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商業(yè)房貸額度緊放貸時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年

隨著銀行存款準(zhǔn)備金率的不斷提高，銀行放貸額度不斷緊張，不但二三次置業(yè)者受到國(guó)家差別化信貸政策的影響，就連首次置業(yè)者的申請(qǐng)房貸也面臨越來(lái)越難貸款的情況。由于信貸額度緊張，廣州部分股份制銀行甚至?xí)和Ａ耸滋追康亩址糠抠J。

在商業(yè)貸款越來(lái)越難的情況下，公積金貸款已成為買(mǎi)家首選。記者采訪發(fā)現(xiàn)，公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)明顯，而且首次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的住房可以申請(qǐng)到八成貸款，即首付最低兩成，為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的首套房買(mǎi)家提供了一條按揭購(gòu)房的出路。

房貸現(xiàn)狀

公積金貸款又快又省錢(qián)

一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，買(mǎi)房首選公積金貸款的網(wǎng)友比例高達(dá)68.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)貸款、一次性付款等付款方式。以一筆80萬(wàn)元30年期的貸款為例，按等額本息的還款方式，目前公積金貸款的利率為4.7%，月供為4149元；而商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.8%，月供為5215元。30年的總利息，商業(yè)貸款要比公積金貸款多約38萬(wàn)元。

純公積金貸款首付最低兩成

根據(jù)廣州住房公積金中心5月11日發(fā)布的《住房公積金貸款須知》：“對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的家庭，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。”

也就是說(shuō)，在目前首套房商業(yè)貸款要求首付三成以上的情況下，首次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的住房，申請(qǐng)純公積金貸款還是可以申請(qǐng)到首付兩成。要提醒的是，目前公積金貸款個(gè)人最高貸款金額50萬(wàn)元，夫妻雙方合貸最高金額80萬(wàn)元。也就是說(shuō)，首次置業(yè)者貸款購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房，可以獲得最高八成貸款，個(gè)人貸款金額最高50萬(wàn)元，即房屋總價(jià)不超過(guò)62.5萬(wàn)元；夫妻合貸的話，貸款金額最高是80萬(wàn)元，房屋總價(jià)不能超過(guò)100萬(wàn)元，超出公積金貸款最高金額的部分只能申請(qǐng)組合商業(yè)貸款。

記者從多家銀行了解到，商業(yè)和公積金的組合貸款同樣無(wú)法申請(qǐng)首付最低兩成，需要按照首付最低三成執(zhí)行。這樣一來(lái)，首次置業(yè)者如果想做首付兩成的純公積金貸款，還得控制總房?jī)r(jià)，盡量采用兩人合貸的方式，使購(gòu)房總價(jià)可以提高到100萬(wàn)元，在目前高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)環(huán)境下，也比較容易找到合適的房子。

公積金貸款放款速度更快

以前公積金貸款由于放款慢，經(jīng)常受到一手樓開(kāi)發(fā)商和二手樓業(yè)主的“歧視”，一手樓盤(pán)會(huì)給商業(yè)貸款買(mǎi)家比公積金更低的折扣，讓買(mǎi)家不要選擇公積金貸款。二手房業(yè)主甚至明確指出，為了早點(diǎn)收齊房款，買(mǎi)家只能做商業(yè)貸款。從去年底開(kāi)始，這種情況出現(xiàn)了變化。由于銀行貸款額度緊張導(dǎo)致商業(yè)貸款的放款速度越來(lái)越慢，從一兩個(gè)月延長(zhǎng)至三四個(gè)月，有的甚至超過(guò)半年。公積金貸款從去年7月公積金新系統(tǒng)上線后，申請(qǐng)程序由銀行錄入資料后在網(wǎng)上操作，在不退件的情況下，從申請(qǐng)到放款有可能一個(gè)月內(nèi)搞掂，通常情況下一至兩個(gè)月就可以放款。相對(duì)而言，以前一直被認(rèn)為放款慢的公積金貸款在目前情況下反而放款快了，變成買(mǎi)家爭(zhēng)相貸款的對(duì)象，業(yè)務(wù)量直線上升。

據(jù)悉，今年公積金中心屬下將成立一個(gè)“廣州市住房置業(yè)擔(dān)保中心”，該中心負(fù)責(zé)規(guī)范住房公積金貸款擔(dān)保行為，維護(hù)借貸款當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范和化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，為使用住房公積金貸款的購(gòu)房人提供費(fèi)用低廉的住房貸款擔(dān)保。擔(dān)保中心成立后，公積金貸款有望解決放款慢的問(wèn)題，做到公積金貸款從申請(qǐng)到放款15個(gè)工作日內(nèi)搞掂。在目前商業(yè)貸款由于銀行貸款額度限制，放款期限越拖越長(zhǎng)的情況下，這將成為公積金貸款的一大優(yōu)勢(shì)。

記者還了解到，目前可以辦理公積金貸款的銀行大大增加。除了四大銀行外，目前可以辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的銀行還有交通銀行、民生銀行、華夏銀行、廣州銀行、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行、中信銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東發(fā)展銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等。一手房公積金貸款最長(zhǎng)年限是30年，二手房則是20年。

