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時(shí)代周報(bào)：有數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。北京、上海等八大重點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。對(duì)此你有何看法？

謝國忠：首先表明一下我的態(tài)度，對(duì)于中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)字我們要保持謹(jǐn)慎。事實(shí)上，對(duì)于這些數(shù)據(jù)，我并不看重。很多人喜歡用這些數(shù)據(jù)來說明樓市有回暖的跡象，這種心態(tài)就如同對(duì)待股市中某只股票，單單從技術(shù)上分析其今天漲了，明天跌了，而完全沒有注意到中國樓市的“大盤”情況。

今天中國的樓市，如同2007年那次瘋狂的股市。當(dāng)年，我在民間聽到很多言論，就覺得股市會(huì)從6000多點(diǎn)掉到1000多點(diǎn)。但是目前非常奇怪的是，大家對(duì)樓市竟然都在“看漲”，可是房價(jià)能撐到天上嗎？

時(shí)代周報(bào)：那么你對(duì)中國樓市的未來走向如何看待？

謝國忠：今年4月，我告訴過讀者，樓市泡沫即將破滅時(shí)，就會(huì)通知大家?，F(xiàn)在，我想說樓市已經(jīng)見頂。在我看來，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右。大城市的平均房價(jià)很可能會(huì)下降一半以上，土地價(jià)格將下降更多。而且，部分省市價(jià)格可能會(huì)下降80%甚至更多。

正常的情況下，房價(jià)必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平。在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的租金回報(bào)率不到3%，它必須回到5%以上，每平方米的單價(jià)則不應(yīng)超過兩月的平均工資。所以，我認(rèn)為大城市的平均房價(jià)很可能會(huì)下降一半以上。

必須指出的是，房地產(chǎn)泡沫的泄氣可能持續(xù)多年。譬如，20世紀(jì)90年代日經(jīng)225股票平均指數(shù)崩盤后，日本樓市泡沫還膨脹了兩年。而且它也不是瞬間破滅的，而是在其后的20年中，以每年大約8%的速度下跌。

時(shí)代周報(bào)：你一直認(rèn)為中國不能將房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，可是目前的房價(jià)仍舊高得令人無法接受，這里面的制度性的根源在哪里？

謝國忠：在我看來，制度性的根源主要有兩點(diǎn)：一是政府嚴(yán)重依靠土地財(cái)政。這一點(diǎn)，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市這些年依靠賣地獲得了天文數(shù)字的收入。事實(shí)上，今天房地產(chǎn)領(lǐng)域的一系列數(shù)據(jù)都以穩(wěn)定人心和穩(wěn)定增長為主要目標(biāo)，并沒能反映真正的房地產(chǎn)過度投資的現(xiàn)象。

目前，房價(jià)如此之高，還有一個(gè)重要的原因就是人們“貪利”的心態(tài)。大家看漲樓市，一個(gè)很重要的原因就是認(rèn)為如果今天我買房子我就賺到了。他們篤定明天房子會(huì)上漲，并且只會(huì)漲不會(huì)跌。事實(shí)上，這種心態(tài)并不完全錯(cuò)，可是那些坐莊的人卻利用了人們的這種心態(tài)。所以我對(duì)樓市的投機(jī)者們有一個(gè)形容：今天他們就像冷水鍋中的大閘蟹，正在挨煮。但是，趁著現(xiàn)在火小、水溫低，聰明人還有時(shí)間逃出生天。

我知道，有一部分人認(rèn)為是城市化造成房價(jià)越來越高?？墒牵M管城市化造成房價(jià)越來越高，但與此同時(shí)也提高了城市化發(fā)展的門檻。事實(shí)上，當(dāng)房價(jià)越高時(shí)需求越低，在達(dá)到相對(duì)平衡后，銷量就會(huì)出現(xiàn)下降，平衡被打破，房價(jià)會(huì)尋求下一個(gè)支撐點(diǎn)。所以，短線的追高出現(xiàn)的是短期的泡沫。

時(shí)代周報(bào)：政府推出了一系列措施試圖控制住房價(jià)，可效果一直不佳，你覺得會(huì)有第三波調(diào)控嗎？

謝國忠：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于波動(dòng)期，至于結(jié)果如何的確視政策而動(dòng)。當(dāng)前的樓市政策變化相當(dāng)頻繁，而抑制的對(duì)象也在不斷調(diào)整。在我看來，目前政府往往以處理“家庭糾紛”的態(tài)度來看待樓市的調(diào)整，哪一個(gè)孩子或者哪一個(gè)群體利益訴求更強(qiáng)烈，政府就會(huì)制定相應(yīng)傾斜的政策。一句話，中國房地產(chǎn)政策的長遠(yuǎn)目標(biāo)是什么，這個(gè)根本思路還沒有穩(wěn)定下來。

但這需要上升到國策的高度。以新加坡為例，政府確定樓市政策的主方向是滿足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中國樓市的功能是什么？這個(gè)問題確定下來，才能有一套穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，才能再去談這個(gè)政策給經(jīng)濟(jì)帶來的影響是什么。

當(dāng)然了，從短期的情況看，無論“國十條”還是“新國五條”，均取得了一些效果。但是，由于受到國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)還處在波動(dòng)期，政府或許需要等到形勢(shì)明朗之后再采取措施。

受訪者簡介：謝國忠，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事