摘要:2011年3月4日全國兩會(huì)上,全國政協(xié)委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛則認(rèn)為，房?jī)r(jià)過高的主要原因，是開發(fā)商過度追求利潤(rùn)最大化。他在提案中建議，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)反暴利法,應(yīng)該從立法層面約束開發(fā)商的暴利。2011年3月20日,國務(wù)院國資委分配局局長(zhǎng)熊志軍表示，國企進(jìn)入不是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的決定性因素，但此舉造成房地產(chǎn)的利益格局面臨挑戰(zhàn)，因此國企在受“夾板氣”，呼吁全國人大明確國企的定位;另外建議征收暴利稅來控制房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)。2011年4月26日,國家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林表示,發(fā)展改革委正在研究對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定,以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。
一。請(qǐng)問國家發(fā)改委和國資委及政協(xié)委員，是誰在管理和監(jiān)督房地產(chǎn)？是誰在控制土地？誰在吃土地差錢財(cái)政？誰在收房地產(chǎn)50項(xiàng)費(fèi)？誰在收房地產(chǎn)13項(xiàng)稅?
筆者認(rèn)為,如果按照房地產(chǎn)價(jià)格成本看，政府吃到房?jī)r(jià)利潤(rùn)高達(dá)60%-70%，而開發(fā)商的利潤(rùn)僅在30%-40%,并且要在成本控制好的情況下和政策利好及市場(chǎng)旺盛的情況下,一般是20%-30%左右，當(dāng)然不排除特殊的城市和區(qū)域及項(xiàng)目，利潤(rùn)會(huì)達(dá)到50%以，但是這個(gè)屬于特殊案例。房地產(chǎn)是政策市，一直被政府管著，現(xiàn)在管不住房?jī)r(jià)，就把責(zé)任給開發(fā)商，豈是政府所為?
土地一直是一個(gè)出口，是政府賣,政府一直扮演拿土地收入的角色，而房地產(chǎn)稅費(fèi)是政府收,大部分城市公共基礎(chǔ)配套和市政配套及小區(qū)配套是開發(fā)商建。而開發(fā)商除了要繳納一大筆土地出讓金即地價(jià)外，占到房?jī)r(jià)的50%-60%，還得上繳多到63項(xiàng)稅費(fèi)，占到房?jī)r(jià)是30%-40%，還不包括開發(fā)商的慈善事業(yè)和建安及開發(fā)成本等配套建設(shè)其他支出，甚至還代替政府承擔(dān)建保障房60%的任務(wù)。
是誰規(guī)定開發(fā)商不能獲得合法和合理的利潤(rùn)，而所謂的高利潤(rùn)稱為暴利，哪條法律和政策規(guī)定的？制定房地產(chǎn)市場(chǎng)反暴利法，究竟是反什么？如果說房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。與國內(nèi)四大油業(yè)和央企及國企等國家政府部門的企業(yè)利潤(rùn)比較，房地產(chǎn)是最不暴利的行業(yè)，而開發(fā)商是最不暴利的商人。
二。請(qǐng)問國家發(fā)改委和國資委及政協(xié)委員，在不完成競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制下，什么是暴利行業(yè)？是什么原因致高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)上漲過快的？是誰決定房?jī)r(jià)上漲的？是誰讓地價(jià)越來越高的？是誰讓市場(chǎng)流動(dòng)性過剩的？
筆者認(rèn)為，國家發(fā)改委和國資委是吃飽撐著沒事干，開什么荒謬的房地產(chǎn)暴利稅，純粹是不務(wù)正業(yè)，為什么不把該暴利的行業(yè)實(shí)施反暴利？毫無疑問,房地產(chǎn)暴利稅是政府搶劫開發(fā)商又一把利器,找借口增加財(cái)政收入才是真目的，遏制房?jī)r(jià)上漲和抑制上漲過快及消除高房?jī)r(jià)等消除暴利的晃子，所謂的反暴利法就是一個(gè)扯淡法。
把房?jī)r(jià)過高之主因歸結(jié)為開發(fā)商，把開發(fā)商追求利潤(rùn)稱為開發(fā)商過度追求利潤(rùn)最大化導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,這不是"欲加之罪"。把高房?jī)r(jià)責(zé)任的黑鍋?zhàn)岄_發(fā)商背,這是政府推卸責(zé)任和國人對(duì)房地產(chǎn)的誤解及外界對(duì)開發(fā)商作為富人的鄙視。
這是非常不人道和不客觀及不公平的待遇，社會(huì)和規(guī)律都提倡“一視同仁”，為什么非要把開發(fā)商作為打擊的目標(biāo)，難道房?jī)r(jià)過高的根源是開發(fā)商導(dǎo)致的嗎？
