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房地產(chǎn)調(diào)控不手軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)必然下行；調(diào)控稍一松動(dòng)，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈。春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標(biāo)可供觀察。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量、商品房庫(kù)存、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本這三大重要指標(biāo)，說明市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向平淡。

成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。4月份延續(xù)了下跌趨勢(shì)，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，47個(gè)重點(diǎn)城市中，4月住宅成交面積同比下跌的占92.31%，環(huán)比下跌的占43.59%，深圳、天津、武漢、長(zhǎng)沙則分別下降了29%、30%、33%和29%。4月住宅成交均價(jià)同比上漲的雖然還比較多，但30%的城市開始出現(xiàn)環(huán)比下跌。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，北京跌10%，三亞跌11%。和3月相比，房?jī)r(jià)下降城市正在增加。

個(gè)別城市出現(xiàn)逆勢(shì)上漲態(tài)勢(shì)。杭州的住宅成交、土地出讓一騎絕塵。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州4月住宅成交面積25萬平方米左右，環(huán)比上漲9%。5月第一周，杭州主城區(qū)成交住宅套數(shù)環(huán)比又上漲15.8%。浙江的城市由于投資需求大、現(xiàn)金充沛、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)體資金流出到虛擬經(jīng)濟(jì)，一直在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)處于一線水平，其中的代表就是杭州和溫州。

各大金融機(jī)構(gòu)的浙江省分行確認(rèn)首付比例提高到四成，這對(duì)打擊資金不足者有利，但對(duì)資金充裕者根本無用。而當(dāng)?shù)氐淖龇ㄗ屓速M(fèi)解，改版后的"杭州透明售房網(wǎng)"取消了"一周點(diǎn)評(píng)"和"月度點(diǎn)評(píng)"。這兩個(gè)欄目主要內(nèi)容是每周、每月市區(qū)及各城區(qū)商品房、二手房成交均價(jià)，并分析價(jià)格變化原因。同時(shí)被取消的還有當(dāng)日每套商品房、二手房的成交價(jià)格數(shù)據(jù)，如此減輕壓力的做法，官方則認(rèn)為是讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更科學(xué)地反映真正的市場(chǎng)行情。從杭州的案例可以看出，在資金充裕地、實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一觸即發(fā)。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)搖搖欲墜，并不牢固，只要調(diào)控放松，房地產(chǎn)就會(huì)馬上成為抗通脹的重要投資品。

與一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市房產(chǎn)與商用物業(yè)銷售如火如荼。數(shù)據(jù)顯示，3月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市包括保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇島等，幾乎全部是三四線城市，單月價(jià)格環(huán)比漲幅都在1%以上。另據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，從辦公、商鋪類的成交情況看，今年比去年3月成交面積上漲了24.17%，均價(jià)上升了19.89%，表現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。追溯5年來的3月同比數(shù)據(jù)，2011年3月辦公、商鋪類成交量在5年內(nèi)最大，并且比5年內(nèi)3月平均成交量多出了31.44%，4月份的商業(yè)物業(yè)繼續(xù)反彈。

與去年下半年開始的調(diào)控、成交量下滑相對(duì)應(yīng)，上市房企的現(xiàn)金流下降而庫(kù)存上升。據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級(jí)行業(yè)分類，兩市已公布2010年年報(bào)的84家房地產(chǎn)上市公司中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長(zhǎng)42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，其中，萬科、保利、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別增長(zhǎng)了48%、83%、12%和27%。從地區(qū)統(tǒng)計(jì)，繼2007年3月突破10萬套后，5月4日，北京市商品房住宅庫(kù)存再次突破10萬套，達(dá)到100001套，滬深上市房地產(chǎn)公司庫(kù)存金融繼續(xù)上升。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本繼續(xù)升高，市場(chǎng)將風(fēng)險(xiǎn)成本加到了房地產(chǎn)企業(yè)頭上。企業(yè)紛紛到境外融資，展開房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

根據(jù)世聯(lián)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年初至4月11日，共有超過20家內(nèi)地房企通過在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)等方式進(jìn)行融資，總?cè)谫Y規(guī)模超過620億元人民幣，其中息率最高達(dá)13.5%。此外，在今年融資的內(nèi)地房企中，不乏在短短數(shù)月內(nèi)多次重復(fù)融資者，也不乏雅居樂等大型企業(yè)。另據(jù)報(bào)道，今年以來，大大小小的房地產(chǎn)基金頻頻涌現(xiàn)，大至中國(guó)海外、華潤(rùn)、金地等開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)合作設(shè)立的基金；小至以民間資本為來源、提供過橋貸款為主的小型人民幣基金；鼎暉投資、中信資本等PE也開始涉足這一領(lǐng)域。

希望監(jiān)管層放開房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。近日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新苗頭要密切監(jiān)測(cè)，同時(shí)要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。房地產(chǎn)信托的高成本正在釀就未來的高風(fēng)險(xiǎn)，一些企業(yè)開始飲鴆止渴，此時(shí)收緊房地產(chǎn)社會(huì)融資適當(dāng)其時(shí)，否則或者房地產(chǎn)融資成為龐氏騙局，或者房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。

房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)收到初步效果，量跌價(jià)無法維持在高位，開發(fā)商受資金壓力，將不得不大量放盤以維持現(xiàn)金流，限貸與限購(gòu)正在讓許多實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)出局。但數(shù)據(jù)同樣表明，房地產(chǎn)調(diào)控不扎實(shí)，有反彈，巨量的社會(huì)資金找不到出路，與托市的地方政府一拍即合，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的抬轎者。只要松動(dòng)，杭州的報(bào)復(fù)性反彈就會(huì)蔓延全國(guó)。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)