格究竟是有泡沫還是沒(méi)泡沫？單純看房?jī)r(jià)，似乎泡沫很大；不過(guò)，當(dāng)你知道購(gòu)買萊州商品房的都是當(dāng)?shù)啬晔杖朐?萬(wàn)元到8萬(wàn)元之間的種蘋果的果農(nóng)，當(dāng)你知道果農(nóng)們買房的目的只是為了讓孩子能在縣城最好的學(xué)校讀書(shū)，當(dāng)你知道當(dāng)?shù)氐姆孔涌罩寐屎艿?，基本沒(méi)有人去投資房地產(chǎn)時(shí)，你還會(huì)覺(jué)得這樣的剛需支撐起的房?jī)r(jià)是泡沫嗎？再看看鄂爾多斯，大面積開(kāi)發(fā)，一開(kāi)盤就被搶購(gòu)一空，房地產(chǎn)的瘋狂超乎想象。哪來(lái)的錢推高房?jī)r(jià)呢？在鄂爾多斯，民間借貸熱情很高，以至于，父親向兒子借錢都要通過(guò)高利貸形式，鄂爾多斯已經(jīng)沒(méi)有不要利息的借貸。借高利貸做什么？?jī)蓚€(gè)投資途徑，一是買礦，一是買房。按照目前鄂爾多斯整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況，差不多1人平均擁有10套房以上。表面上，鄂爾多斯人均8000多元的收入，以及人均20萬(wàn)元以上的GDP，足以支撐起目前的高房?jī)r(jià)，鄂爾多斯房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有泡沫。但如果你知道這樣的房?jī)r(jià)是建立在民間高利貸基礎(chǔ)之上，你還會(huì)覺(jué)得沒(méi)泡沫嗎？事實(shí)上，記者曾經(jīng)采訪過(guò)的西寧和銀川的房?jī)r(jià)，也都表現(xiàn)出極強(qiáng)的地域特性。西寧房?jī)r(jià)高，高在整個(gè)青海省，西寧是最適合居住也是教育質(zhì)量最好的城市，很多富裕的牧民賣掉牛羊到西寧購(gòu)房，圖的就是孩子的教育和便利的生活，這樣的需求自然推高了西寧房?jī)r(jià)；同樣，在銀川，臨近省份的農(nóng)牧民都到銀川購(gòu)房，導(dǎo)致銀川房?jī)r(jià)漲幅一段時(shí)期以來(lái)一直高居全國(guó)70個(gè)大中城市前列。毫無(wú)疑問(wèn)，判斷樓市泡沫，不能把地域差異如此之大的各地樓盤放在一個(gè)水準(zhǔn)上衡量；也不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為北京房?jī)r(jià)有泡沫，其他城市房?jī)r(jià)必定泡沫很大?！皼](méi)有‘中國(guó)房?jī)r(jià)’這一說(shuō)，每個(gè)地方的房?jī)r(jià)，支撐房?jī)r(jià)的概念，支撐房?jī)r(jià)的因素各不相同?！?/p>

樓市泡沫是否破裂，也取決于目前的樓市政策如何調(diào)整。像“限購(gòu)令”，如果長(zhǎng)期堅(jiān)持，最起碼執(zhí)行不低于5年時(shí)間，那么，“限購(gòu)令”將會(huì)在明年開(kāi)始發(fā)揮作用，并帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌。但如果“限購(gòu)令”只執(zhí)行一年時(shí)間，像日前住建部某官員所言，“樓市限購(gòu)令年內(nèi)不取消”，言下之意，明年取消不取消還不好說(shuō)，那么，“限購(gòu)令”一旦取消，壓抑的需求將會(huì)迅速釋放，房?jī)r(jià)又將會(huì)迎來(lái)新一輪更猛烈的上漲。因?yàn)橄拶?gòu)本身限制的是有購(gòu)買力的人，也就是通常意義上的富人。把有購(gòu)買力的富人限制后，房?jī)r(jià)只能直接跟沒(méi)有購(gòu)買力的人，也即是所謂窮人對(duì)接。而與沒(méi)有購(gòu)買力的人進(jìn)行對(duì)接，要達(dá)成交易，要么是通過(guò)增加他們的收入，將窮人變成富人，但現(xiàn)在看來(lái)很難；要么是降低房?jī)r(jià)，讓窮人買得起。而要降低房?jī)r(jià)，必須將“限購(gòu)令”長(zhǎng)期化，讓房?jī)r(jià)慢慢向沒(méi)有購(gòu)買力的人靠近。否則，按照目前富人擁有的財(cái)富計(jì)算，全國(guó)的房子即便都賣給富人，也填不滿富人的胃口，供需失衡仍會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。當(dāng)然，考慮到我國(guó)未來(lái)的人口結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)上漲的后果，將是房?jī)r(jià)泡沫的快速到來(lái)；最后瘋狂之后，泡沫破滅將無(wú)可避免。

樓市泡沫會(huì)不會(huì)破裂，還要看中國(guó)的收入分配改革如何破局。在“大眾輝騰·中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”上，也有學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)收入分配格局存在勞動(dòng)者報(bào)酬在初次分配中占比偏低，收入分配不公平等問(wèn)題。如果收入分配差距擴(kuò)大的趨勢(shì)能夠得以扭轉(zhuǎn)，中產(chǎn)階級(jí)的收入能持續(xù)增長(zhǎng)，中產(chǎn)階級(jí)能真正成為中國(guó)社會(huì)的主體，那么，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)還會(huì)支撐起房?jī)r(jià)繼續(xù)上行。否則，泡沫破滅、房?jī)r(jià)下行只是時(shí)間問(wèn)題。