適逢年底將近,二次調(diào)控步伐已漸行漸遠(yuǎn),各地樓市都開始打起了自家的算盤。俗語講縣官不如現(xiàn)管,隨著北京樓市預(yù)售資金監(jiān)管制度的大限將至,11月份,北京新盤大量入市,直接點燃了“鐵腕”制度執(zhí)行前住宅市場最后的瘋狂。然而,北京樓市在大肆放量的關(guān)口之下,無疑成為焦點,眾多猜測紛至沓來,北京樓市能否實現(xiàn)以量換價?將成為年前樓市待解的最大謎團。
北京樓市量價藏貓膩 房價難以下挫
突如其來的預(yù)售金監(jiān)管制度已經(jīng)讓風(fēng)雨飄搖的北京樓市再次渙散,隨著開發(fā)商的策略跟進(jìn),樓市棋局也已頻頻展露端倪,步步為營成為了此時開發(fā)商隨機應(yīng)變的最佳解讀。11月本是樓市的傳統(tǒng)淡季,然而12月預(yù)售金面臨的全面卡死,使得北京樓市淡季不淡,據(jù)統(tǒng)計中上旬新增預(yù)售項目及預(yù)售公示項目合計已達(dá)到了28個,比8、9、10三個月的總和還多2個,大量新盤的扎堆入市不僅引發(fā)局部市場“供大于求”的猜測,從而使得房價下降猜想再次浮出水面。
無獨有偶,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,京城本月已有簽約的項目平均售價跌破1.7萬大關(guān),創(chuàng)半年來最低,環(huán)比下跌兩成。乍一看如此利好消息使得觀望群體再次對樓市燃起希望,然而悉數(shù)此次均價樓盤,不難發(fā)現(xiàn)新入市項目多集中于邊緣區(qū)縣,而郊區(qū)縣項目比重偏高且價格降低,進(jìn)而拉低了全市整體成交價格,即帶動了11月新盤均價整體下滑。由此可見,如此均價下跌僅僅是片面樓價效應(yīng),北京大部分新盤售價仍是高高在上,這一切不過是一場“大喘氣”式的表演,不僅如此,縱觀中國經(jīng)濟局勢,房地產(chǎn)作為反映資產(chǎn)價格的重要一面,在通脹的影響下很難打開降價通道。
經(jīng)濟面臨內(nèi)憂外患 通脹壓力阻礙房價下降
央行9日內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,很顯眼通貨預(yù)期已經(jīng)被逐漸強化。外部由于美元正在趨于弱化,國際貨幣環(huán)境已不容樂觀,國內(nèi)物價上漲已經(jīng)威脅到“米袋子”“菜籃子”,如此內(nèi)憂外患的經(jīng)濟形勢已經(jīng)在心理層面制造了恐慌,此時,地產(chǎn)作為有效的資產(chǎn)工具,其一貫的保值增值空間已經(jīng)成為了抵制通脹的救命稻草。與此同時,地產(chǎn)作為拉動中長期投資的重要力量依然會繼續(xù)活躍,房價下降顯然成為了遙不可及的預(yù)想。
除此之外,截至11月22日,北京今年的土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1004.48億元,比去年同期增加57.2%,在土地出讓金大幅增收的同時,北京市的住宅樓面地價達(dá)到了8255.96元/平方米,大幅超過去年。試問,如此走高的樓面地價怎能撼動未來房價?不僅如此,大肆拿地的開發(fā)商已經(jīng)做好了高投入高回報的規(guī)劃,如此大開大合的迎戰(zhàn)策略已經(jīng)使得開發(fā)商越戰(zhàn)越勇,前三季度的銷售預(yù)期也已經(jīng)達(dá)到理想,銷售的回款和會計結(jié)算將保持較為寬松的財務(wù)狀況,房企主動降價的可能性微乎其微。
最后,在房地產(chǎn)運行至年底的重要關(guān)卡,加之通脹預(yù)警的不斷加劇,若想過好年關(guān),一方面需要相關(guān)部門再接再厲保溫宏觀調(diào)控,鞏固調(diào)控成果。另一方面,需要市場在制度趨于完善的帶動下,以身作則積極扭轉(zhuǎn)被動局面。只有中國經(jīng)濟走穩(wěn),房地產(chǎn)作為經(jīng)濟鏈條中的重要一站才有望回歸理性。
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