其實(shí)，開發(fā)商是最無辜和最冤枉的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高不是開發(fā)商造成的，恰恰是政府和國人自己及金融政策等城市化的因素，由于國家太依賴房地產(chǎn)，貨幣政策寬松和通脹及供求不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。
其中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)近60個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及土地財(cái)政等占DGP的10%以上，使房地產(chǎn)成為政府重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入及城市三改等政績(jī)的法寶。另外是城市化拉動(dòng)購買需求，供應(yīng)不到位。通脹和人民幣升值及熱錢等銀行負(fù)利率下，投資房地產(chǎn)是購買力最直接的意圖，這中國高房?jī)r(jià)的主要原因，高房?jī)r(jià)不是開發(fā)商的過錯(cuò)，不是開發(fā)商過度追求利潤(rùn)最大化的后果。
三，請(qǐng)問國家發(fā)改委和國資委及政協(xié)委員，誰吃的房?jī)r(jià)成份利潤(rùn)最多？誰拿得最多？
筆者認(rèn)為，不要拿世界房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率是5%-7%說事，還說什么我國規(guī)定是8%，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一標(biāo)準(zhǔn)，有些樓盤達(dá)到30%以上，和政府獲得的房?jī)r(jià)利潤(rùn)比較，開發(fā)商吃的小頭，政府才是吃大頭。
為什么不規(guī)定政府不要過分吃土地差錢和地價(jià)少收一點(diǎn)及不要拿那么多稅費(fèi)？難道只允許政府發(fā)財(cái)，不允許開發(fā)商獲得合理的利潤(rùn)？
2011年兩會(huì)全國政協(xié)委員宋林飛房地產(chǎn)暴利立法控制提案，完全是不懂得房地產(chǎn)的局外人的提案。這個(gè)提案所說的房地產(chǎn)暴利稅，不是一個(gè)新鮮的說法，近些年來反復(fù)被提起，人們因?yàn)閷?duì)高房?jī)r(jià)的不滿而覺得這個(gè)提法很解氣，卻對(duì)其中的荒謬之處知之甚少。
四，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該征收暴利稅嗎?筆者也贊同認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)有特點(diǎn)但并不特殊，房地產(chǎn)行業(yè)肯定有和其它行業(yè)不同的地方，也就是有其自身特點(diǎn)，但是養(yǎng)豬行業(yè)就沒有自身特點(diǎn)嗎？任何行業(yè)都有。而從遵循市場(chǎng)規(guī)律或者違背市場(chǎng)規(guī)律這樣的大角度看，房地產(chǎn)行業(yè)并不特殊，它也有商機(jī)、也有競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有權(quán)力干預(yù)、違法不公。
即便我們同意暴利稅，那么從公平的角度講，那也根本不應(yīng)該只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。該杜絕的是“上海倒樓開發(fā)商”那樣的暴利。房地產(chǎn)行業(yè)不特殊，所以仍然存在靠能力靠運(yùn)氣取得的高利潤(rùn)，也存在靠行政壟斷、靠腐敗取得的高利潤(rùn)，應(yīng)該杜絕的是后者。
該杜絕的是“上海倒樓開發(fā)商”那樣的暴利。房地產(chǎn)行業(yè)不特殊，所以仍然存在靠能力靠運(yùn)氣取得的高利潤(rùn)，也存在靠行政壟斷、靠腐敗取得的高利潤(rùn)，應(yīng)該杜絕的是后者。但是那樣的暴利本就是違法犯罪，不求執(zhí)法求立法何其荒謬.有趣的是，上海倒樓開發(fā)商和鄭州經(jīng)適房的開發(fā)商的“成色”都是戲劇性的被發(fā)現(xiàn)的，前者是倒樓這樣的怪事，后者拜一句“你是替黨說話還是替人民說話”所賜。
如果沒有這樣的偶然因素，他們依舊享受著暴利，而這樣的暴利本就是違法甚至犯罪所得，這樣的暴利上位法都管不了，指望“反暴利法”豈不可笑？任何弊端都要訴諸征稅和立法，成了最近幾年的一大誤區(qū)。
世上有所謂的“暴利行業(yè)”嗎短期內(nèi)是有的，因?yàn)榭傆猩虣C(jī)被發(fā)現(xiàn)。長(zhǎng)期是沒有的，因?yàn)樯虣C(jī)總會(huì)被瓜分。只有準(zhǔn)入門檻才會(huì)制造長(zhǎng)期的暴利行業(yè)。不許人們隨便進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)形成不了，里面的幾家企業(yè)則可以為所欲為。這些企業(yè)不但享受了無競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，還頻頻拿到各種各樣的補(bǔ)貼。
