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■ 下半年預(yù)測(cè)

“成交量依舊不樂(lè)觀”

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰：

由于成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑、機(jī)構(gòu)各有不同，我們更多根據(jù)監(jiān)測(cè)一線市場(chǎng)樓盤(pán)來(lái)看價(jià)格。目前一些樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)明顯，達(dá)到兩成左右。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也低于預(yù)期價(jià)格兩成左右開(kāi)盤(pán)。下半年，以價(jià)換量仍然是大勢(shì)所趨。

成交量表現(xiàn)，在三季度、四季度乃至明年一季度還會(huì)較為嚴(yán)峻。主要因?yàn)檎{(diào)控深化，投資需求被擠出，而剛需需求也隨著市場(chǎng)的消化在減少。下半年成交量依舊不樂(lè)觀。

均價(jià) “漲心”不改 一路“迫降”

表現(xiàn)

穩(wěn)中探漲，促銷(xiāo)多樣

“加碼”調(diào)控半年后北京的商品住宅成交均價(jià)鎖定在21775元/平米，這令很多購(gòu)房人產(chǎn)生了沒(méi)有真正降價(jià)的感受。從北京1-6月各月的商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，自今年3月下調(diào)至2萬(wàn)元/平米以下后，4月又重現(xiàn)小幅漲勢(shì)。

回顧上半年，各開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)本是漲心不改，但迫于調(diào)控壓力以及市場(chǎng)狀況，正處在價(jià)格下行通道上。

6月開(kāi)盤(pán)的昌平朱辛莊老盤(pán)領(lǐng)秀慧谷開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率超過(guò)了六成，為區(qū)域中的一個(gè)熱盤(pán)，而比鄰的住總?cè)f科·金域華府純新盤(pán)同期開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率也超六成。“我們都想辦法混進(jìn)去看”，多位昌平其他項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，選房大會(huì)往往成為他們參照定價(jià)的調(diào)研會(huì)。

此次領(lǐng)秀慧谷開(kāi)盤(pán)均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平米，而去年8月其成交均價(jià)為14563元/平米，漲幅近四成。近期來(lái)廣營(yíng)板塊放量的天潤(rùn)福熙大道擬售均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平米，其去年7月的成交均價(jià)為24285元/平米。雖開(kāi)發(fā)商有區(qū)域配套成熟、品質(zhì)提升等說(shuō)法，但這些樓盤(pán)相比去年還是延續(xù)了漲勢(shì)。

不過(guò)，漲價(jià)樓盤(pán)的銷(xiāo)售效果也使得區(qū)域內(nèi)后續(xù)入市的項(xiàng)目“引以為戒”。昌平的金隅觀瀾時(shí)代[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、金隅萬(wàn)科城等項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在考察了領(lǐng)秀慧谷以及金域華府的銷(xiāo)售效果后，決定就低定價(jià)。

與此同時(shí)，放量大區(qū)大興以及房山的價(jià)格則穩(wěn)定在半年前，開(kāi)發(fā)商已是有漲心無(wú)漲膽，團(tuán)購(gòu)、特價(jià)房、1萬(wàn)抵10萬(wàn)等促銷(xiāo)花樣層出。

原因

漲心不改，就市“迫降”

今年北京房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為“穩(wěn)中有降”，但就上半年各月度成交均價(jià)來(lái)看，依舊處于波動(dòng)時(shí)期。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，今年上半年以來(lái)，大興、房山等郊區(qū)區(qū)域供應(yīng)量加大，拉低了個(gè)別月份的總體成交均價(jià)，這是結(jié)構(gòu)性的成交均價(jià)下降。

對(duì)于漲價(jià)樓盤(pán)，北京世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理李巖表示，新城規(guī)劃利好及軌道交通貫通，都成為樓盤(pán)長(zhǎng)期價(jià)值提升的支點(diǎn)。地鐵開(kāi)通后大興個(gè)別樓盤(pán)上漲至2萬(wàn)，比開(kāi)通前上漲了40%。不過(guò)，目前此種漲價(jià)利好已經(jīng)被調(diào)控抑制。因?yàn)椴簧贊q幅過(guò)大、價(jià)格過(guò)高的樓盤(pán)不可能被審批放行，客觀上抑制了漲價(jià)。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因是，調(diào)控直指開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋，資金捉襟見(jiàn)肘，使得不少開(kāi)發(fā)商識(shí)時(shí)務(wù)地“迫降”。萬(wàn)科北京總經(jīng)理毛大慶表示，執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策后，賣(mài)掉100萬(wàn)元的房子，除去土地成本和各種稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)即拿到手中的資金不過(guò)四五萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)很緊張。

■ 下半年預(yù)測(cè)

“降價(jià)回籠資金是必然”

北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平：

上半年樓市價(jià)格的下調(diào)可能很多人感覺(jué)不明顯，但依據(jù)現(xiàn)在的供需形勢(shì)，下半年會(huì)持續(xù)下行。尤其供應(yīng)加大，存量加大，多為中小戶型樓盤(pán)，降價(jià)回籠資金是必然趨勢(shì)。

此前，開(kāi)發(fā)商以10%-15%的價(jià)格下調(diào)，換得成交量的回升，從而有再提價(jià)可能。限購(gòu)政策持續(xù)影響下，這種情況不會(huì)再出現(xiàn)。