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著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、天則經(jīng)濟(jì)研究所理事長茅于軾在2011第六屆中國(寧波)商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上做了"房地產(chǎn)政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析"演講，他表示當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)核心問題即房價(jià)特別高。土地和需求是影響房價(jià)的兩大主因，目前中國一線城市泡沫明顯，解決之道是收入分配合理及增加投資機(jī)會(huì)。

供給與需求影響房價(jià)

茅于軾表示，影響目前中國房價(jià)的因素非常非常的多，但歸根到底是由兩個(gè)因素來影響：一是供給，一個(gè)是需求。每個(gè)因素都會(huì)通過對住宅的供給和需求來影響，如果這個(gè)因素降低了需求，房價(jià)就會(huì)下降，如果這個(gè)因素降低了供給房價(jià)就要上升。

最近出臺的限購令就是對需求的限制，需求限制的結(jié)果便是房價(jià)要下降。此外，茅于軾認(rèn)為土地供給是影響當(dāng)前房價(jià)的一個(gè)基本問題。各地政府對容積率都有規(guī)定，這個(gè)規(guī)定如果放松，允許容積率升高，那就等于增加土地供給，供給增加的結(jié)果一定是房價(jià)下降。中國是一個(gè)缺土地的國家，土地供給少了，必然結(jié)果就是房價(jià)高，只有用好每一塊土地，不要讓任何一塊土地用得不恰當(dāng)，才是節(jié)約土地的根本辦法。因此解決房地產(chǎn)價(jià)高的問題首先要解決土地供給，土地用途的自由轉(zhuǎn)換，這個(gè)問題不解決的話，這是最重要的問題，當(dāng)然其他問題也需要解決，但關(guān)鍵是要用好每一塊地。

房價(jià)不是開發(fā)商抬高的 解決房地產(chǎn)問題首先要解決投資渠道

很多人認(rèn)為房價(jià)高是開發(fā)商抬的，茅于軾對此予以否定。中國GDP每年以9%、10%的速度增長，GDP是全國人民創(chuàng)造的財(cái)富總量，財(cái)富量在不斷地高速增長，通過稅收分配給了政府，通過打工分配給了打工的人及企業(yè)，還分配給了外國人。而財(cái)富的分配卻很不合理的。越是高收入的人財(cái)富增長越快，低收入的、打工的財(cái)富增加速度卻很慢。房價(jià)越漲，高收入人群收入也漲的更高，口袋里的錢多了，就造成了房地產(chǎn)的需求。

這些有錢人口袋里的錢沒有別的用場，如果存銀行利息還趕不上通貨膨脹的損失，投資渠道不足，大部分還是把錢投到了房地產(chǎn)行業(yè)上面。

一線城市房地產(chǎn)泡沫明顯 解決之道是收入分配合理及增加投資機(jī)會(huì)

茅于軾指出，房價(jià)也不可能永遠(yuǎn)漲下去，北京、上海、廣州等大城市房地產(chǎn)泡沫是很明顯的，最重要的根據(jù)就是空房率非常高，這些囤積房造成房地產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，是有風(fēng)險(xiǎn)的，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)泡沫如果破滅，影響非常糟糕，香港、臺灣都有房地產(chǎn)泡沫破滅的故事。

要解決房地產(chǎn)泡沫的問題，首先要使收入分配合理，另外要增加更多的投資機(jī)會(huì)，這也是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的大問題。所有能賺錢的行業(yè)目前已壟斷起來，比如金融業(yè)，國內(nèi)私人不能辦銀行，在美國幾千家銀行都是老百姓辦的。浙江省民間金融非常的發(fā)達(dá)，使浙江整個(gè)經(jīng)濟(jì)得到了繁榮。浙江省富裕的一個(gè)非常重要的原因就是民間借貸，浙江民間金融、地下金融非常發(fā)達(dá)，如果能夠去他省辦銀行（浙江省已經(jīng)有很多這方面的經(jīng)驗(yàn)），就可以降低房地產(chǎn)的價(jià)格，而不會(huì)降低整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

中國現(xiàn)在的問題是房價(jià)高而糧價(jià)低，茅于軾認(rèn)為國務(wù)院要有一個(gè)保護(hù)價(jià)，保護(hù)老百姓的利益，另外可以把種糧食的地變成開發(fā)地，這樣糧價(jià)就會(huì)上升，房價(jià)就會(huì)下降。

政府發(fā)放住房補(bǔ)貼 開發(fā)商蓋房滿足市場需求

在房地產(chǎn)業(yè)中還有一種重要的因素就是保障房的開發(fā)，包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房、廉租房還有公共產(chǎn)權(quán)房，茅于軾表示保障房的目的是讓住不起房的人能夠改善住房條件。任志強(qiáng)曾表示保障房實(shí)施十多年的結(jié)果不但沒有解決住房的分配不公平，反而還加劇了住房分配的不公平。茅于軾指出現(xiàn)在住房最困難是進(jìn)城打工的農(nóng)民工，他們?yōu)閲业母母镩_放做了非常大的貢獻(xiàn)，高樓大廈、地鐵、出口外匯等各方面都做出很多貢獻(xiàn)，卻成為住房最困難的人，并且也并未能享有保障房的優(yōu)惠措施。

因此茅于軾指出中國房地產(chǎn)的遠(yuǎn)大前景就在于兩億多農(nóng)民要進(jìn)城住下來，目前他們已經(jīng)進(jìn)城了但是沒有住下來，房地產(chǎn)遠(yuǎn)大的前景就是給他們蓋房子。

目前政府靠廉租房來解決住房困難，但更好的辦法不是廉租房，而是給他們住房補(bǔ)貼。由開發(fā)商來蓋房子，他們會(huì)把土地、勞動(dòng)、資本、市場結(jié)合起來，用最低的成本提供很好的住房，這個(gè)事只有開發(fā)商，不是蓋房的人，也不是政府，政府要出錢讓他們租房。目前江蘇省的常州已經(jīng)用住房補(bǔ)貼的辦法，這個(gè)辦法很靈活。

茅于軾最后表示，房地產(chǎn)業(yè)迅速在變化，定要瞄準(zhǔn)未來市場的發(fā)展，了解到真正的需求在什么地方，要勇于調(diào)整，特別是房地產(chǎn)泡沫的問題，值得房地產(chǎn)行業(yè)各方特別關(guān)心、特別警惕的問題。有泡沫，就把它消化掉，消化不了就會(huì)破滅，房價(jià)就會(huì)直線往下掉。但是我們?nèi)砸潇o、客觀地去了解、分析。國家的發(fā)展、老百姓生活的改善，特別是有住房困難的群體，改善的責(zé)任在政府，也在房地產(chǎn)商上。