《國有企業(yè)的性質(zhì)表現(xiàn)與改革》剛剛發(fā)布，顯示2001-2008年，國有及國有控股企業(yè)少繳納的利息、地租、資源租以及獲得財(cái)政補(bǔ)貼共計(jì)64766.91億元）。它們的暴利的確讓人羨慕嫉妒恨，但是對(duì)它們征收暴利稅難道不是多此一舉嗎？為什么不把準(zhǔn)入門檻拆除、或者取消補(bǔ)貼呢。
世上存在“暴利企業(yè)”嗎，高能力或好運(yùn)氣的企業(yè)當(dāng)然有暴利世界上的高利潤(rùn)企業(yè)可謂數(shù)不勝數(shù)，就拿我國的一些互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)軍企業(yè)來說，利潤(rùn)率常常超過40%，這可比宋林飛委員所說的“有些樓盤達(dá)到30%以上”還要高得多，是不是更應(yīng)該征收暴利稅呢？如果把姚明看成一家企業(yè)，他打一場(chǎng)球的收入比某些普通人干一輩子都多，是不是也該征收“暴利稅”呢？
但這樣的暴利既正當(dāng)，也已經(jīng)多納了稅，且不穩(wěn)固。實(shí)際上，征稅體系本就是一套取富救貧的體系，也就是多賺錢多繳稅，高利潤(rùn)者已經(jīng)多交了稅，只不過不能叫暴利稅罷了。高利潤(rùn)者，哪怕像微軟那樣的壟斷巨頭，它的高利潤(rùn)也是不穩(wěn)固的，因?yàn)殡S時(shí)可能有谷歌、蘋果這樣的企業(yè)給它形成壓力。
不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)才會(huì)制造不正當(dāng)?shù)谋├髽I(yè)。當(dāng)然，我們也看到不少企業(yè)既無能力，也不憑運(yùn)氣，依然財(cái)源滾滾，比如前述國有壟斷企業(yè)，以及在開放領(lǐng)域里搞權(quán)貴市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的那些企業(yè)。這些企業(yè)的暴利也讓人羨慕嫉妒恨，但應(yīng)該交給法治去解決，或者說，如果現(xiàn)有的法制無法制約它們，那么多一個(gè)“反暴利法”又有何用？
任何行業(yè)從遵循市場(chǎng)規(guī)律或者違背市場(chǎng)規(guī)律這樣的大角度看，房地產(chǎn)行業(yè)并不特殊，它也有商機(jī)、也有競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有權(quán)力干預(yù)、違法不公。即便我們同意暴利稅，那么從公平的角度講，那也根本不應(yīng)該只針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。
五，房地產(chǎn)行業(yè)該對(duì)誰征收暴利稅?筆者也贊同認(rèn)為，當(dāng)下房產(chǎn)稅費(fèi)居高不下，統(tǒng)計(jì)顯示，各種稅費(fèi)高達(dá)63種。稅種繁雜、征收環(huán)節(jié)多，重復(fù)征稅，多次收費(fèi)，一定程度上推高了房?jī)r(jià)。其實(shí)，房?jī)r(jià)虛高，房產(chǎn)暴利，不是因?yàn)槎愂照?/font>得太少了，而是因?yàn)樵搭^上的土地壟斷和政府對(duì)土地財(cái)政的依賴以及終端銷售環(huán)節(jié)的供需失衡等等。
在這樣的現(xiàn)實(shí)下，簡(jiǎn)單開征暴利稅，除了增添一個(gè)新稅種之外，極可能進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)。另外，開征“暴利稅”還會(huì)遭遇操作難，比如，如何界定“暴利”，如何核定房產(chǎn)商的利潤(rùn)、成本等等。
對(duì)房地產(chǎn)征收暴利稅，這一以“暴”制“暴”的做法不值得提倡。第一，暴利稅只對(duì)有暴利的開發(fā)商征收，對(duì)無暴利的開發(fā)商不征收，從邏輯上講可以讓開發(fā)商不追求暴利，但在實(shí)際操作中卻非常之難，只會(huì)滋生更多“成本黑箱”。第二，暴利稅只對(duì)有暴利的開發(fā)商征收，也未必有效。商人只會(huì)追求利潤(rùn)最大化，如果征收暴利稅，必然會(huì)導(dǎo)致成本加大、預(yù)期利潤(rùn)降低。暴利稅最終會(huì)“回報(bào)”在購房者身上。
第三，暴利稅讓地方政府從中又能得到一筆額外收入。高房?jī)r(jià)會(huì)讓地方政府受益、會(huì)讓開發(fā)商和地方政府結(jié)成利益同盟；暴利稅的反暴利作用不僅無法得到凸顯，而且會(huì)讓開發(fā)商的暴利變得更“合法合理”。
上有政策，下有對(duì)策，因征收暴利稅所增加的成本，很可能被房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，結(jié)果非但沒有取得預(yù)期效果，反而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收暴利稅，那么別的行業(yè)呢？單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收暴利稅，是不是“行業(yè)不公”呢？試圖通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收暴利稅來解決高房?jī)r(jià)問題，無疑是“征稅萬能綜合癥”的表現(xiàn)。
