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銀行信貸收緊，銷售大幅下跌，開發(fā)商脖子上的繩索被拉緊，主流開發(fā)商紛紛宣布調整業(yè)務結構，加大商業(yè)地產和保障房的業(yè)務比重，同時行業(yè)整合加速的特點也日益顯現(xiàn)，一季度房企并購高達32起，機構預計今年有望突破百起，創(chuàng)下新高紀錄。

“調控不代表沒機會。”一位不愿具名的房企內部人士告訴記者，公司剛和當地握有大量土地資源的工業(yè)企業(yè)達成合作意向，對方以土地入股，公司負責操盤，然后利潤均分。而在3月底北京某論壇上，曾有房企表示，一家鋼鐵公司有六七十億元的閑置資金，由于限購無法炒房，預計將全部投入聯(lián)合主流房企做地產投資。

一季度房企掀起并購潮

業(yè)內人士指出，作為資源密集型代表的房地產行業(yè)，最重要的兩大要素是土地和資金，而有錢自然不愁買不到地，尤其是在當前銀行收緊信貸的大背景下，抱團、兼并等行業(yè)整合的本質還是為了突破資金瓶頸。

“去年銀行天天到公司談貸款，今年反過來，開發(fā)商天天跑銀行要融資?！苯疠x集團首席財務官董功文表示：“過去幾個月，每家房地產公司都經歷了政府收緊銀根的痛苦”。

商業(yè)銀行房地產貸款的規(guī)模在收縮，且連續(xù)的加息令貸款成本增高；限購令等調控措施讓售房環(huán)境迅速惡化；國內房地產企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債也被叫停；信托房地產貸款比銀行房地產開發(fā)貸款還嚴格，利率也飆升到15%以上，房企的融資幾乎四面楚歌。

由于銀行普遍將資源傾斜給大型主流開發(fā)商，一些中小開發(fā)商開始感覺資金鏈緊張。業(yè)內人士預計，針對這些中小房企的兼并收購將會越來越多。這對中海、萬科、SOHO中國等持有充裕現(xiàn)金流以及品牌溢價的房企而言，無疑是拓展市場版圖的大好機會。

據清科機構統(tǒng)計，一季度房地產行業(yè)共完成32起并購交易，位居所有行業(yè)首位。僅1至2月就達22起，超過2009年全年的并購案例數；并購金額超過75億元，將近去年全年并購總額的一半，其中主要是房地產開發(fā)經營企業(yè)的并購交易。

“資金實力薄弱、融資無門的房企面臨被吞并的危險境地。”清科機構分析師徐衛(wèi)卿表示，在國內地產調控、信貸政策持續(xù)收緊和融資渠道幾近掐斷的大環(huán)境下，房地產并購市場保持火爆態(tài)勢，有望突破百起大關，而2010年這個數字是84起。

合作求發(fā)展

“合作的時代來了?！?月12日，SOHO中國董事長潘石屹在前門大街舉行代理行答謝會上對記者表示，SOHO中國目前手持250億現(xiàn)金，國內每年保持5%-6%的通脹率，如果“按兵不動”則賬面將出現(xiàn)較大損失。

雖然一季度僅銷售了18億元，但SOHO中國在上海的項目拓展頻頻傳來捷報。此前4月初，潘石屹剛以16.34億元成功收購了上海靜安區(qū)曹家渡地塊，這已經是潘石屹自2009年進入上海市場以來的第五筆收購，今年SOHO中國計劃收購資金高達150億元。

同樣戰(zhàn)果驚人的還有中海地產。截至一季度，中海地產新增土地儲備已超過了500萬平米，達到了中海全面土地儲備目標的70%。中海董事長孔慶平表示，中海早在5年前就對市場說會聯(lián)合經營和收購，中海一直很善于和別人合作，與其直面競爭，不如握手合作，這是減少競爭的最好辦法，中海會繼續(xù)堅持下去。

“在當前形式下繼續(xù)維持高速增長對萬科是很大的挑戰(zhàn)，我們會加大和有資源的公司合作。”此前萬科集團執(zhí)行副總裁丁長峰告訴記者。“今年銷售額目標非常高，王石曾要求不超過1400億，實際預計更多?！彼寡詫崿F(xiàn)上述數字并非沒有壓力。

在北京高通智庫投資顧問公司總經理張宏看來，萬科與資源方合作更多是為了獲取土地、擴大規(guī)模保持高速增長，比如五礦集團和萬科在香河聯(lián)合開發(fā)的萬畝“新農村計劃”。

“這種合作體現(xiàn)了萬科的品牌溢價，資源方多是有土地優(yōu)勢或資金優(yōu)勢，以萬科為主進行操盤，而一些此前沒有房地產相關經驗的合作方可以得到一個風險較小的轉型機會?！睆埡瓯硎?，如萬科、綠城等品牌房企和資源方的合作大多是此模式。2010年萬科得以實現(xiàn)千億銷售額，合作項目功不可沒。

合作、資金、土地或社會資源的整合能力成為業(yè)內熱點。張宏表示，隨著行業(yè)集中度和專業(yè)細分，房地產行業(yè)各個鏈條和上下游之間的合作日益緊密，包括同區(qū)域內中小開發(fā)商抱團、品牌開發(fā)商以品牌溢價和資源方優(yōu)勢互補。

“現(xiàn)在二三線的地方政府都希望房企能帶去一些資源促進當地的經濟轉型和發(fā)展。”業(yè)內人士指出，這要求開發(fā)商有強大的綜合能力，此前房地產靠土地、資金取勝，往往忽視了產品和經營能力以及整合能力的提升，本輪調控相信對房企資源整合能力是一大考驗。(記者 自曾暉)