需要提醒市民注意的是，市民申請(qǐng)公積金貸款，不少銀行都會(huì)收取一筆手續(xù)費(fèi)，銀行不直接接受二手房的公積金貸款，買(mǎi)家要通過(guò)按揭公司申請(qǐng)。目前申請(qǐng)商業(yè)貸款不用繳納保險(xiǎn)費(fèi)，公積金貸款要收取保險(xiǎn)費(fèi)，公積金貸款的保險(xiǎn)費(fèi)率為貸款額×年限×萬(wàn)分之二。貸款50萬(wàn)元貸款30年，保險(xiǎn)費(fèi)率為50萬(wàn)×30×0.02%=3000元。

真實(shí)案例

公積金貸款80萬(wàn)元一個(gè)月放款

今年4月，曾小姐和男朋友在白云區(qū)以145萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套二手房。辦理按揭時(shí)有兩種做法可以選擇，一是首付最低三成43.5萬(wàn)元，剩余101.5萬(wàn)元申請(qǐng)組合貸款（80萬(wàn)公積金和21.5萬(wàn)元商業(yè)貸款）。第二種做法則是申請(qǐng)純公積金貸款，兩人最高貸款80萬(wàn)元，但首期要付65萬(wàn)元，相當(dāng)于約四成半首期。申請(qǐng)純公積金貸款，首付比預(yù)算高了七八萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)對(duì)比，曾小姐還是決定借錢(qián)湊首付，選擇做純公積金貸款，因?yàn)榧児e金貸款比組合貸款省了不少利息，80萬(wàn)純公積金貸款25年月供為4500元左右，如果加貸21.5萬(wàn)元的商業(yè)貸款，這21.5萬(wàn)元的25年利息約23萬(wàn)元，利息超過(guò)了本金。

曾小姐將申請(qǐng)資料交到銀行后，由于沒(méi)有退件，五個(gè)工作日后就拿到了公積金中心的同意貸款書(shū)。緊接著，曾小姐到房管局辦理遞件過(guò)戶(hù)交易，10個(gè)工作日后就從房管局拿到了新房產(chǎn)證，銀行工作人員隨后為她辦理了入押手續(xù)，等待公積金放款。曾小姐說(shuō)：“4月23日出房產(chǎn)證，‘五一’假期后沒(méi)多久，銀行就通知我放款了，準(zhǔn)備供樓。從申請(qǐng)到放款大概1個(gè)月時(shí)間。我們很快就收樓了，業(yè)主收到了房子全款，皆大歡喜。”

市況

商業(yè)房貸全面收緊二手房交易深受打擊

相對(duì)公積金貸款而言，目前商業(yè)貸款放款時(shí)間可能比純公積金貸款更長(zhǎng)，對(duì)于二手房買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，部分銀行暫停二手房房貸申請(qǐng)、銀行挑客戶(hù)等現(xiàn)象，都使目前的商業(yè)房貸面臨貸款難局面，出現(xiàn)了一群“等貸族”。

部分股份制銀行暫停二手房房貸

6月16日，央行宣布自6月20日起再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)存款準(zhǔn)備金率的第六次上調(diào)，令本就吃緊的房貸額度收緊。記者在采訪中了解到，銀行貸款額度吃緊，首當(dāng)其沖就是二手房的房貸。即使是國(guó)家政策鼓勵(lì)自住性需求的首次置業(yè)者也不能幸免。目前，郵政儲(chǔ)蓄銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行已暫停申請(qǐng)二手房的商業(yè)貸款。郵政儲(chǔ)蓄銀行天河一網(wǎng)點(diǎn)的工作人員告訴記者，由于沒(méi)有額度，不再接受二手房的貸款申請(qǐng)，即使接受申請(qǐng)也不知道何時(shí)才能放款。在民生銀行、深圳發(fā)展銀行的網(wǎng)點(diǎn)，工作人員也聲稱(chēng)暫停了二手房貸款申請(qǐng)，只接受與開(kāi)發(fā)商有合作的一手樓貸款申請(qǐng)。

記者從按揭公司了解到，目前不少銀行從申請(qǐng)房貸到放款的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)五六個(gè)月，業(yè)主收到房屋全款的時(shí)間也比預(yù)想時(shí)間長(zhǎng)，買(mǎi)家遲遲不能收樓，由此引發(fā)了不少口角和糾紛。貸款申請(qǐng)難，加上放款時(shí)間長(zhǎng)，一定程度上打擊了二手房的交易。

買(mǎi)家咨詢(xún)貸款多約面談

記者以買(mǎi)家的名義向市內(nèi)多家銀行詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)二手房貸款情況時(shí)，銀行工作人員對(duì)于首付和利率沒(méi)有給出明確答復(fù)，要求記者親自前往銀行網(wǎng)點(diǎn)遞交資料，并說(shuō)明利率和首付要根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)而定。

據(jù)了解，在銀行信貸額緊縮的情況下，銀行對(duì)于住房的放貸非常謹(jǐn)慎。建設(shè)銀行龍口路支行一位工作人員告訴記者，二手房的首付、利率和貸款年限要根據(jù)物業(yè)情況、樓齡以及買(mǎi)家個(gè)人信用、收入水平等而定。也就是說(shuō)，只有物業(yè)的地段、貸款申請(qǐng)人條件等都符合銀行要求的，才能申請(qǐng)到相對(duì)低的首付和貸款利率。目前二手房貸款，基本沒(méi)有一概而論的首付最低三成、貸款利率為基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)，有的銀行對(duì)首套房的貸款利率最高甚至去到基準(zhǔn)上浮30%的水平。