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中國(guó)社科院今天在京發(fā)布2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》。該書(shū)對(duì)我國(guó)今明兩年的房地產(chǎn)形勢(shì)與調(diào)控作出分析，今年全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買(mǎi)一套房。

藍(lán)皮書(shū)也對(duì)明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%-25%，甚至?xí)摺?/p>

藍(lán)皮書(shū)特別指出，目前中國(guó)85%家庭沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住宅，房?jī)r(jià)上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。

房?jī)r(jià)·調(diào)控

中國(guó)房地產(chǎn)深層次矛盾仍待解決

今年4月-9月，國(guó)務(wù)院以及各有關(guān)部門(mén)都分別出臺(tái)了相應(yīng)的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

藍(lán)皮書(shū)指出，這些措施對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控成效是顯著的，開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步的遏制，利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求也初步得到了控制。但是，問(wèn)題總是不能完全解決掉。

正如專家們所說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)有著深層次的矛盾，問(wèn)題的累積并非一日之寒，所以調(diào)控也遭遇許多困境。

藍(lán)皮書(shū)指出了3方面的矛盾：一是實(shí)現(xiàn)居民買(mǎi)得起房的目標(biāo)與猛烈推高房?jī)r(jià)的土地買(mǎi)賣(mài)制度之間的沖突；二是中央要求控制房?jī)r(jià)和中央與地方之間財(cái)政稅收關(guān)系不順的沖突；三是土地是用來(lái)吃飯，還是用來(lái)居住的矛盾。

房?jī)r(jià)·現(xiàn)狀

居民收入漲幅 比房?jī)r(jià)少5個(gè)百分點(diǎn)

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房?jī)r(jià)漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預(yù)計(jì)2010年全年住宅價(jià)格漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個(gè)百分點(diǎn)。

三年之間比較發(fā)現(xiàn)漲幅確實(shí)降了一大截，但與城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)速度相比，仍是在高速領(lǐng)跑，居民腰包里的錢(qián)要買(mǎi)房子仍很難。

這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個(gè)百分點(diǎn)。

2010年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9757元，相比去年增長(zhǎng)10.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.5%。

普通家庭8.76年不吃不喝買(mǎi)套房

普通城鎮(zhèn)居民三口之家8.76年不吃不喝能買(mǎi)一套房，這一數(shù)據(jù)是房?jī)r(jià)收入比的最直接體現(xiàn)。

藍(lán)皮書(shū)指出，2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比是8.76,農(nóng)民工家庭是10.06。其中，城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比比2009年的8.3上升了0.46。

從房?jī)r(jià)收入比看，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，不扣除價(jià)格因素，估計(jì)為18900元左右。

上述數(shù)值是按照城鎮(zhèn)居民每人30平方米以及城鎮(zhèn)居民每戶有3口人進(jìn)行計(jì)算所得出，是用每戶住房總價(jià)除以每戶家庭年總收入得出該比值。

周天勇(博客)表示，按照房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系及家庭負(fù)債破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性考慮，房?jī)r(jià)收入比保持在3-6較為合適，最高不宜超過(guò)7。“超過(guò)7，大部分居民已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)房的能力了?！彼f(shuō)。

記者注意到，這一平均數(shù)值相比房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的大中城市而言，是“小巫見(jiàn)大巫”，諸如北京、上海等大城市房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)達(dá)到20以上，也就意味著20多年不吃不喝才能買(mǎi)一套房。

對(duì)此，藍(lán)皮書(shū)指出，考慮中國(guó)城鄉(xiāng)居民的收入不平衡，中低收入人口占大多數(shù)，在這樣一個(gè)房?jī)r(jià)收入比水平上，在城鎮(zhèn)中需要購(gòu)買(mǎi)新住宅的家庭，85%沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)。

買(mǎi)房錢(qián)超自己6年收入 別買(mǎi)房了

房?jī)r(jià)收入比直白解釋：指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，比值越高，說(shuō)明居民攢錢(qián)買(mǎi)房的年限越長(zhǎng)。

