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將經(jīng)適房“去投資功能化”，可以讓騙購行為無利可圖并且還需支付失去市場購房的機會成本。

近日，深圳、杭州、北京、武漢等地不斷爆出保障房建設(shè)中的一些問題，反映保障房申請存在“騙購”以及變相向公職人員進行利益輸送問題。如深圳市第二次保障性住房初審合格單身家庭公示名單中，有299戶成員在政府機構(gòu)工作，不少人家還擁有豪宅、私車。各方反響最強烈的聚焦點，是保障房作為一項“家庭資產(chǎn)”，被部分騙購者當(dāng)作了獲取暴利的工具。

作為有欠規(guī)范而需要綜合治理的整個房地產(chǎn)市場的一部分，保障房市場負(fù)面信息時有傳出同樣凸顯出發(fā)展中的一些困境。如何求解？除了各方強烈呼吁的對申請人進行嚴(yán)格審核、強化監(jiān)管、監(jiān)管部門“陽光化”操作、對違規(guī)者進行嚴(yán)厲處罰等等“治標(biāo)”措施之外，筆者以為還需要從整個房地產(chǎn)市場制度優(yōu)化這一“源頭”入手，進行“治本”。

從目前取得的共識來看，成熟的、多層次的房地產(chǎn)市場體系應(yīng)當(dāng)包括商品房、經(jīng)濟適用房(即上述提及各方關(guān)注的狹義保障房)、公租房三大部分。

而上述三類房屋成品中，經(jīng)適房、公租房屬于政府補貼性質(zhì)的福利性住房，具有社會保障性質(zhì)，其在產(chǎn)權(quán)擁有以及權(quán)屬流通方面應(yīng)該有著區(qū)別于商品房的制度設(shè)計。目前，我國的公租層次的房屋市場尚處在政府“補課”的初建階段，尚沒有建成的公租房投入運轉(zhuǎn)，但對于公租房產(chǎn)權(quán)完全屬于政府擁有且不能流轉(zhuǎn)(只租不售)的屬性，市場已經(jīng)基本形成了共識。而經(jīng)適房建設(shè)已存續(xù)十余年，在這方面存在著許多不合理的制度缺陷，需要改變。

按照目前各地執(zhí)行的經(jīng)適房政策，經(jīng)適房被定性為“社會保障性質(zhì)的商品房”，房屋基本上是作為一項福利一次性地完全分配給購房者，并且購房者在居住、擁有不長的時間、滿足一定的不太嚴(yán)格的條件之后即可流動。這一現(xiàn)狀使得經(jīng)適房實際上具備更多“商品房屬性”，而失去了“保障”的性質(zhì)。

這種不合理的制度安排必須進行改革，方向是：首先應(yīng)當(dāng)考慮由個人或家庭與地方政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例可按房屋成本中個人與政府分擔(dān)程度進行確定以體現(xiàn)公理。其次，在產(chǎn)權(quán)收益與流動方面進行限定，一是房屋出售時的增值應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)比例由個人與政府共享。此外，被保障人居住需要有所限定，購房者在擁有經(jīng)適房期間不能購置商品房，如欲購置，則必須放棄(售出)其所擁有的經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)。同時，待出售的經(jīng)適房還應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)給新的符合條件的被保障人。

上述幾個方面安排的目的，是對經(jīng)適房進行完全的“去投資功能化”，以打破有騙購圖謀者對經(jīng)適房的“暴利”預(yù)期，讓騙購行為無利可圖并且可能還需支付失去市場購房的機會成本。