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每一次風(fēng)吹草動都引來業(yè)內(nèi)一陣驚慌。日前，銀監(jiān)部門叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的消息再次上演“狼來了”一幕，隨后，銀監(jiān)會新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人再次向媒體否認(rèn)了這一傳聞。

從4月開始，業(yè)內(nèi)就一直盛傳銀監(jiān)會將對房地產(chǎn)信托出臺更嚴(yán)格的政策，不排除叫停房地產(chǎn)信托。不過，5月初銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人首次否認(rèn)了該傳言，并表示“5月沒有出臺房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)新規(guī)的計劃?！钡蛉沼浾咔笞C時，不少信托公司內(nèi)部人士都非常緊張，不斷反問記者是否收到什么消息、是否下月暫停。

業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)信托被緊急叫停，或許只是地方監(jiān)管局根據(jù)現(xiàn)有指標(biāo)在執(zhí)行任務(wù)。未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)肯定會繼續(xù)收緊，但本月叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能性不大。

信托融資仍是小房產(chǎn)商的救命草

記者當(dāng)天從廣東銀監(jiān)局求證，目前廣東銀監(jiān)局轄區(qū)內(nèi)暫時沒有對任何信托公司下發(fā)暫停房地產(chǎn)信托貸款叫停，也沒收到任何關(guān)于暫停房地產(chǎn)信托的文件。不過，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前不了解其他轄區(qū)銀監(jiān)局情況，不排除一些地區(qū)會出現(xiàn)這種情況。

此外，廣東某著名大型地產(chǎn)商融資部負(fù)責(zé)人也對本報記者證實(shí)，現(xiàn)在廣東房地產(chǎn)信托并沒有喊停。“暫時還可以做，據(jù)我了解并沒有喊停?！辈贿^，該人士表示，由于房地產(chǎn)信托成本太高，大型房地產(chǎn)商一般很少通過信托融資?！胺康禺a(chǎn)信托成本至少高于15%，現(xiàn)在對某些項目可能高到20%。但仍有些公司可能資金太緊了，會傾向于通過信托融資?！?/p>

記者追問目前銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款是否已經(jīng)基本停止了，該負(fù)責(zé)人表示，“銀行不是不做，是沒有額度，如果有存款匹配，還是能做的。相比小公司，大的地產(chǎn)商更容易拿到銀行貸款的份額。像我們這里，一年的項目大部分都是銀行開發(fā)貸款，信托可能只有一兩筆?！彼€透露，目前房地產(chǎn)企業(yè)還會通過境外融資獲得資金，但由于外匯管制，這個途徑融得的資金很難進(jìn)來。

不過，據(jù)央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度新增房地產(chǎn)貸款累計5095億元，同比少增3338億元。與房地產(chǎn)信貸增量縮小相反的是，房地產(chǎn)信托規(guī)模今年一季度大幅上升。據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計，2011年1-4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增66.92%，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。一高一低兩個數(shù)據(jù)印證了“按下葫蘆浮起瓢”的擔(dān)憂，房地產(chǎn)開發(fā)貸大幅壓縮導(dǎo)致不少中小房企通過信托融資另找資金出路。

銀監(jiān)會已實(shí)施資金流向監(jiān)測

雖然這次的“喊?！庇质翘擉@一場，但是銀監(jiān)會收緊房地產(chǎn)信托的決心已經(jīng)非常明確。銀監(jiān)會主席劉明康日前在第22次常務(wù)擴(kuò)大會上強(qiáng)調(diào)，要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，防控“影子銀行”風(fēng)險。話音剛落，銀監(jiān)會近日就下發(fā)了《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監(jiān)測表》，要求信托公司從本月起，每月10日前上報每一個房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險控制措施等信息。

據(jù)了解，《監(jiān)測表》要求信托公司填報每一個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險控制措施，詳細(xì)說明抵押或擔(dān)保措施。對于三個月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項目，要求填列第一、第二及其他還款來源，并根據(jù)5級風(fēng)險進(jìn)行自評。除了信托公司自己的判斷，《監(jiān)測表》還要求各地銀監(jiān)局對三個月內(nèi)到期兌付的房地產(chǎn)信托項目逐一出具“對項目到期兌付風(fēng)險的判斷意見”。此外，還要求信托公司在《監(jiān)測表》列明“資金來源有無銀行理財資金”。

業(yè)內(nèi)人士對媒體表示，銀監(jiān)會主要擔(dān)心目前商品房成交量下降，造成的房地產(chǎn)信托資金兌付問題。一旦市場上有項目無法如期兌付，對信托業(yè)造成的影響較大。用益信托分析師還指出，“從最近1-4月公開的房地產(chǎn)信托項目的數(shù)據(jù)來看，發(fā)展速度非常迅速，銀監(jiān)會實(shí)施房地產(chǎn)信托項目的全方位監(jiān)測也是為了防止房地產(chǎn)信托發(fā)展過快而帶來的風(fēng)險積聚過快，同時了解資金投向，防止房地產(chǎn)開發(fā)商借道其他項目融資。監(jiān)管部門仍然希望將房地產(chǎn)信托控制在一定規(guī)模內(nèi)?！?/p>

從緊預(yù)期影響募資規(guī)模

靴子未落，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)對銀監(jiān)會收緊房地產(chǎn)信托的方式仍有多種猜測。深圳某大信托公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人此前對本報記者分析指出，由于目前銀監(jiān)會對房地產(chǎn)股權(quán)融資一直還是比較鼓勵的，如果真的再出收緊政策，可能會針對信貸類房地產(chǎn)信托債權(quán)融資的業(yè)務(wù)。

而用益信托首席分析師李旸也對南方日報記者分析表示，如果監(jiān)管部門真的要再次出緊縮政策，估計是會暫停房地產(chǎn)新增信托業(yè)務(wù)。不過一旦真的實(shí)施，將給信托企業(yè)帶來較大的影響。此外，還有業(yè)內(nèi)人士指出，銀監(jiān)或首先喊停銀行代銷房地產(chǎn)信托，從渠道上切斷房地產(chǎn)信托規(guī)模擴(kuò)大的重要因素。

在不斷收緊的風(fēng)聲和監(jiān)測下，前幾周一直占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，在五月的第二周成立數(shù)量大大減少。根據(jù)用益信托不完全統(tǒng)計，上周只有4款房地產(chǎn)信托，資金規(guī)模9.4億元，占比15.4%。相較于上周的69.99%，份額大幅下降。分析師指出，銀監(jiān)會收緊房地產(chǎn)信托傳聞及五一小長假的到來，使得之前發(fā)行的房產(chǎn)信托于募集期結(jié)束前提前成立。而日益增大的政策風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險使得投資者在選擇投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時更加謹(jǐn)慎，已經(jīng)影響產(chǎn)品的募集情況。(