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房地產(chǎn)行業(yè)：置之“死地”而后生

⊙上海證券 彭蘊(yùn)亮

房地產(chǎn)政策近階段陸續(xù)出臺，從政策的著力點(diǎn)上看，房地產(chǎn)政策將抑制投機(jī)，對二手房市場影響較大。但從上市公司業(yè)績來看，由于房地產(chǎn)銷量受到影響程度較小，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績將繼續(xù)維持穩(wěn)定增長態(tài)勢，大盤有可能會延續(xù)此前的反彈態(tài)勢。我們需要在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上把握機(jī)會。

一、房地產(chǎn)調(diào)控抑制投機(jī)需求

我們注意到，本周房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)不溫不火，但房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)并未出現(xiàn)明顯破位，顯示出政策的著力點(diǎn)在于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，對二手房市場的投機(jī)尤其具有一定抑制作用。

仔細(xì)分析后不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)措施中，對于二手樓市影響直接的主要有兩方面：一是二套房首付比例提至6成；二是購買不足5年住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅。同時，“限購令”的升級和擴(kuò)大。與“9.29新政”的限制新購一套相比，本次限購令的升級，將限制更多的需求，影響范圍更廣；營業(yè)稅的提高則使得大量二手房源的交易成本上升，而一些此前通過合同來做低差額的辦法在新政下將無法實(shí)現(xiàn)。另外，加息以及首套房貸優(yōu)惠利率的取消，使得購房者的資金成本逐步提高，將會給二手房帶來較大影響，進(jìn)一步抑制需求的釋放。

我們注意到，在“新國八條”出臺前，1月份的上中旬，五大城市樓市成交十分活躍，1月下旬，受到春節(jié)臨近影響和政策的疊加效應(yīng)，成交轉(zhuǎn)入清淡，政策出臺后幾天每日成交量有所下滑。但是，“三次調(diào)控”對銷量的影響程度及縮量持續(xù)的時間仍需觀察，三、四月份的成交情況將是關(guān)鍵。

二、估值底部或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會

從二級市場表現(xiàn)來看，在“新國八條”出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)并未出現(xiàn)大幅下跌，而是處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，這說明本次調(diào)控依然延續(xù)此前的基調(diào)，調(diào)控長期化的觀點(diǎn)也早在去年就已被市場所接受，對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響有所下降，2011年房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績可能將會依然維持穩(wěn)定增長格局。

我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了去年的兩輪調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率已經(jīng)有了明顯的下降，部分公司的銷售數(shù)據(jù)顯示其一次性付款比例超過了30%，而購買二套房的全額付款比例預(yù)計更高，此次二套房首付比例提高對實(shí)際購買力的邊際影響并不明顯。

前期地產(chǎn)股反彈的邏輯是樓市銷量較好，同時地產(chǎn)股估值較低。而政策的落地打消了市場對政策的部分擔(dān)憂，同時有利于整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。從估值來看，房地產(chǎn)股的PE和PB仍在相對低位，下跌的空間不大。鑒于目前房地產(chǎn)股估值處于歷史底部，我們認(rèn)為，未來行業(yè)走勢無外乎根據(jù)基本面表現(xiàn)，政策出臺導(dǎo)致估值被壓縮在歷史底部，但由于業(yè)績增長，市值也將向上修正。下半年月份銷售數(shù)據(jù)若回暖，將成為反彈的導(dǎo)火索。如果估值長期保持低估狀態(tài)的話，地產(chǎn)股將迎來政策轉(zhuǎn)向帶來的趨勢性機(jī)會。估值較低、財務(wù)杠桿較小、業(yè)績鎖定性好的區(qū)域性龍頭公司不排除有結(jié)構(gòu)性機(jī)會出現(xiàn)的可能性。

從控制風(fēng)險的角度出發(fā)，目前抑制房地產(chǎn)投機(jī)是2011年政策調(diào)控的重中之重，未來不排除有“靴子”繼續(xù)落地的可能性，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資既要看到估值優(yōu)勢，也要注意系統(tǒng)性風(fēng)險。