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中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛今日稱，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲預(yù)期”等十大挑戰(zhàn)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院今日在北京發(fā)布了“住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》”，倪鵬飛在此間做出了上述分析。

倪鵬飛認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨以下幾個(gè)方面的挑戰(zhàn)：

第一個(gè)挑戰(zhàn)，制度缺陷導(dǎo)致主體沖動(dòng)，主體沖動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)失衡。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，有一個(gè)增長(zhǎng)的沖動(dòng)，地方政府炒買土地的沖動(dòng)，金融體系信貸的沖動(dòng)，開發(fā)企業(yè)全體建房的沖動(dòng)。購房者不僅有消費(fèi)的沖動(dòng)，也有投機(jī)和投資的沖動(dòng)。這些沖動(dòng)會(huì)導(dǎo)致幾個(gè)失衡，首先是供求結(jié)構(gòu)的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機(jī)和投資的存在，總是跟不上現(xiàn)實(shí)的需求。在需求結(jié)構(gòu)上也存在著失衡，投資者和投機(jī)者的需求擠壓了普通消費(fèi)者的需求。在供給領(lǐng)域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應(yīng)相應(yīng)的需求，需求也存在失衡。

第二個(gè)挑戰(zhàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個(gè)重要的問題是動(dòng)力不足，對(duì)房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長(zhǎng)和調(diào)房?jī)r(jià)存在兩難。到明年宏觀投資增長(zhǎng)可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會(huì)存在問題。同時(shí)，明年還同時(shí)存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時(shí)候?yàn)榱吮Ｖ禃?huì)怎么辦？可能又會(huì)導(dǎo)致去買房來保值，所以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。

第三個(gè)挑戰(zhàn)，多種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.土地資源稀缺的預(yù)期。2.中國(guó)城市化等因素；3.人民幣升值預(yù)期；5.中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)；6.媒體炒作；7.預(yù)期管理缺乏。

第四個(gè)挑戰(zhàn)，開發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，銷售方式便于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省是浙江省，在2009年百強(qiáng)企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外，許多跟房地產(chǎn)不相關(guān)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

第五個(gè)挑戰(zhàn)，貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金暴增，流動(dòng)性充裕，貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銳減。貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，開發(fā)商和購房人首先捕捉到信息開始入場(chǎng)成交，成交量的上升推動(dòng)銷售價(jià)格增長(zhǎng)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有影響，但是影響不像對(duì)一些中小企業(yè)那么嚴(yán)重。

第六個(gè)挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素沒有解決，土地融資助長(zhǎng)地價(jià)上漲。這個(gè)最基本的制度設(shè)計(jì)短期內(nèi)還沒出來，所以有時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。

第七個(gè)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)行為各方的壓力越來越大，即使不會(huì)出現(xiàn)停止，但是也會(huì)出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經(jīng)過一個(gè)周期以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)供給短缺？而在需求方面出現(xiàn)一個(gè)“十字”以后，到一定時(shí)期會(huì)不會(huì)有一個(gè)很強(qiáng)的增長(zhǎng)？當(dāng)然，這種調(diào)控對(duì)于中央政府也有一定壓力。這是住房市場(chǎng)本身面臨的很重要的問題，非常強(qiáng)的緊縮對(duì)各方都帶來很大的壓力。

第八個(gè)挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現(xiàn)在推出的公租房的目標(biāo)、主體都非常不明確，所以保障房快速進(jìn)展也有一定的問題。

第九個(gè)挑戰(zhàn)，目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體，政策不連續(xù)，責(zé)任不落實(shí)，執(zhí)行力有待加強(qiáng)。

最后，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、全球金融、國(guó)際游資虎視眈眈對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的覬覦也是對(duì)房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。