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在5月各地樓市開始出現(xiàn)回暖時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的警鐘再次敲響。

昨日，湖南省政府公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的范圍從長沙擴(kuò)大到全省各市，并且需要將物價(jià)漲幅考慮進(jìn)去。并要求實(shí)行差別化的房地產(chǎn)稅收與信貸，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款。

房?jī)r(jià)控制目標(biāo)需參考物價(jià)漲幅

為有效抑制房?jī)r(jià)漲幅，今年3月31日，長沙市就已經(jīng)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，即2011年新建普通商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。

這一控制目標(biāo)即將在全省鋪開，《通知》要求全省各市除了要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力三個(gè)因素，還要根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)漲幅作為參考要素，合理確定當(dāng)?shù)匦陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)。對(duì)沒有如期公布該目標(biāo)，以及新建住房?jī)r(jià)格漲幅超過該目標(biāo)的，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)負(fù)責(zé)人將會(huì)被約談或問責(zé)。

根據(jù)年初長沙市《政府工作報(bào)告》，2011年地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長13%，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入預(yù)期分別增長12%和14%。由此可推算出，今年的新建普通商品住房?jī)r(jià)格控制漲幅應(yīng)低于12%。如果以目前住宅網(wǎng)簽均價(jià)約6000元/平方米來計(jì)算，今年新建普通商品住房?jī)r(jià)格漲幅最大限值，不應(yīng)高于720元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，湖南第一季度CPI已經(jīng)高達(dá)6%，工資的漲幅要被物價(jià)漲幅沖掉一半，如果考慮物價(jià)漲幅，長沙的住房控制目標(biāo)應(yīng)該是6.5%才對(duì)。

到底合理的房?jī)r(jià)應(yīng)是多少？“房?jī)r(jià)收入比為6倍就算是合理的住房?jī)r(jià)格水平。”湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長高東山告訴記者。

土地出讓價(jià)不能高于歷史最高

《通知》要求，各市州人民政府要及時(shí)編制并公布城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃，今年城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃問題不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量。保障性住房，棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不得低于住房建設(shè)用地總量的70%。要求對(duì)保障性安居工程用地實(shí)行指令性計(jì)劃管理，新增建設(shè)用地指標(biāo)做到應(yīng)保盡保。

而湖南今年4月公布的住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量達(dá)到7309.92公頃，是去年的2.29倍，其中保障性住房用地計(jì)劃2136公頃，為2010年實(shí)際供應(yīng)量的3倍，其中廉租房用地483.21公頃，經(jīng)濟(jì)適用房用地189.20公頃，而90平方米以下中小套型在內(nèi)的商品房用地計(jì)劃為5130.00公頃，超過70%。

在新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)有人提出，長沙中心區(qū)土地供給量越來越少，如何能保證住房用地的供給保持增加？

“商品房市場(chǎng)有自己的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，可以調(diào)節(jié)供需狀況，湖南供給量和需求量基本處于平衡狀態(tài)，供給還略有盈余，這也是湖南房?jī)r(jià)在全國排名靠后的原因。”高東山說，如果今年開發(fā)量滑坡，今后一兩年的需求上升，就必然會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，所以城市住房用地供給不能減少，依然需要用供求關(guān)系來調(diào)控房?jī)r(jià)。

此次通知對(duì)于土地的出讓價(jià)格有了更具體的要求，就是要嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

長沙一家國營房地產(chǎn)企業(yè)高管表示，這有利于地價(jià)的平穩(wěn)，進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定。其實(shí)這個(gè)目標(biāo)很容易做到，就是政府將土地出讓價(jià)格限定一個(gè)最高價(jià)即可。亦有開發(fā)商認(rèn)為，要減少樓面地價(jià)，可以通過提高容積率，或者調(diào)整商業(yè)和住宅的比例來實(shí)現(xiàn)。

二手房交易或征個(gè)人所得稅

《通知》再次重申了二手房交易的規(guī)則，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)讓交易的，按交易價(jià)格全額征稅。此外，各級(jí)財(cái)政、稅務(wù)、價(jià)格、房產(chǎn)等部門要應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，開展存量房交易稅收征管工作的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并于2012年7月1日起全面推行。

高東山解釋，存量房交易稅并不是房產(chǎn)稅，指的是二手房交易過程所產(chǎn)生的稅費(fèi)。但具體是哪種稅收并未透露。

據(jù)二手房中介透露，二手房交易稅費(fèi)中，除了個(gè)人所得稅還在研究外，其他均在征收。業(yè)界據(jù)此猜測(cè)，湖南明年7月1日將要推行的新增存量房交易稅，可能就是指?jìng)€(gè)人所得稅。

在住房貸款上，通知重申繼續(xù)執(zhí)行此前的政策，即首套房貸首付款比例30%以上；二套房首付款比例不低于60%，貸款利率水平不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停對(duì)購買第三套及以上商品住房的借款人發(fā)放貸款。

新增的調(diào)控細(xì)則是，限貸又有所升級(jí)，即對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)在長沙市內(nèi)五區(qū)購買90平方米含以下新建商品房的借款人，各銀行機(jī)構(gòu)要認(rèn)真審查價(jià)款人家庭是否具備購房條件，有效落實(shí)限購政策。

“我們公司總部在北京，社保和個(gè)人所得稅都放在北京交，如果長沙也要求這一點(diǎn)，那我就沒法貸款買房了。”在長沙工作的一位財(cái)經(jīng)媒體人士感到很無奈，最近他一直在看房，沒想到突然就被限購了。

但這并非沒有辦法可想，有開發(fā)商支招，通過一次性補(bǔ)交一年的社保，就不會(huì)被限購了。否則，對(duì)于長沙這個(gè)外地人購房比例較高的城市來說，這一條無疑會(huì)影響到市場(chǎng)的銷售。