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早報訊　由于銀監(jiān)會在5月份加強(qiáng)了對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，出現(xiàn)了連續(xù)四周的下降，不過在上周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量突然爆發(fā)，周環(huán)比增加360%。有分析認(rèn)為，上周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模激增，是因為信托公司在業(yè)務(wù)暫停之前，搶食市場最后一杯羹。而從5月份數(shù)據(jù)來看，當(dāng)月房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到256.45億元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄?！安贿^我們也接到了銀監(jiān)會的窗口指導(dǎo)，對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要謹(jǐn)慎發(fā)行?！倍辔恍磐袠I(yè)內(nèi)人士表示，雖然短期房產(chǎn)信托發(fā)行很多，但隨著監(jiān)管加強(qiáng)和銀行資金收緊，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模將會逐步下降。對于房地產(chǎn)信托的投資者而言，一定要關(guān)注企業(yè)的實力以及項目自身的投資前景，選擇好的產(chǎn)品進(jìn)行投資。

發(fā)行規(guī)模大幅反彈

“不好意思，我剛才在和一位客戶簽合同呢！”昨天下午，記者聯(lián)系一位信托公司銷售經(jīng)理時，他告訴記者，他剛剛簽訂的就是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的銷售合同?！白罱a(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有所增加，投資者購買的積極性還是比較高的，畢竟其他投資市場不景氣，相對而言這個產(chǎn)品的年化收益還有9%，比一般產(chǎn)品要好多了，而且起點也只要100萬元。”

用益信托工作室最新數(shù)據(jù)顯示，上周（6月13日~19日）發(fā)行的集合信托產(chǎn)品資金投資領(lǐng)域主要集中在房地產(chǎn)，共發(fā)行15款產(chǎn)品共74.05億元，占上周發(fā)行總規(guī)模的84.01%。該項數(shù)據(jù)也是自5月9日起，在連續(xù)四周下降之后的“觸底反彈”。數(shù)據(jù)顯示，從5月9日~6月12日，五周內(nèi)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模依次為54.5億元、46.26億元、31.7億元、29.9億元、16.1億元，而上周房地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為74.05億元，環(huán)比增加約360%。

此前有消息稱，從6月17日起，國內(nèi)主要信托公司已經(jīng)暫停除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。因此有分析認(rèn)為，上周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模激增，是因為信托公司在業(yè)務(wù)暫停之前，搶食市場最后一杯羹。不過這些說法遭到了否定。用益信托首席分析師李旸對房地產(chǎn)信托發(fā)行大幅反彈給出的解釋是：“單周的數(shù)據(jù)偶然性較大，連續(xù)幾周出現(xiàn)變化更值得關(guān)注。”而平安信托等多家公司也表示，他們已接到監(jiān)管部門關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的“窗口指導(dǎo)”，但并非完全叫停。

5月規(guī)模創(chuàng)歷史紀(jì)錄

用益信托最近公布的集合信托產(chǎn)品5月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，信托公司對房地產(chǎn)市場的資金“扶持”又攀上了一個新的高峰，本月總共有51家機(jī)構(gòu)發(fā)行了306個集合信托產(chǎn)品，相比上月的287個產(chǎn)品有所上升。而房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模達(dá)256.45億元，占信托產(chǎn)品總資金規(guī)模的近半壁江山。繼4月份達(dá)到的248億元的單月最高規(guī)模之后，5月份又打破4月份的紀(jì)錄，規(guī)模達(dá)到了256億元的新高。

自從去年樓市調(diào)控以來，房地產(chǎn)信托的發(fā)行與成立大部分時間處于高位，但是今年5月份的成立規(guī)模仍然破了紀(jì)錄。去年的單月最高成立紀(jì)錄為226.54億元，比今年5月份還是少了30億元。著名房地產(chǎn)企業(yè)大連萬達(dá)集團(tuán)今年以前僅推出過一只信托產(chǎn)品，而截至目前今年已有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集，顯示出房地產(chǎn)信托融資正在成為不少房地產(chǎn)企業(yè)今年新的主要融資渠道。在近日舉行的2011年中國信托業(yè)峰會上，銀監(jiān)會非銀部副主任閔路浩表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模截止到5月底已經(jīng)達(dá)到5800億元。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，截止到今年3月底，房地產(chǎn)信托余額只有4849億元。

5月集合信托產(chǎn)品的平均收益率在上月大幅上升的基礎(chǔ)上持續(xù)走高，平均期限持續(xù)下降。繼4月份大于兩年期集合信托產(chǎn)品的平均收益率“破十”之后，5月份兩年期集合信托產(chǎn)品的收益率亦“破十”。同時，5月份信托產(chǎn)品的平均期限為 1.84年，而今年前五月份的平均期限為1.9年，去年同期為1.98年。在各檔產(chǎn)品中，1.5年期和兩年期產(chǎn)品的平均收益率有所增加，主要得益于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益的水漲船高，其中1.5年期產(chǎn)品成立40款，兩年期產(chǎn)品成立數(shù)量58款，數(shù)量占比分別為18.96%和27.49%。但是，其中比較搶眼的是兩年期產(chǎn)品，收益反常地超過了大于兩年期產(chǎn)品的平均收益，達(dá)到了10.06%的預(yù)期。這也是集合信托在近兩年第二次出現(xiàn)月度產(chǎn)品平均收益“破十”的情況。

風(fēng)險高企投資需謹(jǐn)慎

雖然收益走高，但是銀行方面對于推介房地產(chǎn)信托卻持謹(jǐn)慎態(tài)度。在銀行眼中償付能力可能會出現(xiàn)問題的開發(fā)商目前已經(jīng)基本不做推介。民生銀行理財分析師簡岑表示，“現(xiàn)在我們銀行確實在收緊房地產(chǎn)信托的推介?！彼硎?，因為房地產(chǎn)信托目前風(fēng)險評級較高，可能會出現(xiàn)償還不了本金的風(fēng)險，所以銀行方面一般不會推薦客戶購買此類信托。而平安信托的客戶經(jīng)理也告訴記者，自從接到監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)后，他們對房地產(chǎn)信托發(fā)行已經(jīng)變得謹(jǐn)慎起來，而且許多銀行最近資金也非常緊張，銀行擔(dān)心信托產(chǎn)品發(fā)行會加大他們的存款壓力，因此也不如以前那么熱情推薦。

“收益和風(fēng)險是成正比的，收益越高風(fēng)險肯定越大。”招商銀行理財師表示，地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益高但也有風(fēng)險。購買信托類產(chǎn)品一定要仔細(xì)看清合同，弄懂內(nèi)容。首先要看清交易對手是什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)。以著名的大型企業(yè)、全國排名在前的企業(yè)為優(yōu)，其實力及償還能力更強(qiáng)。其次要看抵押和質(zhì)押的情況。如項目價值10億，抵押和質(zhì)押部分30億，保障性更強(qiáng)。另外，項目本身也特別值得關(guān)注，如地段好則銷售會快，資金回收沒有影響。如果地段偏遠(yuǎn)，市場認(rèn)可程度不高，則收益要打個問號。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運行成功與否，主要看相關(guān)地產(chǎn)項目開工、完工和銷售。只要整個過程運營成功，資金及收益大多就有保障。