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擠壓房地產(chǎn)泡沫是中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的前提之一，但為了達(dá)到調(diào)控目標(biāo)不惜以虛假的推測(cè)安慰人心，只會(huì)讓調(diào)控偏離正軌。

近日，劉明康先生在接受央視采訪時(shí)表示，壓力測(cè)試的結(jié)果告訴我們，就是最壞的情況，就是房?jī)r(jià)下跌50%、30%，跌掉三成、五成，這種情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)商挾裹這一說。

劉明康先生此言目的似乎是為了力挺房地產(chǎn)調(diào)控，安慰大眾，房地產(chǎn)價(jià)格下降不會(huì)引發(fā)銀行的壞賬。很不幸，這是虛幻的安慰劑，是專業(yè)人士偏離常識(shí)的大言。熟悉投資市場(chǎng)的人都清楚，任何投資品種下跌50%，就意味著打開了崩潰的大門，所謂下跌50%、30%的預(yù)測(cè)，都是對(duì)投資品屬性不了解的大膽之言。劉明康先生不可能不了解投資特性，以個(gè)別銀行過于樂觀的壓力測(cè)試結(jié)果說事，只能是意在言外。

房地產(chǎn)作為投資品時(shí)，價(jià)格由投資風(fēng)險(xiǎn)、收益主導(dǎo)，上升及下挫沒有極限；當(dāng)房地產(chǎn)作為消費(fèi)品時(shí)，其價(jià)格受到消費(fèi)群體與收入等因素的制約。中國房地產(chǎn)之所以脫離房?jī)r(jià)收入比的約束，如火箭般躥升，就是投資主導(dǎo)的結(jié)果。

日本的房地產(chǎn)泡沫以及美國次貸之后崩潰的房地產(chǎn)泡沫，提醒投資品下跌的空間，一旦地獄之門打開，情況不受控制。1992年泡沫崩潰，日本土地價(jià)格連跌16年，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地價(jià)格只相當(dāng)于1991年的27.7%，絕對(duì)價(jià)格相當(dāng)于1982年的水平。這是泡沫崩潰、貨幣緊縮與資產(chǎn)負(fù)債表退化的必然結(jié)果。

中國目前雖然實(shí)行緊縮的貨幣政策，但負(fù)利率不僅沒有縮小反而日益擴(kuò)大，明緊暗松的貨幣政策與通脹預(yù)期給房地產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的支撐。一線城市調(diào)控略有放松，商品房成交量環(huán)比上升，二三線城市則趁勢(shì)而上，填平價(jià)格洼地。目前所謂房地產(chǎn)下挫50%也不怕，是在通脹時(shí)期坐著說話不腰疼。一旦央行開始連續(xù)加息、普遍開征房產(chǎn)稅，市場(chǎng)將是另一副景象。我們必須做好充分的準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行之后的經(jīng)濟(jì)下滑、貨幣變相緊縮，而不是以空洞的語言讓大眾對(duì)可能面臨的嚴(yán)重局面心懷僥幸。

銀行業(yè)的壓力測(cè)試較為粗糙，很少有金融機(jī)構(gòu)的壓力測(cè)試能夠全面反映未來風(fēng)險(xiǎn)，包括美國的壓力測(cè)試，歐債危機(jī)之后的銀行業(yè)壓力測(cè)試，均受到市場(chǎng)人士的指責(zé)，認(rèn)為過于樂觀，轉(zhuǎn)變成為對(duì)市場(chǎng)的安慰。

我國沒有公布銀行業(yè)壓力測(cè)試細(xì)節(jié)，據(jù)此前媒體報(bào)道，此次對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)和一般地區(qū)進(jìn)行分類測(cè)算，前者的輕、中、重三種壓力情景標(biāo)準(zhǔn)提高，分別為房?jī)r(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)；房?jī)r(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)；房?jī)r(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。此外，最近一次測(cè)試還增加了住房成交面積下降等假設(shè)情境。以為房?jī)r(jià)下跌與利率上升只會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)沒有影響，相關(guān)行業(yè)不受牽連，地方財(cái)政依然穩(wěn)定，是犯了孤立、片面的錯(cuò)誤。

銀行壓力測(cè)試主要通過靜態(tài)數(shù)據(jù)反映不良率的變化，但僅從資本充足率、撥備方面考慮銀行抗壓能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須從動(dòng)態(tài)角度進(jìn)行衡量。我國銀行業(yè)貸款中抵押貸款占比30%~40%，而大多數(shù)抵押物又是土地或房產(chǎn)，房?jī)r(jià)下跌，抵押物價(jià)值下降，如果房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的總資產(chǎn)將大幅縮水，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不容小視。不僅如此，地方投融資平臺(tái)六成的還款來源于土地出讓金，如果房?jī)r(jià)下跌五成，地方投融資平臺(tái)將喪失償債能力，不良貸款將水落石出，13000億元的撥備遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)崩潰，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)必然被拖下水，如鋼鐵、水泥、建材、家紡等行業(yè)求生無門，這些行業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模的壞賬，銀行對(duì)企業(yè)的授信會(huì)反過來成為勒在銀行脖子上的絞索。

數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長(zhǎng)27.5%，比上年末降低10.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長(zhǎng)29.4%，比上年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。從已披露年報(bào)的上市銀行2010年年報(bào)來看，銀行個(gè)人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%~20%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般維持在5%~10%的水平。如果房地產(chǎn)價(jià)格下挫50%，相當(dāng)于央行一次性加息數(shù)百個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值低于負(fù)債，個(gè)貸違約率將大規(guī)模上升。

中國銀行業(yè)真正的安慰來自于房貸杠桿率不高，富裕人群仍將房地產(chǎn)視作最重要的投資品種，以及根深蒂固的買房成家觀念。中國的房地產(chǎn)調(diào)控，目的是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，但革命仍未成功，此時(shí)以過于樂觀的態(tài)度輕佻地面對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的艱難程度認(rèn)識(shí)不足，最終會(huì)延誤中國房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)程。