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報(bào)道說，樓市進(jìn)入了“倒春寒”：限購(gòu)政策效果逐漸顯現(xiàn)，多數(shù)重點(diǎn)城市成交量繼續(xù)大幅下滑。與此同時(shí)，從3月開始一些大型開發(fā)商開始積極降價(jià)促銷，同時(shí)刻意放緩拿地節(jié)奏，以控制較好的資金鏈應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的拐點(diǎn)或?qū)⑻崆暗絹怼?/p>

事實(shí)上，這次來的倒春寒并不是真正的倒春寒，而是政策冷藏室所致。限制交易等于部分凍結(jié)了市場(chǎng)，相當(dāng)于變相凍結(jié)人民幣的用途。按說人民幣是政府信用的體現(xiàn)，但是，限購(gòu)令以及限外令卻已經(jīng)不承認(rèn)了。這里我們稱之為價(jià)格失靈吧，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)扭曲了現(xiàn)實(shí)的關(guān)系。

從數(shù)據(jù)上來看，諸多城市是真得出現(xiàn)了冷藏現(xiàn)象。上周中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，12個(gè)城市跌幅在30%以上，4個(gè)城市成交量跌幅過50%。其中，海口成交量跌幅最大，達(dá)76.62%。重點(diǎn)城市中，7個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)51.77%，其次是天津，跌幅為47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上漲的重點(diǎn)城市僅為上海和廣州，漲幅分別為9.14%和3.87%。

不過，借此就說房?jī)r(jià)進(jìn)入了下降通道，還是為時(shí)過早。這次成交量下降的主要原因，主要有四點(diǎn)：

第一，限購(gòu)令和限外令，這種行政手段，切實(shí)凍結(jié)了部分資金，致使一部分資金不能進(jìn)入樓市，從需求上限制了市場(chǎng)成交量。

第二，開發(fā)商主動(dòng)規(guī)避了政府的打壓風(fēng)潮，和宏觀調(diào)控硬碰硬，已經(jīng)成為最不明智的選擇，我們也多次警告開發(fā)商們，不要惹得已經(jīng)失去理智的政策，再火上澆油。事實(shí)上，沒有只漲不跌的房?jī)r(jià)，只有傻乎乎的信心。

第三，樓市短暫周期使然，前段時(shí)間，樓市火爆，透支了當(dāng)前的市場(chǎng)成交量，但是，樓市并沒有真正熄火，房地產(chǎn)的引擎還在燃燒。

第四，買賣雙方都在選擇觀望，市場(chǎng)不可能一直火爆，隨著行政干預(yù)手段和金融手段的實(shí)施，連合法性都不足的房產(chǎn)稅都出爐了，供給雙方，在這個(gè)時(shí)間關(guān)口，選擇觀望也是正常的。炒樓資金有可能向高利貸資金轉(zhuǎn)化，為一些撐不住的開發(fā)商，提供高額的血液能量。

但是，房?jī)r(jià)卻不一定進(jìn)入下降通道，有以下事實(shí)支撐著。

第一，政策還是從抑制需求出發(fā)，沒有解決需求問題。也就是說，房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)，并沒有根本消除。而且，壓制需求還會(huì)積累更大的需求，這些需求終有一天壓不住，還會(huì)爆發(fā)報(bào)復(fù)性大反彈。

第二，房?jī)r(jià)下降的成本基礎(chǔ)沒有降下來，房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道可能性基礎(chǔ)不大。允許政府高價(jià)賣地，不允許商人高價(jià)賣房子，這種做法違背規(guī)律，不會(huì)長(zhǎng)久。

第三，房?jī)r(jià)上漲的貨幣驅(qū)動(dòng)因素沒有改變。如果價(jià)值尺度不斷變小，價(jià)格如果不變大，那才是笑話。2005年以來，由于人民幣大幅度升值，貨幣供應(yīng)量大幅度增加，房市和勞動(dòng)力成本大幅度提高。與其說美國(guó)用高油價(jià)和高材料價(jià)格輪番沖擊中國(guó)制造，還不如說，這些因素在驅(qū)動(dòng)中國(guó)的房?jī)r(jià)和生存成本。但是，這些因素并沒有消失，短期內(nèi)也不可能消失。

第四，多如牛毛的稅費(fèi)沒有降下來，還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上來，最終由購(gòu)房者買單。中國(guó)十年房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是稅費(fèi)驅(qū)動(dòng)的，這是一個(gè)顯著的特點(diǎn)。

第五，資本實(shí)際利潤(rùn)不斷高漲，交易成本和建造成本都在不斷上升，很多開發(fā)商能夠借高利貸，就是期待今后能夠彌補(bǔ)這種差價(jià)，不會(huì)立即死去。從某種意義上來說，資本的高利率迫使中國(guó)房?jī)r(jià)必須不停地漲，才能彌補(bǔ)損失。

當(dāng)然，說房?jī)r(jià)沒有進(jìn)入下降通道，是從中期角度來說的，如果從短期角度來說，波動(dòng)是正常的，別妄想房?jī)r(jià)只漲不跌，但也別期望房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)的暴跌。上升盤整和回調(diào)，都是價(jià)格運(yùn)動(dòng)正常行為，沒有什么大不了的，主要還是看房市運(yùn)行的總體趨勢(shì)，作為理性的人，應(yīng)當(dāng)客觀地看待市場(chǎng)行為。