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【一手房市場】

2011年上半年結(jié)束，北京超過2萬元/平米的市場成交均價(jià)，并沒有令購房人感受到滿意的降價(jià)。但成交量的下滑、逐步放大的供應(yīng)量以及開發(fā)商捉襟見肘的資金，已經(jīng)令市場有了更強(qiáng)的降價(jià)預(yù)期。

在供需逆轉(zhuǎn)、買方市場已經(jīng)過渡到賣方市場的市場大勢下，開發(fā)商自此節(jié)點(diǎn)進(jìn)入“迫降”通道幾成定局。

成交量 同比大降 環(huán)比緩漲

表現(xiàn)

熱銷鮮有，滯銷深化

今年上半年北京商品住宅成交同比去年下滑超過一成是一個(gè)平均數(shù)字，具體到“幅員遼闊”的北京各個(gè)區(qū)域，滯銷深化的現(xiàn)象更加明顯。

面對中糧萬科長陽半島銷售率一再走低的現(xiàn)象，萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶已經(jīng)較為平靜，“穩(wěn)定在現(xiàn)在的價(jià)格上，慢慢賣了”。

自去年4月本輪調(diào)控開始后，長陽半島曾延續(xù)了5次“日光”。而這一業(yè)績，在今年2月嚴(yán)厲的“京十五條”限購政策出臺后被終結(jié)，取而代之的是當(dāng)日銷售量一再走低：3月、4月、6月三次開盤分別為63%、43%及39.1%。同區(qū)域近日開盤的首開熙悅山當(dāng)日銷售率不到10%。而調(diào)控前一度被追捧的通州區(qū)域，上半年簽約率約18.3%，銷售乏力。

根據(jù)記者半年來的走訪，推盤的開發(fā)商早已在心里調(diào)低了銷售業(yè)績預(yù)期，開盤當(dāng)日銷售率維持在兩成至四成，都已經(jīng)被認(rèn)定為正常業(yè)績，而超過六成的樓盤，則被視為“熱銷盤”。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，半年來，北京商品住宅成交套數(shù)的環(huán)比數(shù)據(jù)自1月后急劇下行，但后5個(gè)月有逐步的環(huán)比增幅，不過這主要受到總體供應(yīng)量放大的影響，低迷大勢不改。

原因

逆轉(zhuǎn)供需，剛需理性

開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對目前的市場表現(xiàn)都認(rèn)定為調(diào)控政策的初步奏效。

今年2月17日，“京十五條”出臺，抬高了購房人門檻。北市戶籍家庭可購兩套住房，非京籍一套，不具有5年納稅以及社保證明的非京籍人士無資格購房。亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這樣的政策圈定了有資格、有意愿、有能力購房的“房票”一族的范圍，而這一存量有限的“房票族”，被市場逐步消化后會(huì)越來越少，這使得一直被剛需族支撐的調(diào)控后大市走向低迷。

“現(xiàn)在的房子沒人搶了，慢慢挑”，小丁夫婦自去年調(diào)控后把目光鎖定房山長陽板塊，一年多來只觀望，未出手，“不達(dá)心理價(jià)位就再等等”。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉也表示，目前的供需比發(fā)生了變化。5月供應(yīng)套數(shù)以及簽約套數(shù)的比例為0.9：1，而6月供需比已為1.4∶1，供大于求。

記者近日接觸的開發(fā)商也均認(rèn)同大勢轉(zhuǎn)變的市場態(tài)勢。毛大慶表示，滯銷現(xiàn)象也與區(qū)域供應(yīng)量有關(guān)，如房山區(qū)就是一個(gè)供應(yīng)較大的區(qū)域，購房者選擇更多，會(huì)更理性。