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3.

房產(chǎn)稅試點(diǎn)

給樓市調(diào)控打上劃時(shí)代印記

爭(zhēng)論已久的房產(chǎn)稅在“國八條”出臺(tái)后終于“塵埃落定”。主要對(duì)保有的房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，是世界各國普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。按照相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，我國房產(chǎn)稅征收范圍之所以擴(kuò)大到此前免稅的個(gè)人住房，是因?yàn)楦母镩_放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化。根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，有必要研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

然而在這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控日益趨緊的時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)房產(chǎn)稅，其背后的深意更耐人尋味。房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)長期政策，可以調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。與其他特殊時(shí)期的短期嚴(yán)厲措施相比，房產(chǎn)稅的溫和試點(diǎn)更能穩(wěn)定調(diào)控效預(yù)期，與其他調(diào)控政策互相作用，深層次影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，又避免了傷及剛性需求。

渤海證券研究所所長程文衛(wèi)認(rèn)為，在地產(chǎn)、銀行股受“新國八條”政策的影響出現(xiàn)了大幅下挫，在房產(chǎn)稅開征后，地產(chǎn)股繼續(xù)承壓下挫的可能非常大。房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)政策已經(jīng)在此前有所預(yù)期，其推出的主要目的還是為了打壓房價(jià)，畢竟目前的房地產(chǎn)價(jià)格太離譜了。在他看來，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該是是一個(gè)最好的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因?yàn)樗环矫娼鉀Q了地方政府的財(cái)稅來源，而另一方對(duì)普通老百姓也不會(huì)造成太大的負(fù)擔(dān)。

上海和重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則首先落地，隨后，北京市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉恒又公開表示，北京可能在今年下半年征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推廣毫無疑問，但現(xiàn)在擺在面前的問題首先是，試點(diǎn)城市的范圍如何擴(kuò)大，或者說，選擇什么類型的城市作為第二批、第三批的試點(diǎn)城市，其次，存量房如何征收房產(chǎn)稅，如何估計(jì)這部分房產(chǎn)、如何征收與優(yōu)惠。

房產(chǎn)稅既然要擴(kuò)大到全國，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的試點(diǎn)是毫無懸念的，但如果完全集中在這些地區(qū)，那么炒房資金流向中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中型城市，又將會(huì)把這些地區(qū)的房價(jià)推到畸高的位置，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展不匹配。如果現(xiàn)在就征收這部分地區(qū)的房產(chǎn)稅，又可能導(dǎo)致這部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，住宅消費(fèi)滯后。

另一方面，存量房房產(chǎn)稅如何征收。重慶的房產(chǎn)稅征收方案是存量增量都征收，但其征收的對(duì)象也只是高檔商品房，這部分住宅占整個(gè)重慶市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高檔商品房房產(chǎn)稅，統(tǒng)計(jì)工作也不是很大。但對(duì)于上海這種全面征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案來說，只能先顧及增量部分，這將會(huì)導(dǎo)致一個(gè)情況出現(xiàn)，那就是在房產(chǎn)稅正是征收前，人們爭(zhēng)相購買住宅。

暫且擱置這些后話，從積極的方面來看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)還是具有劃時(shí)代的意義。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長陳志表示，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)可謂是給樓市調(diào)控畫上時(shí)代的符號(hào)，房產(chǎn)稅前調(diào)控政策依靠的是交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)控制及信貸措施。出臺(tái)房產(chǎn)稅后，樓市調(diào)控將更多依靠房產(chǎn)稅對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)收取稅費(fèi)，調(diào)劑庫存，促進(jìn)房屋居住價(jià)值高于投資價(jià)值。

除房產(chǎn)稅外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠也已取消，1月27日，財(cái)政部聯(lián)合國稅總局下發(fā)了《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知》。通知規(guī)定，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

4.

三次上調(diào)貸款利率

購房者觀望情緒明顯升溫

流動(dòng)性過剩在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后日益凸顯，央行價(jià)格型和數(shù)量型工具并用收緊流動(dòng)性，六次提高人民幣存款準(zhǔn)備金率、三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。

貸款利率的提高，在本已沉重的房貸壓力上又壓上了一根稻草。每一次加息令響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都會(huì)緊跟央行步伐調(diào)整公積金存貸款利率。最近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日當(dāng)天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，即日起五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

在首套房首付提升至三成后，優(yōu)惠利率的幅度逐步縮小，大部分銀行已經(jīng)取消優(yōu)惠。目前，除農(nóng)行首套房貸利率仍按8.5折執(zhí)行外，京城其他三大國有商業(yè)銀行已相繼取消了房貸利率優(yōu)惠。

有媒體分析，此次加息，使貸款百萬購買第一套房的利息增加33萬，接近翻倍，加息在應(yīng)對(duì)通脹壓力的同時(shí)，也讓不少買房人感受到了還款壓力。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次加息將提高購房成本，有效抑制投機(jī)性購房需求。分析稱，過去一年來已經(jīng)加息多次，雖然前幾次直接影響都不明顯，但是加息疊加效應(yīng)將逐漸出現(xiàn)；同時(shí)，加息將進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期，購房者的觀望情緒會(huì)越來越明顯。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，持續(xù)加息一方面會(huì)提高還款壓力，另一方面也會(huì)提升儲(chǔ)戶中長期存款利息收入，其結(jié)果將有助于削弱房產(chǎn)的投資品屬性，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。

“拋開一次性付款的不提，就打算貸款買房的居民來說，央行連續(xù)加息，會(huì)在一定程度減弱樓市的購房需求，最終會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和房價(jià)走勢(shì)。”郭田勇說。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸依賴度非常高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個(gè)人購房的成本，市場(chǎng)需求會(huì)因此而短暫減少，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利空影響。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研也認(rèn)為上調(diào)存貸款利率對(duì)樓市而言是利空，他指出提高存款利率將促使市場(chǎng)上的資金存入銀行，減少投資，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，以前很多熱錢都流入了房地產(chǎn)行業(yè)。

盡管認(rèn)為加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利空，但楊紅旭還是認(rèn)為第三次加息的效果不宜奢望。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個(gè)量變到質(zhì)變的過程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較??；直到累計(jì)加息多次，比如六次左右，加息周期過半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應(yīng)，才會(huì)顯著表現(xiàn)出來。若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對(duì)于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。

由于未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張程度將有所加劇。

去年以來，隨著房地產(chǎn)信貸調(diào)控不斷加碼，在開發(fā)貸款利率上漲、居民購買多套房首付比例和貸款利率提升的作用下，樓市中信貸資金增速快速回落，樓市資金“去銀行化”跡象隱現(xiàn)。中國社科院房地產(chǎn)金融專家尹中立認(rèn)為，今后樓市資金去杠桿化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，過去幾年企業(yè)開發(fā)貸款和居民消費(fèi)貸款領(lǐng)域出現(xiàn)的“空手套白狼”現(xiàn)象會(huì)大大減少，并將有利于緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫。（李木子）