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社科院近日接連發(fā)布的兩份報(bào)告，被各方指出其房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)自相矛盾、城市房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)或被夸大等問(wèn)題，疑點(diǎn)頻出難以服眾。

明年房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？

繼今年房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相左后，中國(guó)社科院發(fā)布的《住房綠皮書》在明年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)上又出現(xiàn)自相矛盾，稱2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。而就在此前一天同樣由社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》則預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)恢復(fù)性反彈，房?jī)r(jià)可能上漲20%至25%，甚至更高。

《住房綠皮書》認(rèn)為，中央樓市調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，明年保障房將大幅增加，而住房投機(jī)已受到抑制，因此房?jī)r(jià)將“穩(wěn)中有降”；而《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》則認(rèn)為，明年樓市調(diào)控存在力度放松的可能。

《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》本身也有相互矛盾之處：其一，既然目前城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比太高，中國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力買房，那么房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲就缺少剛性支撐和內(nèi)在動(dòng)力；其二，該報(bào)告一方面稱“如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)控放松”則2011年房?jī)r(jià)將會(huì)大幅上漲，另一方面稱“如果中央政府下決心解決住宅問(wèn)題”則2011年房?jī)r(jià)可能略有下跌，或者漲幅最多為6%。

房?jī)r(jià)泡沫是怎么算出來(lái)的？

《住房綠皮書》顯示，我國(guó)35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)泡沫化嚴(yán)重，普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。今年全國(guó)有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例最高，在50%以上，分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。

該部分報(bào)告撰寫人、中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所博士鄒琳華表示，此處的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)是通過(guò)一定的計(jì)算程序得來(lái)的，即泡沫指數(shù)=1-基準(zhǔn)價(jià)格/實(shí)際價(jià)格=(實(shí)際價(jià)格-基準(zhǔn)價(jià)格)/實(shí)際價(jià)格，代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。

鄒琳華表示，房子的實(shí)際價(jià)格即在實(shí)際交易過(guò)程中的成交價(jià)格?；鶞?zhǔn)價(jià)格則是通過(guò)對(duì)一系列參數(shù)進(jìn)行演算而來(lái)的。換言之，基準(zhǔn)價(jià)格并非統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是參考多項(xiàng)其他數(shù)據(jù)的結(jié)果。

不過(guò)多位專家認(rèn)為，泡沫在房?jī)r(jià)中所占的比例無(wú)法測(cè)算，主要原因在于無(wú)法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)中的投資投機(jī)性需求，且投資性需求和改善性需求難以區(qū)分。

房?jī)r(jià)泡沫一年內(nèi)翻一倍？

2009年版《住房綠皮書》顯示，2009年全國(guó)35個(gè)大中城市商品住房?jī)r(jià)格泡沫指數(shù)為14.1%，僅相當(dāng)于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房?jī)r(jià)泡沫為零，僅過(guò)一年時(shí)間就達(dá)到48.5%。

一年之間房?jī)r(jià)泡沫翻一倍，似乎在某種程度上反映了市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。但自去年第四季度以來(lái)，中央多次提出“遏制投資投機(jī)性需求”，并連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。因此有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑：即便是“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，也無(wú)法阻止房?jī)r(jià)泡沫的膨脹？

質(zhì)疑者還指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年9月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲11.9%。房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)低于上述35城市的泡沫漲幅。

綠皮書編者解釋說(shuō)，由于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)有被夸大或縮小的可能。他還表示，制定上述指數(shù)僅僅是作為一種參考，不能說(shuō)明具體問(wèn)題，也不能依據(jù)泡沫大小來(lái)推斷市場(chǎng)走向。