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12月25日18時(shí),中國(guó)人民銀行決定,自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。其中,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是5年期以上貸款利率,由現(xiàn)行的6.14%上調(diào)到6.4%。26日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部稱(chēng),從當(dāng)日起上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于此次加息,有人將之打趣地稱(chēng)為“央行送給市場(chǎng)的新年禮物”。許多專(zhuān)家表示,此次加息屬于“意料之外,情理之中”,之所以趕在年前加息,主要原因是房貸的計(jì)算是以年度為時(shí)間單位進(jìn)行調(diào)整的。年后加息,則存量房貸利率的上調(diào)要到2012年1月1日才能調(diào)整,因此,此次加息明顯是為存量房貸利率的即時(shí)調(diào)整鋪路,千億資金因此從個(gè)人可支配收入回流銀行,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)資金回收力度非常大,對(duì)樓市的指向非常明確。當(dāng)然,也有專(zhuān)家認(rèn)為,雖然一定程度上增加了購(gòu)房成本,但加息力度有限,短期內(nèi)難以影響房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

溫總理昨日在中央臺(tái)與聽(tīng)眾直接交流時(shí),再度擲地有聲地表示:有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位。專(zhuān)家也認(rèn)為,加息標(biāo)志著寬松貨幣政策已經(jīng)結(jié)束,如繼續(xù)加息后對(duì)樓市調(diào)控效果仍不明顯,或?qū)⒁齺?lái)第三輪樓市調(diào)控。

現(xiàn)狀 個(gè)人房貸壓力全面升高

此前,市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)12月份有一次加息。12月3日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確提出,明年將開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)嵤胺e極的財(cái)政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”,并增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性。實(shí)施兩年之久的“適度寬松貨幣政策”終于走到了終點(diǎn)。

然而,在10月份宣布加息和11月份兩度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,央行又于12月10日晚間宣布,從12月20日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。由于加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率很少在一個(gè)月內(nèi)同時(shí),使得幾乎絕大多數(shù)預(yù)測(cè)分析認(rèn)為,在年底之前央行不會(huì)進(jìn)行二次加息。

但事實(shí)上,也有不少人已提前猜到此次加息。興業(yè)銀行資金營(yíng)運(yùn)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前曾連發(fā)3份報(bào)告,認(rèn)為年內(nèi)會(huì)加息。他表示,加息表明了反通脹的決心,“因?yàn)槔收咭话阌袦笮?考慮到明年通脹形勢(shì)嚴(yán)峻,而銀行對(duì)客戶(hù)貸款利率通常按自然年重新定價(jià),年內(nèi)加息的政策時(shí)滯會(huì)大大縮短,能夠在2011年元旦后就迅速起效?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示,房貸一般是5年以上的長(zhǎng)期貸款,這次央行將五年期以上商業(yè)貸款利率從6.14%調(diào)整到6.40%,提高幅度為0.26%。而此前央行首次加息時(shí),住房公積金已經(jīng)隨利率調(diào)整上調(diào)了0.2%。昨日住建部跟進(jìn)出臺(tái)住房公積金貸款利率的調(diào)整通知,將住房公積金調(diào)高了0.25%。加上前段時(shí)間住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)四部委聯(lián)合發(fā)文要求第二套住房公積金貸款首付不少于五成,利率為公積金基準(zhǔn)利率上浮10%,停止向購(gòu)買(mǎi)第三套住房發(fā)放公積金貸款,個(gè)人住房商業(yè)貸款和公積金貸款都在全面收緊。

記者根據(jù)新的利率算了一筆賬,根據(jù)目前4.30%的公積金貸款基準(zhǔn)利率,一筆80萬(wàn)元首套的公積金房貸每月還款4975元,比10月加息后的4868元每月多還107元,如果是10月前辦理的公積金,兩次累加的效果將使得貸款人明年要多還182元,20年下來(lái)要多支付利息約4萬(wàn)3千多元。而根據(jù)最新的利率,首套房商業(yè)貸款8.5折后利率為5.44%,同樣貸款80萬(wàn),月供需要5277元,比公積金每月多還302元,20年下來(lái)多還7萬(wàn)多元。

