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這有點(diǎn)盛世危言的感覺(jué)，在所有人都為駕馭不住樓市這匹狂奔的野馬而犯愁的時(shí)候，這種聲音只有兩種結(jié)果，一是被視為雜音；二是被人遺忘。

哲學(xué)上有個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯“盛極而衰，物極必反”“禍兮福之所伏，福兮禍之所倚”是辨證唯物主義的兩大經(jīng)典名言。但問(wèn)題出在這，什么是“極”的量的把握上，或者怎樣的條件是禍福的相互轉(zhuǎn)換關(guān)系。

這次數(shù)據(jù)上，我們采取先微觀在宏觀的方法，來(lái)說(shuō)明市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并對(duì)數(shù)據(jù)后面隱藏的市場(chǎng)即將要發(fā)生的或者可能會(huì)發(fā)生的市場(chǎng)走勢(shì)。從重慶人行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶市1—5月全市商品房面積成交1224萬(wàn)方，同比下跌10.93%；其中主城商品房面積成交523萬(wàn)方，同比下跌24.5%；郊縣成交701萬(wàn)方，去年郊縣成交682萬(wàn)方，同比上升2.8%。首先從量來(lái)說(shuō)，主城基于房產(chǎn)稅而產(chǎn)生的限購(gòu)，導(dǎo)致的是主城成交量同比大幅度下跌，而郊縣成交量呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。此時(shí)的結(jié)論可能會(huì)支撐調(diào)控政策達(dá)到了效果的結(jié)論，但只有成交量并不能說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)，以及預(yù)期或者潛在的后果。

很遺憾的是，價(jià)格數(shù)據(jù)我們無(wú)法得到，但我們可以通過(guò)其他方式來(lái)推測(cè)價(jià)格的現(xiàn)狀。今年1—5月，重慶房地產(chǎn)業(yè)入庫(kù)地方稅收116.92億元，同比增長(zhǎng)68.55%。以房地產(chǎn)交易為主要收入來(lái)源的銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)62.63億元，同比增長(zhǎng)64.76%。交易稅的增長(zhǎng)應(yīng)該來(lái)自兩個(gè)方面，一是稅率的提高，二是交易金額的提高，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅還沒(méi)有開(kāi)始大規(guī)模征收，因此應(yīng)是營(yíng)業(yè)稅的增長(zhǎng)，因交易稅率沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整，盡管有調(diào)整，但屬于非主流的結(jié)構(gòu)調(diào)整，因此應(yīng)稅總額增長(zhǎng)是構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)的主要原因。應(yīng)稅總額的增長(zhǎng)的背景是成交量的下降的情況下，且我們排除了稅率的變化為主要增長(zhǎng)動(dòng)因的情況下，剩下的唯一結(jié)論就是今年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同比出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)。

接下來(lái)我們可能會(huì)接近問(wèn)題的實(shí)質(zhì)所在了“截至2011年5月末，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額2261.56億元，比年初增加275.52億元，貸款余額同比增長(zhǎng)39.24%。在貸款利率方面，伴隨總量調(diào)控和差異化信貸政策的實(shí)施，5月份重慶市個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款加權(quán)平均利率攀升到6.60%，比上月上市0.25個(gè)百分點(diǎn)?！痹诔山涣课s10.9%；而首付門(mén)檻大幅度提高的情況下(首套房三成，二套房四到六成)，貸款余額仍然同比大幅度上升的唯一結(jié)論就是房屋成交價(jià)格大幅度上升。我們還援引了后一個(gè)數(shù)據(jù)，即貸款成本持續(xù)上升，因?yàn)槿狈杀葦?shù)據(jù)，但6.6%貸款成本，至少高于09年或者10年7折利率的65%以上(年利率5.58%的7折為3.9%，)。

上面的所有分析，我們都是在就數(shù)據(jù)本身進(jìn)行分析，這里真正的問(wèn)題開(kāi)始出來(lái)了。在這之前，我們?cè)谠龂?guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)數(shù)據(jù)：上半年，全國(guó)商品房銷售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售額24589億元，同比增長(zhǎng)24.1%。銷售價(jià)格增長(zhǎng)9.9%。個(gè)人按揭貸款4181億元，下降7.9%。在援引一個(gè)更宏觀的數(shù)據(jù)，今年上半年新增貸款總額為4.17萬(wàn)億，同比下降10%。到此時(shí)，所有的問(wèn)題都已經(jīng)出來(lái)了。第一今年按揭貸款盡管同比出現(xiàn)下跌，但跌幅低于新增貸款跌幅3%，或者說(shuō)，相比于整個(gè)貸款總量而言，按揭貸款仍然呈現(xiàn)出增長(zhǎng)狀態(tài)。這里關(guān)系到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)了，用太長(zhǎng)的篇幅來(lái)論述宏觀經(jīng)濟(jì)不是本文想要進(jìn)行的，答案是新增貸款難以保持高位增長(zhǎng)的情況下，個(gè)人按揭貸款在相應(yīng)的比例區(qū)間的情況下也難以保持高速增長(zhǎng)，這里的形成了一個(gè)函數(shù)關(guān)系：即貸款總額和貸款面積和價(jià)格的比例關(guān)系。很明顯，價(jià)格和面積呈現(xiàn)出反比，貸款總額是函數(shù)，這種推論如果成立，那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，結(jié)論顯得如此不言而喻。