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“以新補(bǔ)舊”，風(fēng)險隱現(xiàn)

雖然監(jiān)管層和信托公司對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險已經(jīng)高度警惕，但是投資人卻似乎仍未意識到風(fēng)險。

“大多數(shù)投資者會在意價值波動的風(fēng)險，卻從不覺得事件性風(fēng)險會降臨到自己頭上，這是大家認(rèn)為房地產(chǎn)信托安全的原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在微博中寫道。

的確，單純就產(chǎn)品設(shè)計而言，目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益固定、風(fēng)險可控。

目前房地產(chǎn)信托普遍采用的是“優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)化模式”，開發(fā)商向信托公司轉(zhuǎn)讓股份，信托計劃被分為優(yōu)先級和劣后級，前者由普通投資者購買，后者由開發(fā)商購買，普通投資者享有固定收益，優(yōu)先分配項(xiàng)目公司的利潤和資產(chǎn)，而開發(fā)商享有浮動收益。

“對于投資者來說，可以享受固定收益，又有優(yōu)先分配權(quán)，更為穩(wěn)定；而對于開發(fā)商而言，他們也更愿意自己拿項(xiàng)目收益的大頭?？偟膩碚f如果是操作規(guī)范，產(chǎn)品風(fēng)險并不大?！焙觅I收益固定信托研究員羅夢告訴記者。

“房地產(chǎn)信托的本質(zhì)是房企借錢建房，還款來源是房子出售回籠資金。而房子一旦沒有按時出售，就可能會延遲付款?！币患忆N售信托產(chǎn)品的第三方機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者。

“就我們所知，已經(jīng)有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，由于償付延遲，而出現(xiàn)了‘以新補(bǔ)舊’的情況?！鄙鲜龅谌綑C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

這位負(fù)責(zé)人口中的“以新補(bǔ)舊”是指，開發(fā)商通過另一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資，用融來的錢去歸還前一款產(chǎn)品的漏洞，說到底這只是一種“拆東墻補(bǔ)西墻”的手法。

在一家大型信托公司副總看來，這實(shí)在是個笨辦法：“最大的問題在于風(fēng)險沒有根本性解決，只是爭取了一點(diǎn)喘息的時間。第一個信托計劃，推給第二個，第二個再傳給第三個，誰知道第三個是否發(fā)得出來。”

要是投資者接了“最后一棒”，風(fēng)險不言而喻。不過，這種操作可能很難被投資者發(fā)現(xiàn)?！叭绻菫榱颂钛a(bǔ)上一個產(chǎn)品的漏洞，那么肯定不會在信托產(chǎn)品的資金用途中寫清楚，因?yàn)閷懥司筒粫腥速I，其實(shí)這就有挪用信托資金的嫌疑?！鄙鲜鲂磐泄靖笨偢嬖V記者。