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“怎么判斷當前的房地產(chǎn)市場形勢呢？要我來說，很復(fù)雜，非常復(fù)雜。因為我們現(xiàn)在的市場形勢既不存在2007年、2010年出現(xiàn)的單邊上漲的形勢，也不存在2008年下跌的形勢，整個市場是非常復(fù)雜的?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹近日在“2011年上半年西安房地產(chǎn)市場發(fā)展及下半年預(yù)警預(yù)報報告會”上表示。

商品房銷量下降并不奇怪

從去年開始的國十條等一系列政策的出臺，表明了中央政府堅決控制住宅市場投資性需求的態(tài)度非常明顯、堅決，要抑制價格上漲，決心非常大，所以連續(xù)不斷的在市場釋放信號，調(diào)控不放松。在政策的影響下，多數(shù)重點城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)非常明顯的下降，甚至跌到比2008年還要慘的狀況。所以，秦虹認為，西安市商品房銷售也有下降并不奇怪。她說，這么嚴厲的政策，不影響銷售不可能。北京上半年月平均銷售面積是2008年的水平，上海、深圳上半年月平均銷售面積已經(jīng)低于2008年。這是一線城市。很多二線城市也出現(xiàn)了同比下降。而西安是西部大城市，也是國務(wù)院重點關(guān)注的省會城市，一定會受到影響。

樓市調(diào)控政策不會放松

另外，秦虹認為，在反通脹的宏觀背景下房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會放松，信貸政策、貨幣政策更進一步收緊是大勢所趨。因為現(xiàn)在的通脹壓力還是很大，一方面原材料成本、人工成本價格在上升，另一方面，輸入性通脹壓力也非常大，這兩種結(jié)合，也就是今年我國所面臨通脹的壓力應(yīng)該說遠遠沒有釋放和緩解。所以說，當前宏觀調(diào)控最重要的任務(wù)是抑通脹，在這種情況下，未來進一步收緊信貸都是大概率事件，房地產(chǎn)的調(diào)控政策也不會放松。她認為，在房地產(chǎn)控制房價上漲不放松的調(diào)控政策下，下一步房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果將會繼續(xù)顯現(xiàn)。

秦虹表示，今年的供應(yīng)量會增加，供求結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系在今年一定會發(fā)生變化。“那今年能不能漲價??？”她認為，政策環(huán)境、供求關(guān)系的環(huán)境都不具備。

企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型是當務(wù)之急

“面對復(fù)雜的市場，我也覺得企業(yè)應(yīng)該思考轉(zhuǎn)型和升級?！鼻睾缯f，開發(fā)企業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型應(yīng)該是當務(wù)之急。但怎么轉(zhuǎn)型，她有四點建議。第一，住宅市場。她認為中國的住宅市場并不是一個快速萎縮的市場，今后在“十二五”、“十三五”中國的住宅市場仍然會保持非常大的市場需求，中國的城鎮(zhèn)化還有巨大空間，再加上我們改善型需求，所以說住宅市場還看不到是一個萎縮的市場。第二，高品質(zhì)住宅還是有市場前景。她建議現(xiàn)在開發(fā)的房子應(yīng)該定位在以住為核心，提高住的使用附加價值的增長，滿足人住的需求，住的好，住的大，居住環(huán)境配套非常適合，回歸到以住為核心，提高住的使用價值的住宅一定會有市場前景。第三，節(jié)能、環(huán)保、養(yǎng)老、旅游種類的地產(chǎn)，在中國占的太小，有很大的前景。第四，商辦物業(yè)。商辦物業(yè)有前景，不是所有的，一部分城市有前景，在城市里商辦物業(yè)不一定適合所有的開發(fā)企業(yè)投資，因為它專業(yè)化程度很高。她認為商辦物業(yè)發(fā)展有前景主要有三條原因：1.商辦物業(yè)發(fā)展源于中國經(jīng)濟的增長，消費結(jié)構(gòu)進入新的增長周期，消費水平開始大幅度提高，所以一定對商辦物業(yè)有需求。2.大城市的發(fā)展，對商辦物業(yè)的需求提出了新的發(fā)展要求，中小城市商辦物業(yè)沒什么太多的機會，是低層次簡單的商業(yè)覆蓋，而大城市出現(xiàn)以后，對商辦物業(yè)是一體化、綜合性、專業(yè)化的要求，才有機會。3.現(xiàn)在是“十二五”開始，大幅度提高居民收入，要把中國打造成世界上最大的消費品市場，消費國，在國家的政策上會給一些機會，比如在服務(wù)業(yè)，國家準備把服務(wù)業(yè)所有的營業(yè)稅都變成增值稅，大量服務(wù)業(yè)的業(yè)主他將來生存發(fā)展的機會條件大量的改善，過去不掙錢也得交稅，現(xiàn)在掙錢了，有增值才交稅，這是很大的激勵政策。

最后，她建議開發(fā)企業(yè)要放平心態(tài)，看清大勢，積極做好戰(zhàn)略調(diào)整和應(yīng)對，聯(lián)合也是企業(yè)發(fā)展的一個很好的辦法，因為市場只有優(yōu)勢互補，共同協(xié)作，才能夠在復(fù)雜的市場環(huán)境下找到自己生存發(fā)展的道路。