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舊城改造門檻利與弊

在備受爭議的危舊房改造決策程序上，二次征求意見稿取消了第一次征求意見稿關(guān)于被征收人直接參與危舊房改造決策的制度設(shè)計，即“一個90%”(征收決定必須獲得90%以上被征收人的同意)和“兩個三分之二”(補償方案應(yīng)征得三分之二以上被征收人同意，補償協(xié)議簽約率達三分之二以上方可生效)的制度。

這一變化引來不少反對聲音，有評論說，這是極大的倒退，照此規(guī)定，某個項目只要被納入某地的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的年度計劃并經(jīng)過人大同意，不管是真正的公益項目還是商業(yè)開發(fā)，都可以打著“公共利益”的旗號進行征收。

全國律協(xié)民法專業(yè)委員會秘書長李曉斌則認為，根據(jù)目前我國現(xiàn)狀，第一次征求意見稿的規(guī)定在實施過程中可能會激化矛盾、影響效率，而且容易產(chǎn)生各方過度博弈。二次征求意見稿將此規(guī)定弱化，納入公共利益條款中，修改為“保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，經(jīng)市縣級人民代表大會審議通過”更有技巧性，更符合目前的國情，具有可操作性，而一稿中的規(guī)定對政府工作是個積極的引導(dǎo)，政府在前期的征地調(diào)查中即可借鑒。

沈巋認為，舊城改建和舊房改造是兩個概念，舊房改造就是在一個社區(qū)進行或者就是社區(qū)中的兩三棟樓，因此舊房改造還是要征求絕大多數(shù)人的意見，不能由政府說了算，如果原來規(guī)定的門檻較高，可以適當降低，但是不能不讓利益相關(guān)者參與決策和表達意見；舊城改建還牽涉其他公共利益，要提交人大審議通過。

“市場價”補償名與實

在最受關(guān)注的拆遷補償環(huán)節(jié)，二次征求意見稿確立了公平補償原則：補償金額不得低于房屋征收決定公告之日起被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。此外，還規(guī)定補償包括搬遷和臨時安置的費用，征收經(jīng)營性房屋的，停產(chǎn)停業(yè)損失也要補償。

王令認為，這一條給人的印象是房屋征收今后就會“不低于市場價”，但條文中對“市場價格”有一限制詞：“類似房地產(chǎn)”?！叭绾握J定類似房地產(chǎn)？”他認為，可以借鑒《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》的思路，規(guī)定“補償金額也不得低于按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格”。

“近十年來，拆遷評估有一成符合市場價，就算不錯了，原則上被征收人可以自選評估機構(gòu)，但是如何選，地方政府說了算?！北本┎帕悸蓭熓聞?wù)所主任王才亮表示。

李曉斌認為，“公平補償”，突出“公平”，表明政府在拆遷補償中，將更加注重補償?shù)墓叫?，對于征收補償標準，第一次征求意見稿規(guī)定是等同于市場價，第二次征求意見稿規(guī)定是“不得低于房屋征收決定公告之日起被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”，目的是能夠保證被征收人可以在市場上購買到區(qū)位、面積、環(huán)境等條件相似的住房，也順應(yīng)當前房價上漲，房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。