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房價為什么難降？

樓盤空置率極低，為何房地產(chǎn)商依然賺錢？

……

本文將用數(shù)學(xué)原理為你解答疑惑，讓你看清楚房地產(chǎn)神話是如何產(chǎn)生的。

自從國家出臺了各項政策抑制房價后，房價并沒有如老百姓所愿，如同07年的股市一樣一落千丈，一蹶不振，只是放慢了漲價的步伐，高房價依然堅挺的矗立在那里，普通市民依然望高房價生畏。

由于這些政策收效甚微，老百姓開始懷疑國家治理房價的決心和能力。而政府和地產(chǎn)商更是相互指責：政府埋怨地產(chǎn)商“捂地不建、坐收暴利”，地產(chǎn)商則指責政府“抬高地價、坐地生財”，上演了一出狗咬狗的鬧劇。演戲的人義憤填膺，看戲的老百姓若有所思但又無可奈何，只能看著多收的三五斗，期待著房價下跌。

在國八條等政策出臺以后，房屋成交量急劇下降，但房價并沒有因為成交量的下降而下降，甚至不降反升，潘石屹、任志強這兩位文化商人更是不斷鼓吹，打著口水仗，叫囂著房價不會下降，不過老百姓聰明了，我不買了，你自個玩去，空有一堆房子也生不出票子，業(yè)績下降，公司維持不下去了，自然會降。

老百姓的想法很正確，也很符合社會常理，但短期內(nèi)房價確實難降。下面我就用數(shù)學(xué)來告訴你為什么。

1.炒房客只是房產(chǎn)大鱷用來掩蓋真相的棋子

不少炒房客聲稱：我不會降價賣房，我手里這些房子出租我這一生也衣食無憂。

看了這些炒房客的言論，很多人相信了，的確，經(jīng)過這些年的經(jīng)營他們已經(jīng)衣食無憂了，甚至算是富貴人家。但如果我們替他算一筆賬，你就知道炒房客有多心虛。

一個100萬的炒房客通過借貸、抵押等手段買了五套房，買房均價100萬/套，現(xiàn)在房價漲到200萬/套，他現(xiàn)在的總資產(chǎn)是1000萬，負債400萬，如果此時出手，剩余600萬，凈賺500萬。但是由于國家的各種規(guī)定，他的房子現(xiàn)在不能出售，只能等一年后出售，如果一年后房價降到100萬/套，那么他一分未賺，還賠了銀行的利息。所以他不希望房價下降。

對于房租，以北京二環(huán)附近為例，一套價值200萬的房子，月租金6000，一年的房租七萬，年收益率為3.5%，而200萬在銀行做基金等投資，一年的收益率大概不會低于十萬，如果眼光稍微好點，十個百分點的收益應(yīng)該很容易，收益為二十萬。那么對于租房者來說其實是出于虧損狀態(tài)，如果炒房者是借貸炒房，那么按照8個百分點的借貸利率，他一年必須還款十六萬，那么房租僅僅只夠他還款的零頭。

房價：200萬。

租金：月租金：6000，年租金6000*12=72000

年收益率：72000/200萬=3.6%

借貸：200萬，利率8%，一年需支付利息200萬*8%=16萬

盈利：72000-16萬=-88000

炒房者用房租來炒房年收益率虧損接近9萬，是否覺得很可笑，唯一能夠支持炒房的就是房價的飆升，而且房價增長的速度要大于銀行8%的利率。如果房價停止增長或者開始下降對于那些借貸的炒房客就是致命一擊。這些小魚小蝦在擔驚受怕的同時，也背上了讓房價上漲的罪名，真替他們冤屈。

