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隨著政策效果逐漸“發(fā)酵”，樓市溫度也隨之波動。于是，對于今年下半年樓市將出現(xiàn)真正意義上的價格拐點之說不絕于耳。對于這樣的觀點，樓市專家是怎么看待的？

成交清淡難免調(diào)整恐難出現(xiàn)

□新聚仁機構董事長李嘉政

經(jīng)歷了一年多的樓市調(diào)控，樓市成交量急劇萎縮，一些項目甚至出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月零成交的窘狀。于是，很多機構，包括各大投行紛紛看空下半年市場。筆者認同未來市場繼續(xù)走弱，但房價調(diào)整短期內(nèi)恐難以出現(xiàn)。

首先，未來兩個月是傳統(tǒng)的銷售淡季。一方面，在各大開發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏安排上，雖會爭取實現(xiàn)一定銷售，但其預期遠低于9、10月的傳統(tǒng)銷售旺季。相關的推案力度多會延后，促銷力度也不會太大，因此，難以形成比較像樣的、全面的市場調(diào)整。另一方面，酷暑之下，買房需求也會受到壓抑。在買漲不買跌的預期之下，有購房需求的也多會將寶押在9、10月份，甚至更晚。未來兩月市場清淡難以避免，但房價調(diào)整卻難現(xiàn)。

其次，近期貨幣政策松動的傳聞不斷，通脹預期持續(xù)高漲，市場博弈的天平有再度向賣方市場傾斜的趨勢。這也導致很多開發(fā)企業(yè)在調(diào)整營銷策略時進退失據(jù)，在對未來市場不能形成準確預判的前提下，一部分開發(fā)企業(yè)繼續(xù)觀望，甚至小幅提價應對市場。而新開盤項目也因多為高端項目，將必然拉高整個市場成交均價。

再次，前后三輪的樓市調(diào)控在調(diào)控了市場成交量的同時也誘發(fā)了開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。一方面，很多開發(fā)企業(yè)，尤其是大型開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等受調(diào)控影響較小的開發(fā)產(chǎn)品，改變戰(zhàn)略發(fā)展模式，提升了企業(yè)應對危機的能力。另一方面，因為一、二線城市開發(fā)成本高企，很多房企，尤其是大型上市房企早在2009年就開始全面布局三、四線城市。即便市場繼續(xù)維持目前狀態(tài)，全國布局并已成功轉(zhuǎn)型的大型上市開發(fā)企業(yè)依舊能淡定地面對市場調(diào)整。因此，短期內(nèi)期望房價出現(xiàn)較大調(diào)整并不現(xiàn)實。

如果宏觀調(diào)控政策不發(fā)生改變，未來市場持續(xù)走弱的趨勢不可避免，市場調(diào)整也將持續(xù)，而這種調(diào)整更多的是以量換價形式出現(xiàn)，成交量極度萎縮，價格維持高位盤整，真正的價格調(diào)整短期內(nèi)難以出現(xiàn)。如果通脹持續(xù)，即便政策不松綁，價格的有效調(diào)整也難以真正出現(xiàn)。

下半年房價仍緩慢上漲

□上海至行投資咨詢公司總經(jīng)理趙春雷

在通脹預期增強、負利率狀況依舊之時，期望大宗資產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度下跌是不切實際的想法。

盡管7月7日央行再次上調(diào)了基準利率，調(diào)整后的一年期人民幣存款利率提升至3.5%，但相對于創(chuàng)下了三年來新高的CPI，依然杯水車薪。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月CPI同比上漲6.4%。0.25個百分點的加息小步碎跑，較之攀升的CPI漲幅，無助于改變負利率局面及預期。

行政限貸、限購等政策對于商品住宅市場的遏制效果顯而易見。不少城市的漲幅正在收窄，當然成交縮量更加明顯。但是，沒有任何理由說明，在大多數(shù)商品價格上漲的時候、在通脹預期與負利率局面之下，作為具備抗通脹天性的房地產(chǎn)商品價格會呈現(xiàn)逆向下降?？梢赃@樣說，房價的漲幅小于CPI的漲幅，其真實價格已然在下降。

不可否認的是，由于目前的商品住宅市場已經(jīng)更多呈現(xiàn)出政策市的跡象，在局部區(qū)域局部樓盤出現(xiàn)價格波動的幾率存在。

與CPI一樣，與房價成正相關關系的還有貨幣因素，近年來廣義貨幣供應量M2增速與房價走勢基本吻合。 6月末，廣義貨幣（M2）余額78.08萬億元,同比增長15.9%，比上月末高0.8個百分點。而外匯占款可以預計依舊會在3000億元人民幣上方。

我認為，下半年的商品住宅市場可以用四字概括：波動、盤整。具體呈現(xiàn)以下格局：價格緩慢上漲，漲幅與CPI持平，而成交量較之上半年將有小幅反彈?；谛刨J政策導致的發(fā)展商融資困難的狀況，一手房價格的局部波動會大于二手房市場。更多是出于現(xiàn)金流的原因，部分區(qū)域部分樓盤或出現(xiàn)降價促銷，但不會是市場的主要狀態(tài)。