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轉型之三  市場結構轉型：發(fā)達城市市場多元分化

發(fā)達地區(qū)城市的市場結構開始呈現(xiàn)出多元的分化，二手房市場份額正不斷擴大，與新房市場形成互動的關系；隨著城市的擴張和公共交通的建設，新興城區(qū)正在形成并不斷成熟完善；住宅開發(fā)建設一支獨秀的局面正在改變，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來建設高潮。

自住需求主導新興區(qū)域價值顯現(xiàn)

京滬深穗津等五大城市，目前，其新房市場的成交比重開始呈逐年下降，二手房市場比重逐年上升之勢。 房地產(chǎn)開發(fā)已逐步從中心區(qū)走向了郊區(qū)，基本上形成中心區(qū)以二手房為主，其中深圳占比已達9成，京滬均超7成；次中心區(qū)以新房二手房同時并存；而郊區(qū)則以新房為主的格局。

中原集團研究董事程澐博士分析指出，2010年的樓市主要以剛性需求為主，購房者在首選區(qū)域上亦表現(xiàn)出顯著的特征，即次中心區(qū)和郊區(qū)的新興板塊大受關注。而2011年，宏觀調控的形勢還將延續(xù)，在自住型需求的主導之下，一些自住氛圍比較濃厚的新興板塊將更加受到廣泛關注。尤其藉北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會以及深圳大運會之契機，各城市加快了軌道交通的建設速度。隨著大量地鐵線路建成或即將建成通車，上述城市中一批新興的板塊正在崛起，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出良好的上升勢頭。

開發(fā)模式轉型商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境

隨著一線城市住宅開發(fā)市場趨于成熟，近年來各大發(fā)展商已紛紛計劃進入商業(yè)地產(chǎn)市場。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比近年來呈逐漸上升，已達到20%-25%的水平。加之，2010年住宅市場的持續(xù)調控也催熱了商辦土地市場，呈現(xiàn)出商辦用地所占比例逐步上升的特點。

部分大型開發(fā)商轉向商業(yè)地產(chǎn)，一方面由于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能夠分散整體經(jīng)營風險，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這也是境外成熟市場中的開發(fā)商常用的開發(fā)模式。2010年，包括金地[簡介 最新動態(tài)]、萬科[簡介 最新動態(tài)]、中糧[簡介 最新動態(tài)]、保利、中海、富力等國內一線開發(fā)企業(yè)均高調宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

從日本的經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)結構的真正轉變是其寫字樓市場快速發(fā)展的主要動力。目前我國仍處第二產(chǎn)業(yè)占主導的經(jīng)濟結構，根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達到或超過第二產(chǎn)業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達城市也接近50%。中原集團研究董事程澐博士表示，這預示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進入黃金周期。（中原供稿）