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轉(zhuǎn)型之二 域發(fā)展轉(zhuǎn)型：二三線城市發(fā)展勢頭尤勁

近年來，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大幅的波動和調(diào)整，房地產(chǎn)格局也出現(xiàn)了新的變化趨勢。各城市房地產(chǎn)發(fā)展水平間的差距進(jìn)一步縮小，一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢出現(xiàn)明顯下降。從幾次市場波動起伏看，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動和自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日漸夯實的基礎(chǔ)上，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已逐步成為全國市場的重心。中原集團(tuán)研究董事程澐博士指出，2011年我國二線城市房地產(chǎn)市場 “點、線、面”齊頭發(fā)展的格局將初現(xiàn)端倪。

面：國家戰(zhàn)略推動區(qū)域城鎮(zhèn)化提速

1995年開始，國家對區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整力度加大，迎來了我國區(qū)域規(guī)劃的第三次高潮：1999年提出西部大開發(fā)，2002年提出振興東北，2004年提出中部崛起。近兩年，區(qū)域規(guī)劃的編制、實施步伐呈加速之勢。突如其來的金融危機(jī)，更是讓中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展顯得更為迫切。僅2009年一年，國務(wù)院就批復(fù)了7個上升為國家戰(zhàn)略的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ，其數(shù)量相當(dāng)于過去4年的總和。2010年上半年，又有皖江城市帶、柴達(dá)木地區(qū)、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個區(qū)域規(guī)劃獲批。從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調(diào)整的力度日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補(bǔ)的轉(zhuǎn)變趨向。

與此同時，加快中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程亦是近年來國家發(fā)展的戰(zhàn)略重點。2009年底的中央經(jīng)濟(jì)會議指出，堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，當(dāng)前要把重點放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。此后發(fā)布的2010年中央一號文件，重申了中心城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重點。同時， “十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”?？梢灶A(yù)見，今后各區(qū)域內(nèi)的中小城市將進(jìn)一步受益于中心城市的輻射。隨著各生產(chǎn)要素的流動加速，區(qū)域房地產(chǎn)市場將進(jìn)入全面發(fā)展階段。

線：高鐵建設(shè)貫通沿線帶狀發(fā)展

在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中，交通干道往往是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向外擴(kuò)散的基本傳遞手段。由中心點沿主要交通干道串珠狀向外延伸，形成若干擴(kuò)散軸線或產(chǎn)業(yè)密集軸帶。國際上英國、日本等國的經(jīng)驗亦表明，高速鐵路的建設(shè)往往能有效地促進(jìn)區(qū)域互動，帶動沿線城市人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。

近年來，高速鐵路網(wǎng)的建設(shè)成為我國區(qū)域發(fā)展的一大亮點。2007年4月18日之前，中國還沒有一條可以稱為“高速”的鐵路，不到四年的功夫，高鐵運營里程已達(dá)到7531公里，占世界高鐵總里程超過30%，穩(wěn)居世界第一。根據(jù)鐵道部2008年調(diào)整的《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》，未來將建立省會城市及大中城市間[最新消息 價格 戶型 點評]的快速客運通道，“四縱四橫”等客運專線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人口稠密地區(qū)城際客運系統(tǒng)?！笆濉币?guī)劃更是明確提出了“推動國家運輸通道建設(shè)”的目標(biāo)。未來五年，鐵道部每年的鐵路投資額平均大約在7000億左右，相比“十一五”的2.2萬億將有大幅提高。在高鐵建設(shè)的帶動下，沿線區(qū)域?qū)⒊蔀槲覈屡d的發(fā)展軸，而周邊城市房地產(chǎn)市場也將得到快速提升。

點：各區(qū)域內(nèi)重點城市蓄勢待發(fā)

從世界城市發(fā)展的規(guī)律來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來人均收入的提高和城市化水平的加快，仍將是影響現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場增長的主要決定性因素。目前，中西部地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)實力尚不發(fā)達(dá)，區(qū)域房地產(chǎn)市場尚不具備整體起飛的條件。但區(qū)域內(nèi)的一些“戰(zhàn)略性”中心城市，已逐漸成為此輪房地產(chǎn)市場發(fā)展和轉(zhuǎn)型的熱點。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，世界銀行的研究表明，人均收入達(dá)600至8000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時期；達(dá)8000美元時，進(jìn)入平衡期。從城市化發(fā)展水平看，根據(jù)諾瑟姆曲線，城市化率在30%至60%期間，是城市發(fā)展的加速階段。

通過選取人均GDP和城市化率兩項指標(biāo)，對全國范圍內(nèi)40個中心城市的分析表明，處在人均GDP3000~8000美元、城市化率30%~60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時期”的城市，除了東部地區(qū)的三四線城市外（如紹興、南通、溫州、煙臺等），多為中西部地區(qū)的二線中心城市（如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等）。其次，東北的哈爾濱和長春兩市也處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市均處在此階段向下一階段過渡的初期。結(jié)合國家運輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。