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如果中國(guó)各地近期的土地拍賣情況可以當(dāng)作指引的話，那么可以說，在對(duì)地方政府、銀行和開發(fā)商進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的道德規(guī)勸和威脅之后，中央政府給火爆樓市降溫的努力終于開始奏效了。

對(duì)有關(guān)方面——其中包括現(xiàn)金拮據(jù)的地方政府——來說，這一努力的效果可能好過頭了。

根據(jù)瑞信(Credit Suisse)發(fā)布的政府?dāng)?shù)據(jù)，4月份全國(guó)土地出讓均價(jià)比前一月下降32%，比今年初下降51%。在一些地方，地方政府的土地拍賣因出價(jià)未達(dá)拍賣底價(jià)而流拍。

對(duì)于財(cái)政緊張、以土地出讓金為收入主要來源的地方政府，地價(jià)暴跌可能意味著一場(chǎng)災(zāi)難。另外，地方政府的這種脆弱還突顯出一點(diǎn)，即房地產(chǎn)是支撐中國(guó)增長(zhǎng)和如火如荼的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要財(cái)源。

就在10年多前，大多數(shù)中國(guó)人還住在單位提供的房子里，沒有住房市場(chǎng)可言。但在中央政府決定將既有住房私有化后，市場(chǎng)開始起飛，地方政府開始出讓土地用于住房開發(fā)，土地出讓價(jià)格越來越高。

根據(jù)數(shù)據(jù)提供商環(huán)亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公司(CEIC)的數(shù)據(jù)，土地出讓金對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn)，從10年前的零開始激增，去年的土地出讓總收入較2009年幾乎翻了一番，達(dá)到約3萬億元人民幣（合4640億美元）。根據(jù)匯豐(HSBC)的數(shù)據(jù)，這相當(dāng)于地方政府總收入的70%以上。相形之下，匯豐分析師預(yù)計(jì)今年的數(shù)字將低于兩萬億元人民幣。

上世紀(jì)90年代的稅制改革之后，全部稅收的大半歸中央政府，只有46%的歸地方政府。但另一方面，根據(jù)美國(guó)林肯土地政策研究院(Lincoln Institute of Land Policy)的研究，地方政府負(fù)責(zé)著77%的公共支出，且這一比例還在提高。

“最近的稅制改革減少了地方政府的收入，迫使它們靠土地出讓、各種收費(fèi)和預(yù)算外收入來支撐財(cái)政支出，”林肯研究院中國(guó)部主任滿燕云(Joyce Yanyun Man)表示?！盀榱吮M可能擴(kuò)大收入，它們傾向于通過拍賣把土地出讓給出價(jià)最高者。獲取更多收入的沖動(dòng)，導(dǎo)致了過度的農(nóng)地非農(nóng)化?！?/p>

上海獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠(Andy Xie)表示，地方住建委與開發(fā)商的相互依賴，還導(dǎo)致官商勾結(jié)和拿回扣現(xiàn)象的增多。

結(jié)果很明了——只有一小部分住房的價(jià)格是可承受的。同時(shí)，農(nóng)民常常不能獲得足夠的征地補(bǔ)償。

既然中央政府不鼓勵(lì)把土地出讓當(dāng)作財(cái)政來源，它也許需要全面改革公共財(cái)政，拿出新的方案，來支撐中國(guó)急需的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)保障支出。滿燕云補(bǔ)充表示：“財(cái)政政策改革是解決社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題的關(guān)鍵。”

但是，這一轉(zhuǎn)型將非常艱難。

“地方官員都在抱怨中央的限制。如果土地出讓完全停止，地方政府的債務(wù)償還也許會(huì)出現(xiàn)問題，”高盛(Goldman Sachs)駐北京首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬虹(Helen Qiao)表示。“至于誰會(huì)最先出問題，有很多爭(zhēng)論?！?/p>

最脆弱的是那些更小、更窮的城市，原因就在于它們的經(jīng)濟(jì)多樣性更差，導(dǎo)致它們除了土地出讓金幾乎沒有任何別的財(cái)源。

但沒有人認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)違約潮。中央政府已擴(kuò)大了對(duì)現(xiàn)金最為拮據(jù)的地方政府的財(cái)政支持。另外，財(cái)政部預(yù)計(jì)將幫助地方政府通過債券市場(chǎng)籌集更多資金。

與此同時(shí)，中央政府已向地方政府下達(dá)命令，要求它們保證拿出至少70%的土地出讓收入，用于危房改造以及保障房和中小型公寓的建設(shè)。

分析師認(rèn)為，這反過來讓一些地方政府打消了出讓它們最好地塊的想法——這也是今年土地均價(jià)下降的原因之一。

“北京方面（關(guān)于保障性住房）的命令維系不了多久，”高盛的喬虹預(yù)言。“對(duì)財(cái)政收入的影響太大了。”

這似乎也是很多房地產(chǎn)開發(fā)商得出的結(jié)論。

政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，盡管4月份的住房銷售套數(shù)同比下降了10%，但同月的房地產(chǎn)投資額卻同比增長(zhǎng)了41%。

瑞信中國(guó)房地產(chǎn)問題分析師杜勁松表示：“很多開發(fā)商確信政府會(huì)在今年下半年放松對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的限制，因此他們還在繼續(xù)建房?！?/p>