“暴利稅”一旦開征，將在稅收方面增加房地產(chǎn)行業(yè)成本。當(dāng)暴利也需要納稅，暴利程度就有望降低。由于暴利而引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)，也可能在一定程度上得到抑制。 但假如認(rèn)為“暴利稅”能成房地產(chǎn)“暴利”的終結(jié)者，甚至認(rèn)為“暴利稅”一征，房?jī)r(jià)問題就會(huì)迎刃而解，房地產(chǎn)市場(chǎng)立馬回歸理性，顯然不太可能。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收“暴利稅”，最終的結(jié)果可能是，房地產(chǎn)行業(yè)又多了一個(gè)稅種，但房?jī)r(jià)卻依然居高不下。房地產(chǎn)行業(yè)也因交了“暴利稅”而變得更加名正言順、合情合理。
其實(shí)，房?jī)r(jià)高不高，歸根結(jié)底還是由供求關(guān)系決定。在供求關(guān)系沒有得到有效改變的前提下，征收“暴利稅”只會(huì)進(jìn)一步減少市場(chǎng)供給，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加奇貨可居。在房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)的格局下，“暴利稅”最終只會(huì)是由購房者埋單，及所謂羊毛出在羊身上。 一言以蔽之，在市場(chǎng)供需失衡的當(dāng)下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收“暴利稅”，不但難以遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，反而可能是火上澆油，使房?jī)r(jià)更加高漲，因而不可行。
“暴利稅”一定會(huì)助燃房?jī)r(jià), 如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收暴利稅，不排除開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，反而催升樓價(jià)。房地產(chǎn)暴利稅不值得期待.征暴利稅不如改賣地規(guī)則.改革土地招拍掛制度，要割斷土地與地方財(cái)政之間的“臍帶”；變革現(xiàn)有土地招拍掛制度；對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)清理“瘦身”。
現(xiàn)在土地拍賣模式是“價(jià)高者得”，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)越高，極不合理，應(yīng)該改為“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉者得”：開發(fā)商參與土地拍賣時(shí)，能承諾房屋質(zhì)優(yōu)價(jià)廉者，才可以得到這塊土地。只有從土地拍賣環(huán)節(jié)限定房屋的預(yù)期價(jià)格，高房?jī)r(jià)理性回歸才有可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
導(dǎo)致房?jī)r(jià)高居不下的原因主要有兩個(gè)，一是土地壟斷，二是市場(chǎng)供需失衡，三是貨幣政策寬松。四是城市化和通脹及投資渠道缺乏。五是地方政府執(zhí)行政策不力。六是房地產(chǎn)稅費(fèi)過多。假如我們的房地產(chǎn)治理措施不能切實(shí)地從這兩方面下手，則再出臺(tái)其它措施都是無濟(jì)于事！所以征收暴利稅，給人的感覺是在打“擦邊球”，而且還有分“一杯羹”的嫌疑。要治理房地產(chǎn)暴利，是要通過強(qiáng)硬的手段打擊暴利的源頭，這才能釜底抽薪。
不能讓“口水戰(zhàn)”淹沒房?jī)r(jià)真相,高房?jī)r(jià)的真相不該淹沒在口水戰(zhàn)之中，眼下房?jī)r(jià)高企的因素是明擺著的，關(guān)鍵看能否痛下決心。面對(duì)脫韁野馬一般的高房?jī)r(jià)，“暴利稅”是否真能奏效？回答這個(gè)問題，先看看兩個(gè)現(xiàn)實(shí)：一是中國頂級(jí)富豪半數(shù)靠房地產(chǎn)暴利發(fā)家，二是統(tǒng)計(jì)顯示房地產(chǎn)領(lǐng)域稅目多達(dá)60余種。開發(fā)商發(fā)財(cái)了，稅收想必也不少，正應(yīng)了那一句“水漲船高”。既然房地產(chǎn)是個(gè)“大蛋糕”，多幾張嘴巴總承受得起。只是，“暴利稅”千萬別成了壓死駱駝的最后一根稻草。
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