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政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)型：保障房建設(shè)方興未艾

區(qū)域發(fā)展轉(zhuǎn)型：二三線城市發(fā)展勢(shì)頭尤勁

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)多元分化

2010年堪稱房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年。始于2009年底，持續(xù)2010年全年，中央各部委及地方政府不斷升級(jí)加碼的調(diào)控措施層出不窮，取態(tài)愈加嚴(yán)厲和強(qiáng)硬。然而，因整體經(jīng)濟(jì)依然穩(wěn)定，支撐市場(chǎng)快速發(fā)展的內(nèi)外部基本動(dòng)力尚未受到根本性動(dòng)搖，各地房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭雖然受“政策市”影響而有所遏制，但大部分城市房?jī)r(jià)仍未見明顯下調(diào)，全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)需求仍然旺盛，調(diào)控的目標(biāo)似未如期達(dá)成。

行業(yè)融資緊控之下，2010年開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)日趨理性，激進(jìn)的發(fā)展策略有所收斂，未出現(xiàn)2008年的全國(guó)性樓市低谷；限貸、限購(gòu)、限外之下，一線城市投機(jī)性泡沫已大幅擠出，但二三線城市發(fā)展勢(shì)頭平穩(wěn)，首套自住需求仍占主體，市場(chǎng)交投雖有短期的政策性冷清，全年依然達(dá)到歷史較好水平。

中原集團(tuán)研究董事程澐博士指出，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的根本性矛盾短時(shí)期內(nèi)尚無(wú)法緩解之時(shí)，即市場(chǎng)化過(guò)度而保障房缺失的矛盾，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場(chǎng)的供求矛盾而爭(zhēng)取時(shí)間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然面臨從緊的壓力。

程澐博士進(jìn)一步分析，近年樓市調(diào)控的效果明顯地受到三大要素的左右，即銀行信貸的執(zhí)行尺度、地方政府的執(zhí)行力度、輿情監(jiān)督的正義程度。在此三大要素的影響下，在“增供應(yīng)，遏需求”的調(diào)控指向被再次明確之下，2011年將繼續(xù)為2010年調(diào)控尚未達(dá)成的目標(biāo)而努力，調(diào)控力度未敢輕言放松，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將維持量?jī)r(jià)平穩(wěn)的盤整。而在盤整的同時(shí)，整體市場(chǎng)格局卻蘊(yùn)育著轉(zhuǎn)型的趨向。

轉(zhuǎn)型之一 策導(dǎo)向轉(zhuǎn)型：保障房建設(shè)方興未艾

2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購(gòu)令”的實(shí)施是兩大突出特點(diǎn)。預(yù)計(jì)2011年“限購(gòu)”仍將持續(xù)其使命，暫時(shí)不會(huì)退出。2011年大規(guī)模的保障房建設(shè)，若配合以“限購(gòu)”措施，可以加速實(shí)現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標(biāo)。

規(guī)模倍增 迎建設(shè)高潮

從2008年“131號(hào)文” 之后，保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模以每年倍增的速度擴(kuò)大。2008年的保障性住房建設(shè)規(guī)模僅有100多萬(wàn)套，2009年達(dá)到330萬(wàn)套，2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模達(dá)到580萬(wàn)套。在完成三級(jí)跳的基礎(chǔ)上，住建部于2010年11月中向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)72.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前的預(yù)期。配合該計(jì)劃，各省也紛紛宣布上調(diào)保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃。如北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設(shè)比例占整體供應(yīng)的60%甚至更高。隨著計(jì)劃的推進(jìn)，今后二、三年內(nèi)必將形成保障房的供應(yīng)高潮。

根據(jù)計(jì)劃，在2011年新增的420萬(wàn)套保障房建設(shè)中，公共租賃房將占主要部分。中原集團(tuán)研究董事程澐博士據(jù)此認(rèn)為，在今后一段時(shí)間內(nèi)，公租房將成為住房保障的絕對(duì)主力。實(shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)適用房因銷售監(jiān)管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過(guò)窄而無(wú)法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發(fā)展公租房或?qū)⑹亲钣行铱尚械姆桨浮?/p>

落實(shí)保障 大眾住宅受益

中原集團(tuán)研究董事程澐博士同時(shí)指出，中小套型的商品住宅，實(shí)際上即符合自住需求的大眾型住宅。從作為保障房建設(shè)的組成部分而言，從緩解地方政府的財(cái)政壓力和政治壓力而言，中小套型的商品住宅應(yīng)該將受到政策的大力支持，并在總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)中將得以保障。這無(wú)疑對(duì)符合此類標(biāo)準(zhǔn)的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端產(chǎn)品由于受政策環(huán)境的不確定因素影響，風(fēng)險(xiǎn)可能將會(huì)增大。因此產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品線的組合對(duì)開發(fā)企業(yè)2011年的銷售表現(xiàn)至關(guān)重要。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)測(cè)算顯示，2010年全國(guó)規(guī)劃保障性住房用地占全部住宅用地的33.05%；而從上半年實(shí)際完成情況來(lái)看，全國(guó)保障性住房用地所占比例僅為23.73%。為了建立多層次的保障房體系，實(shí)為緩解政府的財(cái)政壓力，各地均將中小套型的商品住宅建設(shè)亦列入了保障房的計(jì)劃之中。各地在實(shí)際供地中，紛紛加大中小套型普通商品房用地。據(jù)測(cè)算，2010年全國(guó)住宅用地規(guī)劃中的該類型用地所占比例為43.54%，而上半年實(shí)際完成所占比重已經(jīng)過(guò)半，達(dá)51.26%。

程澐博士表示，盡管保障房建設(shè)短期內(nèi)尚不能對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，但仍將在一定程度上改變市場(chǎng)預(yù)期，并對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來(lái)一定變化。