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繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部于6月8日發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱“辦法”)，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。

據(jù)了解，其中“辦法”規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，由估價師對被征收房屋進行評估。另外，房屋被征收的業(yè)主將獲得自家房產(chǎn)的初步評估結(jié)果公示，如有異議可以再次申請評估。被征收房屋的業(yè)主有權(quán)協(xié)商選擇負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)，而補償價格不再是“政府指導價”，而是完全按市場價評估，同時，業(yè)主可以選擇多種方式進行評估。此新規(guī)一出，便引起了社會上的紛紛熱議。

業(yè)內(nèi)人士對記者分析認為：住建部房屋征收評估新規(guī)的出臺，是落實《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)要求，為當前房屋征收補償所產(chǎn)生的社會問題解決帶來配套的法規(guī)依據(jù)。新規(guī)的出臺一方面在房屋征收補償評估方面的體現(xiàn)了人性化，將有利保障人民利益；但另一方面，新規(guī)還需要一個較長的落實階段，一些具體執(zhí)行過程中將會出現(xiàn)各種問題，所以還需要進一步完善細化。

評估“指導價”作古

與我國2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導意見》中要求的拆遷估價應當由政府或授權(quán)部門公布“指導價”相比，今年1月份出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

而此次出臺的“辦法”中明確，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。被征收房屋價值，是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式，在評估時點自愿進行交易的金額。

另外，“辦法”還規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。

北京房協(xié)副秘書長陳志微博表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確，由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。在評估過程引入評估機構(gòu)作為第三方的同時，將通過市場的比較來確定拆遷房屋獨立的市場價值。由于近年來房價基本處于上漲的態(tài)勢，指導價會比房屋實際價值低；如今采用市場價作為指導，業(yè)主的權(quán)益更有保障。

評估機構(gòu)公正性成關(guān)鍵

在2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，房主的房屋如果被拆遷，評估機構(gòu)一般只采用“市場比較法”，也就是說，和類似房地產(chǎn)的價格相比較。此次“辦法”中明確，相關(guān)評估機構(gòu)可以同時采用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等一種或者多種方法進行評估。

新“辦法”中明確規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

同時，新“辦法”規(guī)定，房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，可以自收到評估報告之日起 10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告。而如果被征收人或者房屋征收部門對復核結(jié)果還有異議，還可以向所在地評估專家委員會申請鑒定。

對此，陳志表示，由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，更重視被征收人意見，這是社會公平的體現(xiàn)。選定評估機構(gòu)的辦法，還需細化。比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對《中國聯(lián)合商報》記者表示：房屋評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商確定，但評估委托人卻是征收部門，同時，委托人也是拆遷部門，而且評估費用也由委托人支付。說白了，我出錢讓你來為我服務，你能不為我做好服務嗎？這或?qū)o評估結(jié)果帶有傾向性，不利于評估的公正公平。所以要真正落實這項好政策，而不流于形式，關(guān)鍵一點就是一定要加強對評估機構(gòu)的監(jiān)管，保持評估機構(gòu)的獨立性與公正性。