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確定中國房地產(chǎn)市場是否存在巨大泡沫或許是當(dāng)今世界面臨的最重要問題之一。

不僅中國的經(jīng)濟增長依賴住房建設(shè)，而且世界其他許多經(jīng)濟體——尤其是諸如巴西和澳大利亞這樣的大宗商品出口國——的命運也取決于這個世界第二大經(jīng)濟體的需求。

從地緣政治角度看，這同樣是一個重要問題。

住房建設(shè)是推動中國經(jīng)濟增長的主要動力，如果房地產(chǎn)市場泡沫破裂，在其沖擊波的作用下，中國經(jīng)濟增長率可能將下降至個位數(shù)。根據(jù)官方估算，如果要控制社會動亂和政治訴求，中國經(jīng)濟必須每年保持7%—8%的增長率。

如果中國新興的中產(chǎn)階級看到自己新買的住房和別墅的價格因中國共產(chǎn)黨管理經(jīng)濟不善導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫破裂而一落千丈，他們可能就不會接受了。

那么，中國房地產(chǎn)市場究竟是否存在泡沫？

中國隨處可見的空置房和爛尾樓表明，這個國家存在著房地產(chǎn)市場泡沫。但是，不幸的是，我采訪過的一些最聰明的人都不贊同這種觀點。一些人說，存在著巨大泡沫；另一些人則認為不存在泡沫；甚至還有人說，如果真的存在泡沫，它也不會破裂。

對那些將泡沫定義為“杠桿率快速上升以支持對上漲資產(chǎn)價格的投機”的人來說，中國的房地產(chǎn)市場并不符合這一模式。

據(jù)里昂證券亞洲公司公布的數(shù)據(jù)，在中國，家庭債務(wù)與可支配收入的比率大約為45%．低于美國上世紀(jì) 60年代的55%，而且遠遠低于美國2007年房地產(chǎn)市場泡沫破裂時的130%。

但是，如果你將泡沫定義為“資產(chǎn)價格與其內(nèi)在價值之間的極度不平衡”，那么中國房地產(chǎn)市場就在其中之列了。

在北京郊區(qū)，如首都機場附近，分布著諸如“棕櫚灘”、“萊蒙湖”這樣一些別墅區(qū)。盡管其名字非常好聽，但其建筑質(zhì)量卻很差，隔音效果也不好?？墒牵本┮粭澫駱拥膭e墅的價格卻不菲，需要上千萬元人民幣，足可以在英國倫敦買一棟漂亮的別墅，或在紐約曼哈頓買一套豪華住房。

在附近方圓幾英里的空曠農(nóng)田里正在建造的有大約30個類似項目，人們很難想象這種價格能夠持續(xù)下去。

盡管北京的豪華別墅是極端事例，并不代表中國整個房地產(chǎn)市場。不過，在中國許多城市，住房的平均價格是中國家庭年均收入的幾十倍。在發(fā)達經(jīng)濟體，住房價格是家庭年均收入的大約3倍被認為是正常的。在其他亞洲國家住房價格達到年收入的5至7倍也是較常見的。