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4月12日，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布報告稱，中國內(nèi)地和香港地區(qū)可能正在形成信貸和資產(chǎn)泡沫，最終或?qū)⑵屏选?3日，國土資源部副部長贠小蘇帶隊的國務(wù)院督查組時說：“中央認(rèn)為，以城市住房為主的問題已經(jīng)影響到了全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題?！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士將這二條消息解讀為，如果樓市調(diào)整不能繼續(xù)深入，中國房地產(chǎn)市場可能面臨崩潰的風(fēng)險，并影響到實體經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域。

中國房地產(chǎn)究竟存不存在泡沫？

關(guān)于中國房地產(chǎn)是否存在著泡沫，專家們的觀點也出現(xiàn)了激烈的沖撞，數(shù)年來一直爭辯不止。對于中國房地產(chǎn)究竟有沒有泡沫，我覺得應(yīng)該有幾點衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全世界通用的：一是房價收入比；二是房地產(chǎn)投資與房價增長速度的關(guān)系；三是商品房的空置率。

對于房價收入比，國際慣例是6倍左右，房價應(yīng)占到一個中產(chǎn)家庭年收入6倍左右較為適宜，而北京、上海等大城市早已超過了15倍以上。有問卷調(diào)查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民眾都認(rèn)為房價過高，房地產(chǎn)有泡沫。對于房地產(chǎn)投資，由于這二年宏觀調(diào)控政策力度加大，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但是去年下半年仍然上升25%左右，特別是大中城市更為明顯，雖然房地產(chǎn)投資增速減緩，但是一線城市房價在今年3月份才剛剛開始有所松動。最后關(guān)于一線城市商品房的空置率究竟有多少，現(xiàn)在還沒有一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。不過很多一線城市的商品房中高檔樓盤的水表都50%以上是不動的，說明中國房地產(chǎn)投資抄作而非自住的氛圍非常濃重。

中國房地產(chǎn)泡沫破滅之后會怎樣？

提到當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，有很多專家不由自主地與上世紀(jì)90年代初的海南省的房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害狀況聯(lián)系起來，他們認(rèn)為，如果決策層將房產(chǎn)泡沫捅破，那么收拾房地產(chǎn)泡沫破滅后的爛攤子將非常棘手，要求決策層放松對房地產(chǎn)政策的調(diào)控。

當(dāng)年，海南省、北海市的房地產(chǎn)爛攤子，乃是由于泡沫累積過多，突然破滅引發(fā)的。1992年年，鄧小平發(fā)表南巡講話后，總?cè)藬?shù)不過160萬的海南省竟然出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司（平均每80個人一家房地產(chǎn)公司），其中的絕大部分公司是炒地皮，玩擊鼓傳花的游戲。1993年初，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的一半，僅海口一地的房地產(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝一直飆升到600多萬元/畝。

1993年6月23日，時任國務(wù)院副總理的朱容基發(fā)表講話，宣布中止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強宏觀調(diào)控意見》，嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目。房地產(chǎn)熱被釜底抽薪，泡沫迅速破滅。

據(jù)報道，當(dāng)時海南省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。占全國0.6％總?cè)丝诘暮Ｄ鲜》e壓的商品房，竟然占全國的10％。從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17％，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6％。從2006 年下半年開始，元氣大傷的海南房地產(chǎn)也開始出現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長，但總成交量仍然有限。

所以，樓市泡沫一旦破裂后對中國經(jīng)濟(jì)的危害是非常巨大的，當(dāng)年海南省房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害只是現(xiàn)在中國一線城市樓市泡沫的一個縮影。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價出現(xiàn)下跌，需求急劇下降，房價再繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個金融體系。盡管現(xiàn)在即使國內(nèi)各大銀行商業(yè)銀行通過了銀監(jiān)會的房貸壓力測試，都表示即使房價30%也能杠得住，這只是一個幻想。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)情況看，基本上把整個風(fēng)險都?xì)w結(jié)在國內(nèi)銀行體系之上，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是個人消費信貸都是如此，這就孕育很大的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫破滅，最后承擔(dān)者只能是國內(nèi)各銀行，不過國內(nèi)各大銀行現(xiàn)在都已成為上市公司，最后承擔(dān)風(fēng)險的還會有股民。

還有，房地產(chǎn)是個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸，都是資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅，整個產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)趨于蕭條。因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅僅限于行業(yè)的本身，而且影響到其他許多行業(yè)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個國家經(jīng)濟(jì)都可能發(fā)生危機(jī)。

面對房地產(chǎn)泡沫可有化解之藥？

盡管目前決策層對遏制房地產(chǎn)泡沫過度增長采取了一系列的調(diào)控措施，但這只是防止了泡沫的繼續(xù)吹大，而過去二年房地產(chǎn)泡沫所留下的后遺癥卻很難消除。其實化解房地產(chǎn)泡沫最好的辦法就是不讓其真正成為危害經(jīng)濟(jì)的泡沫，危止于未萌，可惜我們錯過了2008年房產(chǎn)調(diào)控這一歷史性契機(jī)?，F(xiàn)在決策層所能做到的就是盡管不讓泡沫繼續(xù)擴(kuò)散，讓其慢慢破滅。

我們縱觀歷史，無論是美國2008年的次貸危機(jī)，還是日本房地產(chǎn)泡沫破滅，最后再看看迪拜世界房地產(chǎn)崩潰，各國政府對此無一不是束手無策，而且房地產(chǎn)泡沫破裂對一個國家的經(jīng)濟(jì)危害是相當(dāng)巨大，而且是不可估量的。

或許人會講，有泡沫又怎樣？中國國情不同，我們這兒的房價只會漲，不會跌，即使有泡沫也不會破。這句話，30年前南美人講過；20年前香港人也說過、臺灣人也說過，幾年前美國人說過，愛爾蘭人也說過，迪拜世界的酋長也說過，大家往往都真心的堅信，即使其他地方的房地產(chǎn)泡沫會破，可我們那兒的房價只漲不跌，絕對不會跌！

但遺憾的是，結(jié)果都有那么一天，那兒的房地產(chǎn)泡沫突然破滅，一切成為泡影。所以世界銀行的警告并非空穴來風(fēng)，危言聳聽。