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房產(chǎn)調(diào)控已嘗試十八般武藝，房?jī)r(jià)為何仍居高不下？

據(jù)知名機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，樓市調(diào)控密集的近幾個(gè)月內(nèi)，廣州乃至全國(guó)的房?jī)r(jià)仍居高不下。就廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，二輪調(diào)控后的11月份，一手房成交量雖下跌約六成，但房?jī)r(jià)仍處于高位。住建部也于近日指出，房產(chǎn)調(diào)控已嘗試十八般武藝，但仍存在難題。那么，這些難題究竟是什么？為什么調(diào)控政策頻出樓價(jià)仍居高不下？

繼9.29新政之后，限購(gòu)令等二輪調(diào)控政策再次襲擊樓市，一、二輪調(diào)控力度究竟如何呢？在我看來(lái)，新一輪調(diào)控以限購(gòu)令為代表，主要是用行政手段壓抑投資需求，業(yè)界和市場(chǎng)普遍認(rèn)為這是臨時(shí)性措施，非長(zhǎng)久之計(jì)，因此，大家認(rèn)為從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還是要漲。這就從根本上減弱了調(diào)控效果。

從調(diào)控后的近兩個(gè)月樓市來(lái)看，成交量雖呈現(xiàn)幅度下滑的態(tài)勢(shì)，但成交價(jià)格卻仍處于上漲的態(tài)勢(shì)。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因，我認(rèn)為關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商上半年及“金九銀十”期間已經(jīng)有了大量貨幣回籠，“手中有糧心中不慌”，起碼可以扛上半年。因此，他們賭限購(gòu)令等新政管不了半年就會(huì)失效。而各類(lèi)信息更多地看好長(zhǎng)期房?jī)r(jià)，從而導(dǎo)致購(gòu)房者爭(zhēng)搶入市。

近日，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林近日接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控仍有儲(chǔ)備政策。另有媒體報(bào)道，住建部和國(guó)土部正在摸底地方對(duì)中央調(diào)控政策的落實(shí)情況。那么，在今年年底或明年年初，會(huì)不會(huì)出臺(tái)第三輪調(diào)控政策呢？我的看法是：如果不出第三輪調(diào)控政策，前兩輪調(diào)控肯定會(huì)落空。但關(guān)鍵是第三輪政策能不能到位一點(diǎn)，否則會(huì)讓大家產(chǎn)生“政策疲勞”，影響政策效力。

如果房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，還會(huì)有哪些政策出臺(tái)呢？我的判斷是，如果調(diào)控要到位，必須形成實(shí)實(shí)在在的組合拳：一是房產(chǎn)稅逐步從試點(diǎn)到推廣，核心是對(duì)第三套房收重稅，抑制投資需求，加大持房成本；二是空置稅和空閑稅一起收，對(duì)開(kāi)發(fā)商六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有賣(mài)出去的房收取空置稅打擊捂盤(pán)，對(duì)購(gòu)房者一年之內(nèi)自住或出租不到一個(gè)月的住房收取空閑稅抑制投資投機(jī)需求；三是嚴(yán)厲落實(shí)兩年土地不開(kāi)發(fā)收回的規(guī)定，抑制地王的產(chǎn)生；四是讓房產(chǎn)稅、空置稅、空閑稅成為地方稅，土地出讓金50%用于保障性住房，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)；五是加收住房交易印花稅，學(xué)習(xí)香港做法，面積越大尤其是別墅、持有時(shí)間越短征收的印花稅率越重；六是明確各地保障性住房建設(shè)規(guī)模，逐步向外來(lái)務(wù)工人員開(kāi)放，不僅是民生問(wèn)題，也是社會(huì)穩(wěn)定的需要。如此等等，其實(shí)，西方各國(guó)、香港都有不少調(diào)控樓市的好辦法，關(guān)鍵看中央政府想不想用。

無(wú)論如何，對(duì)投資客和剛需客，則要作具體分析，首先，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，密切關(guān)注政策動(dòng)向，減少持房數(shù)量可能較為理性，當(dāng)然政策決定房?jī)r(jià)走勢(shì)；其次，對(duì)剛需客來(lái)說(shuō)，推遲購(gòu)房或先租后買(mǎi)較為理性，甚至如果符合政策申請(qǐng)公租房也是可以考慮的；再次，對(duì)于激進(jìn)的投資客和經(jīng)濟(jì)較寬裕的剛需客來(lái)說(shuō)，如有心水的房屋也可大膽入市，畢竟中央政府的決心有多大、政策力度能否到位也是未知數(shù)。