不僅僅是北京的房?jī)r(jià)收入比非常高，其他一些大中城市房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了10。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)收入比超過(guò)15，廣州房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)13，南京房?jī)r(jià)收入比超過(guò)12，就連大連的房?jī)r(jià)收入比也超過(guò)12。雖然現(xiàn)在工資水平有所提升，但和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度相比仍相差不少。

專家稱：“如果買(mǎi)房花的錢(qián)超過(guò)自己6年純收入的總和，那就不要考慮買(mǎi)房了。對(duì)于多數(shù)人而言，按照現(xiàn)有的收入，8.76年純收入之和就能買(mǎi)起一套房子的人并不是很多。”

房?jī)r(jià)·走勢(shì)

調(diào)控不能放松 否則報(bào)復(fù)性上漲

藍(lán)皮書(shū)指出，2011年的房?jī)r(jià)存在兩種可能：一是價(jià)格上漲與暴漲之間惡性循環(huán)，二是房?jī)r(jià)略有下降，或者是溫和上漲。

據(jù)藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，調(diào)控放松，那么房?jī)r(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%-25%，甚至?xí)摺Ｓ嘘P(guān)報(bào)道顯示，2010年前3個(gè)季度全國(guó)僅30個(gè)納入統(tǒng)計(jì)的城市，土地出讓收入就高達(dá)9000億元，比上年增長(zhǎng)70%，該成本必定會(huì)攤?cè)敕績(jī)r(jià)。

藍(lán)皮書(shū)指出，如果中央政府下決心解決住宅問(wèn)題，加大城鎮(zhèn)居住用土地供應(yīng)，改革土地制度和地方政府財(cái)政稅收渠道，出臺(tái)房產(chǎn)稅，嚴(yán)厲打擊土地囤積和房屋的投資投機(jī)行為，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)回歸正常水平，2011年，房?jī)r(jià)有可能略有下跌，或者其漲幅最多為6%，低于城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民工工資增長(zhǎng)速度。

用稅收手段 避免地方政府推高房?jī)r(jià)

周天勇分析指出，要解決中國(guó)的住宅問(wèn)題，需要按照人口城市化的居住需求足額供應(yīng)土地，從房?jī)r(jià)收入比以及房?jī)r(jià)上漲速度與居民收入增長(zhǎng)速度的關(guān)系入手，科學(xué)調(diào)控房?jī)r(jià)水平。

一小部分特別低收入及貧困居民的住宅，國(guó)家要建設(shè)公共租賃房來(lái)解決。

“宏觀調(diào)控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段，需要徹底改革土地房產(chǎn)及其收入體制，使地方政府能有一個(gè)穩(wěn)定合理又不推高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)財(cái)政收入渠道。”周天勇也指出了稅收手段如何控制房?jī)r(jià)。

他建議，對(duì)住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，使居民擁有多套房屋的成本和風(fēng)險(xiǎn)提高，特別是要抑制不通過(guò)信貸而用自有資金購(gòu)買(mǎi)多套房及別墅的需求行為。

周天勇還建議，要讓在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，讓其增強(qiáng)在城市和城鎮(zhèn)中購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。只有這樣，才能從根本上解決中國(guó)數(shù)億人的居住問(wèn)題。

保障性住房

納入地方政府問(wèn)責(zé)范圍

周清杰表示，政府建立中央和地方的分稅體系，這才是政府調(diào)控房地產(chǎn)的治本之策。

范劍平表示，應(yīng)盡量避免行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期造成過(guò)強(qiáng)的沖擊，而要高度重視稅收、法制改革等長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。在此輪房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，中央政府已經(jīng)將保障性住房作為調(diào)控的重點(diǎn)，將保障性住房納入地方政府問(wèn)責(zé)范圍。

另外，將土地出讓金作為補(bǔ)充，將房地產(chǎn)稅率作為調(diào)控市場(chǎng)供求的杠桿，對(duì)遏制投機(jī)性住房需求將有重要作用。

(本文來(lái)源：法制晚報(bào) 作者：王永生)