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開發(fā)商末日對賭？

另一個繞不開的話題是房地產(chǎn)本身可能面臨的系統(tǒng)性風險。

這點就連信托人士也不能避諱?！叭绻績r大跌，那么產(chǎn)品肯定會出現(xiàn)償付風險。但是這種情況如果真的出現(xiàn)，說明經(jīng)濟本身已經(jīng)出現(xiàn)問題，受害的又豈止是信托呢？”

據(jù)一位不愿透露姓名的信托研究人士的測算，當房價下跌30%~40%時，房地產(chǎn)信托就會有償付性風險?！安贿^，就我個人的看法，這幾乎是不可能的，一旦出現(xiàn)這種情況肯定會有政策救市?！边@位人士隨后補充道。

比預測房價走勢更現(xiàn)實的問題是：開發(fā)商真的能夠承受如此高的融資成本嗎？

日益上升的信托融資成本對于開發(fā)商來說是個噩夢。產(chǎn)品的收益和渠道費用都在提高。據(jù)財匯提供的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托的平均收益已經(jīng)從2010年1月的8.32%上漲到了2011年5月的9.59%，六七月的平均收益分別為9.63%和9.59%。

目前開發(fā)商通過信托融資的成本在25%左右。“如果是資質(zhì)高的開發(fā)商，18%我們也愿意做。如果是小開發(fā)商，要達到25%左右。我還聽說一些項目達到了30%。”Mike告訴記者。

在某風險投資基金專門負責房地產(chǎn)項目的老謝聽到這個數(shù)字后大為驚訝：“之所以說房地產(chǎn)開發(fā)是暴利行業(yè)，是因為開發(fā)商之前可以通過銀行獲得貸款，這就產(chǎn)生了杠桿效應。但如果是單純自有資金開發(fā)，極少項目的凈利潤率能達到30%。”

老謝告訴記者：“可能的情況是，開發(fā)商只是通過信托短期周轉(zhuǎn)，并非真的通過信托解決從拿地到開發(fā)整個項目?！?/p>

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)業(yè)早就過了普遍賺錢的時代，一些企業(yè)被兼并是必然趨勢。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)處于整合期，小的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況并不好，之后被整合的可能性也比較大?！崩现x告訴記者。