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編者按： 圍追堵截，本意是指把軍隊分成幾路同時進行包圍式的追擊，將敵人堵截成幾塊，加以消滅。在這場持久的阻擊房價過快上漲的“戰(zhàn)斗”中，“圍追堵截”成為核心戰(zhàn)術。從抬高購房門檻入手進行“堵截”，對房屋持有采取“圍追”，每一步政策精心地布局，服務于這一戰(zhàn)術。而房產(chǎn)稅試點推行、貸款利率提高正在與房地產(chǎn)短期調(diào)控政策互相作用，疊加效應將顯現(xiàn)在房價走勢上。

1.

提高房貸首付

強化差別化住房信貸政策

首套房貸從首付兩成升至三成。對首套房首付比例的調(diào)整在2010年敲定。1月10日“國十一條”出臺時，90平方米以下的首套房貸首付最低兩成。4月14日國務院常務會議發(fā)布的“新國四條”中重申了這一點，并提出對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。這一標準在9月29日“國五條”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面調(diào)整到30%。

二套房貸首付“四”變“六”。2009年曾經(jīng)區(qū)分改善型和非改善型需求的二套房貸款認定標準，在2010年“國十一條”出臺時被“一刀切”，只要是購買二套房，首付一律要求40%以上，不過此時，貸款利率留下了“風險自控”的門縫。隨后在“新國四條”中，對二套房貸款要求作出了調(diào)整，凡貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2011年1月26日“新國八條”再次強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

對二套房界定的爭議也終結在了強化差別化住房信貸政策中。2010年6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有成套住房數(shù)量進行認定。

三套房貸取消?！靶聡臈l”中“貸款購買第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平”的表述，在三天后出臺的“新國十條”中迎來了首次修正，新政規(guī)定：商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。“國五條”的出臺，將三套房停貸的范圍擴大至全國。

2010年11月3日，住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，強調(diào)第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄降睦U存職工家庭，利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

2.

住房限購

保障性住房建設同時加快

2010年9月28日“國五條”中，首次提出限購，隨后十余城市發(fā)布地方版限購細則。2011年1月27日，國務院辦公廳發(fā)出通知，對新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控作出具體部署，要求進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。通知要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。

限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下，限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權宜之計，更大程度上講，其實是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應，做加法。

查找自去年1月份出臺的調(diào)控細則便會發(fā)現(xiàn)，“限購”也經(jīng)歷過“變身”。

去年4月份的“新國十條”中提出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。這是“限購”的第一步，通過停發(fā)貸款達到不能購買的目的。隨后的全面停發(fā)三套房貸是這一形式的“擴大化”。

盡管地方版的限購細則目前還未出臺，但“國八條”對限購的指導思想已定，原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

對于此次調(diào)控中擴大了限購城市范圍的決定，住房城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥解釋稱，主要是由于部分未實施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭。而實施限購的城市成效明顯。

齊驥還表示，此次出臺新一輪調(diào)控是因為，之前的調(diào)控取得初步成效，但是調(diào)控效果距離群眾期待還有差距。他稱，自去年4季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點城市房價再現(xiàn)上漲苗頭。

中原地產(chǎn)發(fā)布的研究報告認為，北京如果出臺新的限購細則，將有超過百萬戶家庭不得新購住房，屆時樓市很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。但目前貨幣供應量依然比較高，住房供應量預計到下半年才明顯提升，實際房價抑制效果依然要看政策落實及持續(xù)力度。

限購政策對于短時間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房價無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場干預同樣也會帶來一定的副作用。而在各地落實細則之前，不排除會出現(xiàn)部分城市的搶購潮。另外，限購也可能導致需求的進一步積壓，為樓市的報復性反彈埋下隱患。

“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果?！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，“但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關系?！币虼耍谙拶徴邎?zhí)行的同時，必須加快保障性住房的建設，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。