2.房產(chǎn)商的暴利是支持他們漲價的最終武器？

150多年前卡爾.馬克思這樣說：

如果有10%的利潤，資本就會保證到處被使用；

有20%的利潤，資本就能活躍起來；

有50%的利潤，資本就會鋌而走險；

為了100%的利潤，資本就敢踐踏一切人間法律。

如果有了300%的利潤，你想象會發(fā)生什么？

現(xiàn)在我們做一個假設(shè)，開發(fā)一個小區(qū)，房屋一百套，每套價值一百萬，成本價每平米一萬元人民幣。

總成本=100*100萬=10000萬。

如果此時每套房子買一百二十萬，那么利潤率為20%，參照我國現(xiàn)在的利潤率，你就知道這是多么豐厚的回報。

總銷售額=100*120萬=12000萬。

利潤=總銷售額-總成本=12000萬-10000萬=2000萬

利潤率=利潤/總成本=2000萬/10000萬=20%

這個時候為了不虧損，房產(chǎn)商需要銷售最少1個億，那么意味著要銷售多少套房子呢？

10000萬/120萬/套=83.3套

房地產(chǎn)商人造了100套房子，只有售出84套房子才能保本，而最后他們手里剩下的房子只有16套，需要全部出售，他們才能獲得兩成的利潤。

如果房地產(chǎn)商這樣善良，那么我們的社會就會河蟹很多，可惜他們的靈魂比你想象的要骯臟很多。

他們選擇將房子捂著不賣，通過炒作，現(xiàn)在房價變成了每平米兩萬元人民幣。參照上面的公式：

總成本=10000萬

總銷售額=20000萬

利潤=10000萬

利潤率=100%

此時僅僅需要銷售50套房子，房地產(chǎn)商就能保本了，而一旦全部出售，他將獲得10000萬的收益，按照第一種模式，房地產(chǎn)商需要賣出五百套房子，也就是開發(fā)五個同樣規(guī)模的小區(qū)才能獲得第二種模式一樣的報酬，如果一個小區(qū)開發(fā)到出售一共需要兩年時間，那么要賺取一個億的收益，他需要十年的時間，而第二種模式僅僅需要兩年。

如果房子繼續(xù)捂著不賣，現(xiàn)在房價變成了每平米四萬元人民幣。

總成本=10000萬

總銷售額=40000萬

利潤=30000萬

利潤率=300%

此時僅僅需要銷售25套房子，房地產(chǎn)商就能保本了，而一旦全部出售，他將獲得30000萬的收益，按照第一種模式，房地產(chǎn)商需要賣出一千五百套房子，也就是開發(fā)十五個同樣規(guī)模的小區(qū)才能獲得第三種模式一樣的報酬，而按照兩年開發(fā)一個小區(qū)來計算，他需要三十年的時間。

看到這里你有什么感覺，你是否感到震驚了？成本一萬，當售價為一萬二千的時候，開發(fā)商需要賣出83%的房子才能保本，當售價為兩萬的時候，開發(fā)商需要賣出50%的房子就能保本，當售價達到四萬的時候，開發(fā)商僅僅需要賣出25%的房子就不用擔心賠錢了，而剩下75%的房子，就是他的利潤。

按規(guī)模，售價為四萬的時候，開發(fā)一套小區(qū)的利潤，當房價降低到兩萬的時候，開發(fā)商需要開發(fā)三個小區(qū)，而房價降低到一萬二千的時候，開發(fā)商需要開發(fā)十五個小區(qū)。

按時間，售價為四萬的時候，開發(fā)一套小區(qū)需要兩年，而要達到同樣的利潤，房價降低到兩萬的時候，開發(fā)商需要六年的時間，而如果房價降低到一萬二，開發(fā)商需要整整三十年的時間。

房價從一萬二被炒到四萬，開發(fā)商就能將30年才能賺的錢用兩年賺到，就能把15個小區(qū)才能賺的錢用一個小區(qū)賺到。

這就是中國房產(chǎn)商用最短時間創(chuàng)造最大財富神話的真正秘訣，而為他們的財富買單的就是你我這樣普普通通的老百姓。這也是房價始終不能下降的真正原因。

在看懂了上面的計算公式后，你就明白為什么前段時間央視報道的許多小區(qū)房子空空的入住率，而開發(fā)商居然不賠本，而且根本不擔心這些房子賣不出去的真正原因，因為他們賣出1/4的房子已經(jīng)不需要擔心賠本的問題了。

而此后每賣出的一套房子都是他們的利潤，他們憑什么要降價出售，損失自己的利潤，畢竟他們不是活雷鋒。

這些道理潘石屹懂，這些道理王石懂，這些道理任志強也懂，但他們從不會告訴你什么是真正的理由，他們會找出供求關(guān)系、土地漲價等原因來欺騙百姓，而那些所謂的經(jīng)濟學(xué)家，房產(chǎn)教授也懂，這些正是他們自己計算的公式，他們通過各種修改的數(shù)字一方面協(xié)助地產(chǎn)大鱷欺騙老百姓，一方面從他們手中收取豐厚的紅包。這些道理我們也懂，可是誰能為我們做主？