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2011年中國房地產(chǎn)將面臨盤整中轉(zhuǎn)型()
業(yè)界觀點(diǎn) 2010年12月23日 來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)綜合 我要評論 掃描到手機(jī)

轉(zhuǎn)型之二 域發(fā)展轉(zhuǎn)型:二三線城市發(fā)展勢頭尤勁

近年來,全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大幅的波動和調(diào)整,房地產(chǎn)格局也出現(xiàn)了新的變化趨勢。各城市房地產(chǎn)發(fā)展水平間的差距進(jìn)一步縮小,一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢出現(xiàn)明顯下降。從幾次市場波動起伏看,二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市,而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。這表明,在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日漸夯實(shí)的基礎(chǔ)上,二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,已逐步成為全國市場的重心。中原集團(tuán)研究董事程澐博士指出,2011年我國二線城市房地產(chǎn)市場 “點(diǎn)、線、面”齊頭發(fā)展的格局將初現(xiàn)端倪。

面:國家戰(zhàn)略推動區(qū)域城鎮(zhèn)化提速

1995年開始,國家對區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整力度加大,迎來了我國區(qū)域規(guī)劃的第三次高潮:1999年提出西部大開發(fā),2002年提出振興東北,2004年提出中部崛起。近兩年,區(qū)域規(guī)劃的編制、實(shí)施步伐呈加速之勢。突如其來的金融危機(jī),更是讓中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展顯得更為迫切。僅2009年一年,國務(wù)院就批復(fù)了7個(gè)上升為國家戰(zhàn)略的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ,其數(shù)量相當(dāng)于過去4年的總和。2010年上半年,又有皖江城市帶、柴達(dá)木地區(qū)、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個(gè)區(qū)域規(guī)劃獲批。從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看,區(qū)域調(diào)整的力度日益升級,并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補(bǔ)的轉(zhuǎn)變趨向。

與此同時(shí),加快中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程亦是近年來國家發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。2009年底的中央經(jīng)濟(jì)會議指出,堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路,當(dāng)前要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。此后發(fā)布的2010年中央一號文件,重申了中心城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重點(diǎn)。同時(shí), “十二五”規(guī)劃建議中明確提出,今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力,強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能,增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能,推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”。可以預(yù)見,今后各區(qū)域內(nèi)的中小城市將進(jìn)一步受益于中心城市的輻射。隨著各生產(chǎn)要素的流動加速,區(qū)域房地產(chǎn)市場將進(jìn)入全面發(fā)展階段。

線:高鐵建設(shè)貫通沿線帶狀發(fā)展

在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中,交通干道往往是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向外擴(kuò)散的基本傳遞手段。由中心點(diǎn)沿主要交通干道串珠狀向外延伸,形成若干擴(kuò)散軸線或產(chǎn)業(yè)密集軸帶。國際上英國、日本等國的經(jīng)驗(yàn)亦表明,高速鐵路的建設(shè)往往能有效地促進(jìn)區(qū)域互動,帶動沿線城市人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。

近年來,高速鐵路網(wǎng)的建設(shè)成為我國區(qū)域發(fā)展的一大亮點(diǎn)。2007年4月18日之前,中國還沒有一條可以稱為“高速”的鐵路,不到四年的功夫,高鐵運(yùn)營里程已達(dá)到7531公里,占世界高鐵總里程超過30%,穩(wěn)居世界第一。根據(jù)鐵道部2008年調(diào)整的《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》,未來將建立省會城市及大中城市間[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]的快速客運(yùn)通道,“四縱四橫”等客運(yùn)專線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人口稠密地區(qū)城際客運(yùn)系統(tǒng)?!笆濉币?guī)劃更是明確提出了“推動國家運(yùn)輸通道建設(shè)”的目標(biāo)。未來五年,鐵道部每年的鐵路投資額平均大約在7000億左右,相比“十一五”的2.2萬億將有大幅提高。在高鐵建設(shè)的帶動下,沿線區(qū)域?qū)⒊蔀槲覈屡d的發(fā)展軸,而周邊城市房地產(chǎn)市場也將得到快速提升。

點(diǎn):各區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)城市蓄勢待發(fā)

從世界城市發(fā)展的規(guī)律來看,經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來人均收入的提高和城市化水平的加快,仍將是影響現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場增長的主要決定性因素。目前,中西部地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不發(fā)達(dá),區(qū)域房地產(chǎn)市場尚不具備整體起飛的條件。但區(qū)域內(nèi)的一些“戰(zhàn)略性”中心城市,已逐漸成為此輪房地產(chǎn)市場發(fā)展和轉(zhuǎn)型的熱點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看,世界銀行的研究表明,人均收入達(dá)600至8000美元時(shí),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期;達(dá)8000美元時(shí),進(jìn)入平衡期。從城市化發(fā)展水平看,根據(jù)諾瑟姆曲線,城市化率在30%至60%期間,是城市發(fā)展的加速階段。

通過選取人均GDP和城市化率兩項(xiàng)指標(biāo),對全國范圍內(nèi)40個(gè)中心城市的分析表明,處在人均GDP3000~8000美元、城市化率30%~60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時(shí)期”的城市,除了東部地區(qū)的三四線城市外(如紹興、南通、溫州、煙臺等),多為中西部地區(qū)的二線中心城市(如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等)。其次,東北的哈爾濱和長春兩市也處于這一區(qū)間。此外,中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市均處在此階段向下一階段過渡的初期。結(jié)合國家運(yùn)輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐,鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點(diǎn)。

[責(zé)任編輯:晴天]
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