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房產(chǎn)調(diào)控已嘗試十八般武藝，房價為何仍居高不下？

據(jù)知名機構(gòu)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，樓市調(diào)控密集的近幾個月內(nèi)，廣州乃至全國的房價仍居高不下。就廣州房地產(chǎn)市場而言，二輪調(diào)控后的11月份，一手房成交量雖下跌約六成，但房價仍處于高位。住建部也于近日指出，房產(chǎn)調(diào)控已嘗試十八般武藝，但仍存在難題。那么，這些難題究竟是什么？為什么調(diào)控政策頻出樓價仍居高不下？

繼9.29新政之后，限購令等二輪調(diào)控政策再次襲擊樓市，一、二輪調(diào)控力度究竟如何呢？在我看來，新一輪調(diào)控以限購令為代表，主要是用行政手段壓抑投資需求，業(yè)界和市場普遍認為這是臨時性措施，非長久之計，因此，大家認為從長期來看，房價還是要漲。這就從根本上減弱了調(diào)控效果。

從調(diào)控后的近兩個月樓市來看，成交量雖呈現(xiàn)幅度下滑的態(tài)勢，但成交價格卻仍處于上漲的態(tài)勢。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因，我認為關(guān)鍵是開發(fā)商上半年及“金九銀十”期間已經(jīng)有了大量貨幣回籠，“手中有糧心中不慌”，起碼可以扛上半年。因此，他們賭限購令等新政管不了半年就會失效。而各類信息更多地看好長期房價，從而導(dǎo)致購房者爭搶入市。

近日，國土資源部土地利用管理司司長廖永林近日接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)調(diào)控仍有儲備政策。另有媒體報道，住建部和國土部正在摸底地方對中央調(diào)控政策的落實情況。那么，在今年年底或明年年初，會不會出臺第三輪調(diào)控政策呢？我的看法是：如果不出第三輪調(diào)控政策，前兩輪調(diào)控肯定會落空。但關(guān)鍵是第三輪政策能不能到位一點，否則會讓大家產(chǎn)生“政策疲勞”，影響政策效力。

如果房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，還會有哪些政策出臺呢？我的判斷是，如果調(diào)控要到位，必須形成實實在在的組合拳：一是房產(chǎn)稅逐步從試點到推廣，核心是對第三套房收重稅，抑制投資需求，加大持房成本；二是空置稅和空閑稅一起收，對開發(fā)商六個月內(nèi)沒有賣出去的房收取空置稅打擊捂盤，對購房者一年之內(nèi)自住或出租不到一個月的住房收取空閑稅抑制投資投機需求；三是嚴厲落實兩年土地不開發(fā)收回的規(guī)定，抑制地王的產(chǎn)生；四是讓房產(chǎn)稅、空置稅、空閑稅成為地方稅，土地出讓金50%用于保障性住房，減少地方政府對土地財政的依賴；五是加收住房交易印花稅，學習香港做法，面積越大尤其是別墅、持有時間越短征收的印花稅率越重；六是明確各地保障性住房建設(shè)規(guī)模，逐步向外來務(wù)工人員開放，不僅是民生問題，也是社會穩(wěn)定的需要。如此等等，其實，西方各國、香港都有不少調(diào)控樓市的好辦法，關(guān)鍵看中央政府想不想用。

無論如何，對投資客和剛需客，則要作具體分析，首先，對投資客來說，密切關(guān)注政策動向，減少持房數(shù)量可能較為理性，當然政策決定房價走勢；其次，對剛需客來說，推遲購房或先租后買較為理性，甚至如果符合政策申請公租房也是可以考慮的；再次，對于激進的投資客和經(jīng)濟較寬裕的剛需客來說，如有心水的房屋也可大膽入市，畢竟中央政府的決心有多大、政策力度能否到位也是未知數(shù)。