“按揭這塊負(fù)擔(dān)當(dāng)然加重了,但這次加息幅度還是比較小?！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,如今房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融依賴(lài)度越來(lái)越高,加息對(duì)房地產(chǎn)肯定是負(fù)面消息,但此次央行加息,上調(diào)利率只有0.25個(gè)百分點(diǎn),短期影響并不會(huì)很大。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)信貸依賴(lài)度很高,加息將直接提高開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸的成本,增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的難度。尤其是市場(chǎng)需求會(huì)因此而短暫減少,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利空影響,但這一影響短期內(nèi)比較有限。

分析 效果不明顯或迎來(lái)“三次調(diào)控”

“經(jīng)驗(yàn)表明,加息對(duì)樓市尤其是房?jī)r(jià)的影響,滯后效應(yīng)明顯,通常需要累計(jì)多次加息、且在周期過(guò)半后才會(huì)初步顯現(xiàn)效果,最后一次加息完成前后,對(duì)房?jī)r(jià)的影響才會(huì)完全體現(xiàn)?！睏罴t旭表示,目前對(duì)樓市的影響只能說(shuō)還處于量變過(guò)程中,沒(méi)有發(fā)生質(zhì)變。

事實(shí)上,在二次調(diào)控實(shí)施三個(gè)月后,樓市依然“我行我素”,沒(méi)有出現(xiàn)如預(yù)期中的降溫,10月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較9月有所回落,但是11月卻再次量?jī)r(jià)齊升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%,預(yù)期今年全年上漲9%左右。

與此同時(shí),歲末全國(guó)多個(gè)城市“開(kāi)閘放地”,各大房企則跑馬圈地,土地市場(chǎng)猶如賀歲大片般熱鬧。據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,全國(guó)房地產(chǎn)供地12.82萬(wàn)公頃,約合192萬(wàn)畝,同比增長(zhǎng)47.8%。其中占房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量約四分之三的住宅用地供應(yīng),同比增加50.6%。北京、上海、天津的土地出讓收入因此再創(chuàng)歷史新高,截至12月中旬分別比2009年上升21%、42%、38%。

而據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,近期北京、廣州等7城市均有宅地成交,面積達(dá)到174公頃,較“二次調(diào)控”前平均水平上漲11%。宅地平均溢價(jià)率為65%。其中廣州、成都兩地溢價(jià)率均超140%,廣州“白云新城”于上周出讓3幅宅地平均溢價(jià)率超過(guò)190%,樓面地價(jià)創(chuàng)下廣州居住用地的歷史新高,達(dá)到每平方米20605元。而12月初,上海、武漢等地也都出現(xiàn)了新的“地王”。

在號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控年,房企的拿地?zé)崆轱@得格外耐人尋味。研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)78%。在各大房企“攻城略地”的背后,是一片飄紅的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。8月份以后,不少房企的成交連續(xù)大幅上漲。如萬(wàn)科8月的銷(xiāo)售額超過(guò)百億,創(chuàng)下國(guó)內(nèi)房企銷(xiāo)售新紀(jì)錄,2010年度銷(xiāo)售總額更是突破一千億元,成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷(xiāo)售額超過(guò)千億級(jí)的公司。

而有業(yè)內(nèi)人士透露,雖然銀行一直在強(qiáng)調(diào)收緊房地產(chǎn)信貸,但主要收緊的是置業(yè)者的購(gòu)房貸款,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面仍比較寬松?！?·29”新政出臺(tái)后,10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中新增國(guó)內(nèi)貸款1044.72億元,環(huán)比9月上漲了11.34%,較去年同期增長(zhǎng)了18.83%。房地產(chǎn)新增國(guó)內(nèi)貸款在7—9月后重新躍回千億元以上。

在這樣的背景下,“三次調(diào)控”的說(shuō)法悄然出現(xiàn)。12月3日,國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布的一份研究報(bào)告稱(chēng),中國(guó)要抑制主要城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì),必須提高實(shí)際利率、全面征收房產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),征收房產(chǎn)稅目前是“遠(yuǎn)水救不了近火”,最直接有效的猛藥還是貨幣政策。

“如果貨幣政策不能夠解決問(wèn)題,明年出現(xiàn)房地產(chǎn)的‘三次調(diào)控’恐怕在所難免?！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家趙卓文表示,若樓市不退燒,明年可能有更多行政手段,比如限價(jià)、限戶(hù)口、收增值稅等等會(huì)出臺(tái),“管理層的調(diào)控其實(shí)還是很多的,只是看愿不愿意用而已?！?/p>