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日前，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合多部門出臺了《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱通知），對商改住產(chǎn)品提出了五個方面的監(jiān)管措施。記者了解到，僅在通知出臺幾天后，京城就有個別項目想借政策末班車最后瘋狂地銷售一把。但業(yè)內(nèi)人士警告購房者，商改住項目貌似熱銷，實際只是“虛火”，長遠(yuǎn)看根本不存在市場前景。

新規(guī)出臺再規(guī)范商改住市場

通知中明確指出，要求商業(yè)、辦公類項目的開發(fā)建設(shè)單位嚴(yán)格按規(guī)劃、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目設(shè)計建設(shè)，要求商業(yè)、辦公類項目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。此外，通知還要求各相關(guān)部門要加強這類商業(yè)、辦公類商品房的測繪管理和登記管理。

另外，在這類產(chǎn)品的銷售上，通知還規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目前，應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定。

對此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志說，此次出臺的通知力度很大，尤其是規(guī)定商業(yè)、辦公類項目不得像住宅那樣，每戶設(shè)衛(wèi)生間。他表示，相信不會有購房者為了躲避限購令等購房門檻而購買一戶沒有獨立衛(wèi)生間的商品房。如果能夠?qū)⑦@條規(guī)定切實落實，相信未來商改住的現(xiàn)象將能被徹底杜絕。

另外，規(guī)定中明確指出，要求商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進(jìn)行分割和登記。

對此，陳志也分析表示，商業(yè)和辦公類的房屋一般面積較大，而開發(fā)商如果想改成住宅，就必須要打隔斷進(jìn)行分割，那么這樣分割后的“住宅”，將來是無法領(lǐng)取房產(chǎn)證的。無法辦理房產(chǎn)證這一點將直接影響購房者購買這類商品?！皬囊?guī)定中提出的種種要求來看，商改住、商住樓的生存空間將越來越小，以后打擦邊球?qū)⒃絹碓诫y。”陳志說。

限購令下商改住“虛火”旺

記者了解到，雖然去年相關(guān)部門就出臺了相關(guān)政策，以規(guī)范和整治商改住市場，而去年商改住產(chǎn)品也一度成交慘淡。但隨著今年初樓市調(diào)控政策出臺，新政要求對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、連續(xù)5年繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。商改住產(chǎn)品似乎成了限購令監(jiān)管的“漏網(wǎng)之魚”，市場前景一下“明朗”了起來。

記者了解到，限購令實施后，不少京籍多套房的購房者和非京籍不具備購房資格的購房者都將眼光投向了商改住項目。位于亦莊的某商改住項目售樓人員告訴記者，新政的出臺，對他們這種商業(yè)立項的公寓產(chǎn)品有挺大的影響?！跋裎覀冞@種在亦莊區(qū)域的項目，交通再方便也不像城里的項目那么有優(yōu)勢，再加上商業(yè)立項，有些客戶寧愿買城里的商住樓，也不愿意來我們這里。但是新政后，來看房的人多了很多，尤其是外地人購房比例大幅上升?！痹擁椖渴蹣翘幑ぷ魅藛T說。

另外，記者從偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)獲悉，盡管自新政實施后，京二手房市場成交慘淡，但商住樓成交比例卻開始攀升。據(jù)其統(tǒng)計，春節(jié)后，商改住項目較集中的區(qū)域，二手房源成交量非常多。截至4月份時，二手商改住產(chǎn)品的需求量已占京二手房市場整體需求的近1/3，一些較熱門的商改住小區(qū)，周成交量平均多于5套。

“我想正是看到了前幾個月商改住項目成為了新政‘漏洞’，相關(guān)部門才針對商改住項目再次出臺了規(guī)定。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁楊少鋒對記者表示，商改住是根本不符合立項規(guī)定的產(chǎn)品，即使因為某些政策因素導(dǎo)致“虛火”旺盛，長期來看，也是沒有市場前景的。他認(rèn)為，如果商改住產(chǎn)品的銷售再不加以遏制，會影響更多購房者的權(quán)益。

部分商改住欲趕末班車“撈一筆”

記者了解到，盡管針對商改住項目的通知下發(fā)僅有幾天時間，而距通知真正實施的6月1日的期限也還有半個月，京城不少商改住項目就已開始以“商改住項目，賣一套少一套”為宣傳幌子，企圖趕上新規(guī)實施前的最后一班車“撈一筆”。

“我們項目不受限購影響，不管您名下有沒有房子都能買，我還能爭取給您打個折?！庇浾咭再彿空呱矸葜码娢挥诓絽^(qū)霍營區(qū)域的某商改住項目時，該項目售樓人員信誓旦旦地對記者表示。當(dāng)記者問到，前幾天出臺的商改住新規(guī)會不會影響之后辦理房產(chǎn)證時，該銷售人員仿佛已預(yù)料到記者會這樣問，毫不猶豫地回答：“這規(guī)定只針對以后新立項的項目，但我們是之前就已經(jīng)規(guī)劃好的項目了，所以和這次的規(guī)定一點關(guān)系都沒有。您要是考慮好就趕緊來排號，不然以后商改住項目也不好買了。”

同樣，位于南二環(huán)的某商改住項目售樓人員也對記者表示，政策出臺前開盤的房子，都能辦下來房產(chǎn)證，以后開發(fā)的項目肯定就辦不下來了。所以要想買商改住的房子，必須盡快。

記者了解到，近日像上述樓盤這樣大肆宣傳商改住的項目并不在少數(shù)，多個商改住項目已經(jīng)開始搭配打折促銷活動，以吸引購房者。但業(yè)內(nèi)人士仍提示，商改住項目仍有很多隱患，建議購房者謹(jǐn)慎購買。

購買商改住仍需謹(jǐn)慎

楊少鋒在此前接受記者采訪時就表示，商住項目的土地使用年限只有40年。同時，用水用電、物業(yè)等費用均按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，遠(yuǎn)高于住宅，累積40年是個不小的數(shù)目。再加上商業(yè)立項的土地通常都不是宜居區(qū)域，周邊配套也不是為居住服務(wù)，真正用于居住的話，生活上會有一些不便。

他表示，上述這些缺點還只是從購房者居住的角度來說的，如果從城市發(fā)展和規(guī)劃的角度看，“商改住”打亂了城市原有的功能規(guī)劃和功能布局，可能導(dǎo)致某些區(qū)域人口和車流超負(fù)荷。同時，也會對商業(yè)地塊的出讓造成一定影響。