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調(diào)控的核心是普通住宅的去投資化

剛剛出臺(tái)的國(guó)十條延續(xù)了去年國(guó)八條的核心內(nèi)容，即三限：限購(gòu)、限貸、限售，但更加嚴(yán)厲。一二線城市的成交量應(yīng)聲大幅下滑，其中北京、上海的成交量更下降了８０%，上海在限購(gòu)和房產(chǎn)稅的雙重影響下，２月份千萬(wàn)元以上的豪宅成交量?jī)H為７套，限購(gòu)對(duì)需求的殺傷力舉個(gè)例子就可見一斑。北京東區(qū)一著名樓盤在限購(gòu)令前有５００多人排號(hào)，按限購(gòu)令的要求嚴(yán)格排查，僅有５０多個(gè)人符合要求。限購(gòu)政策的目的就是把可能的投資需求全部扼殺——本地人的第三套，外地人的第二套。限購(gòu)令會(huì)持續(xù)多久？似乎很難得出結(jié)論，但聯(lián)想到溫總理在兩會(huì)前與網(wǎng)民網(wǎng)聊時(shí)的觀點(diǎn)，也許就能回答這個(gè)疑問(wèn)了。溫總理說(shuō)“要下決心抑制投資和投機(jī)性住房需求，使房?jī)r(jià)保持在合理水平”?？梢酝茰y(cè)，在土地資源相對(duì)稀缺、社會(huì)貧富分化相對(duì)嚴(yán)重的中國(guó)，凍結(jié)普通住宅的投資屬性可能是長(zhǎng)期的政策取向，這樣才能抑制住宅價(jià)格的快速上漲，為推出大量的保障性住宅，緩解社會(huì)矛盾提供時(shí)間。

五龍戲珠：商業(yè)地產(chǎn)流入更多的資金

如果梳理一下投入商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道，可用五龍戲珠來(lái)概括，分別是民間資本、境外熱錢、保險(xiǎn)資金、轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以及以基金形式進(jìn)入的社會(huì)資本。更多的資金流入商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)原因，一是慣性投資，住宅市場(chǎng)的資金因?yàn)橄拶?gòu)而轉(zhuǎn)向。二是因?yàn)槔瓌?dòng)內(nèi)需商業(yè)地產(chǎn)租金快速上漲而帶來(lái)的跟風(fēng)效應(yīng)。從四大國(guó)際性代理行公布的2010年北京甲級(jí)寫字樓的數(shù)字看，空置率從25%減少到了15%，平均租金上漲了15%～20%，個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域如金融街、中關(guān)村的空置率已低于2%。上海、深圳的甲級(jí)寫字樓租金也有10%以上的漲幅，當(dāng)然去年北京寫字樓市場(chǎng)的異?；鸨?009年四萬(wàn)億政策投資有著直接關(guān)聯(lián)。

2011年商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)在加劇

大量的流動(dòng)性資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，許多人樂(lè)觀視之，而我卻擔(dān)心泡沫化。一方面一線城市的需求泡沫化，另一方面是二三線城市的供給泡沫化。以北京為例，由于在兩年前大量的寫字樓變?yōu)樽≌瓷谈淖。?，使近期商辦物業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)緊縮。我們?cè)鲞^(guò)統(tǒng)計(jì)，自2009年1月到2010年6月，北京取得預(yù)售證的79個(gè)商辦項(xiàng)目中，有75%搖身變成了住宅。在供給減少的同時(shí)，大量的資金涌入商辦市場(chǎng)，如人民保險(xiǎn)集團(tuán)購(gòu)買了首都時(shí)代廣場(chǎng)，五礦集團(tuán)以45億收購(gòu)了北京第五廣場(chǎng)等。二三線城市呢？我們舉個(gè)案例就能看的更清晰，上海一著名開發(fā)商三年前取得揚(yáng)州市最核心的商業(yè)地塊，請(qǐng)來(lái)香港著名設(shè)計(jì)師打造了2萬(wàn)平米漂亮的商業(yè)街，但落成一年后出租率卻不到70%，租金單價(jià)也只有可憐的2元/平米，還不夠償還銀行利息。事后總結(jié)慘敗的根本原因：市政府在招商引資引進(jìn)上海開發(fā)商后不到半年的時(shí)間，各區(qū)為了政績(jī)先后引進(jìn)了近十個(gè)著名的地產(chǎn)公司，建造了大量的商業(yè)中心，供給一擁而上，租金自然跌的很慘。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供給泡沫的核心是地方政府沒(méi)有嚴(yán)格約束好城市規(guī)劃，在短期內(nèi)建造了大量的政績(jī)工程。

我不擔(dān)心一線城市商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖時(shí)需求會(huì)很快把泡沫填充，2010年的北京、上海寫字樓空置率的快速下降就已充分證明。但我擔(dān)心二、三線城市特別是三線城市的商業(yè)地產(chǎn)泡沫，因?yàn)樗呐菽肋h(yuǎn)不會(huì)有那么多的需求來(lái)填充。在撲溯迷離的2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們應(yīng)該懷有敬畏之心，也企盼不會(huì)再一次出現(xiàn)曾經(jīng)觸目驚心的爛尾樓現(xiàn)象！