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最糟糕的情況

按照產(chǎn)品條款，延遲支付還不是最糟糕的結(jié)果。拿現(xiàn)在普遍的“優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)化模式”來說，當(dāng)市場發(fā)生下滑，產(chǎn)品出現(xiàn)償付性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，信托公司可能會選擇以低價(jià)賣出房屋。

“最壞的結(jié)果是將控制的項(xiàng)目公司的資產(chǎn)拍賣或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓?！?西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所研究員劉輝告訴記者。

拿最常見的股權(quán)模式來說，由于信托公司享有項(xiàng)目公司的控制權(quán)，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，信托公司需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)來獲取資金的流動性。

劉輝稱，很多開發(fā)商之所以選擇成本比債權(quán)類融資更高的股權(quán)模式，或者是因?yàn)轫?xiàng)目達(dá)不到監(jiān)管的“四三二”要求，或者是項(xiàng)目公司已經(jīng)沒有土地可以抵押，或者是融資之后還要將土地抵押出去作進(jìn)一步的融資。

如果項(xiàng)目土地之前已經(jīng)抵押給銀行，由于債權(quán)優(yōu)先于股權(quán)，那么銀行的利益要優(yōu)先保障，其次才是信托的利益。

“債權(quán)模式中，開發(fā)商一般會把土地抵押給信托計(jì)劃，信托計(jì)劃到期還不了款的話，有兩種方式，一是信托延期，其間通過處理土地或信托的其他風(fēng)控措施來收回資金。另外一種，信托公司可能會用自有資金或其他資金先把錢墊上，然后再慢慢處理土地，甚至?xí)^長時(shí)間持有土地，等待土地未來升值?！?/p>

在債權(quán)模式中，更為復(fù)雜的問題是，抵押物的二次抵押，即項(xiàng)目用地之前已經(jīng)抵押給銀行，后又在信托項(xiàng)目中做了二次抵押。

“這種情況的處理時(shí)順位抵押，這類抵押要先保障第一順位抵押人的利益，如銀行是第一順位抵押人，債券5個(gè)億，抵押物拍賣8個(gè)億，則5億還銀行，剩余的保障第二順位抵押人，有可能剩余價(jià)值已經(jīng)不足以償還第二順位抵押人的利益?！眲⑤x告訴記者