網(wǎng)易房產(chǎn)訊 12年光陰,恍若隔世,回想起自己的購(gòu)房經(jīng)歷,盧偉一臉唏噓之色,搖頭感嘆。
2005年,29歲的盧偉正盤(pán)算著在廣州實(shí)現(xiàn)他的首次置業(yè)夢(mèng),那一年樓市異常動(dòng)蕩,國(guó)家一道道“金牌”劍指高房?jī)r(jià),“樓市泡沫”幾乎成了全國(guó)最熱的話題,眾多知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家警示房地產(chǎn)泡沫,盧偉也決定擱置他的購(gòu)房計(jì)劃。
但隨后的事情讓他懊悔不已,房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有受到調(diào)控影響,反而上演了一幕精彩的“逆風(fēng)飛揚(yáng)”,盡管2008年的金融風(fēng)暴影響了它的飛躍速度,但隨后的報(bào)復(fù)性上漲讓人看得目瞪口呆,盧偉相中的區(qū)域,房?jī)r(jià)已經(jīng)從5000元/平米飆升到15000元/平米,看著和自己收入水平相當(dāng)?shù)呐笥言缫呀?jīng)享受房子帶來(lái)的巨大升值,盧偉終于在今年年初出手,但按照他的說(shuō)法,當(dāng)年可以買(mǎi)豪宅的錢(qián),現(xiàn)在只能買(mǎi)一個(gè)小戶(hù)型。
這就是現(xiàn)實(shí),自從1998年劃時(shí)代的房改啟動(dòng)后,在這12年里,中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫之爭(zhēng)幾乎沒(méi)有停止過(guò),但這絲毫沒(méi)有阻擋房?jī)r(jià)飆漲的勢(shì)頭,人民怨言越大,房?jī)r(jià)漲得越猛,連溫總理早前在澳門(mén)也表示:“左一個(gè)(國(guó))十條、右一個(gè)(國(guó))五條,但房?jī)r(jià)就是壓不下來(lái)”。【相關(guān)閱讀:溫家寶:房?jī)r(jià)壓不下來(lái) 若真買(mǎi)不到房可先租】
房?jī)r(jià)與收入,就像童話故事里的龜兔賽跑,房?jī)r(jià)已經(jīng)像兔子般一躍而起,但像烏龜般慢吞吞的收入能迎頭趕上嗎?
漲!漲!漲!
1998年7月3日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式拉開(kāi)中國(guó)房改的帷幕,成為中國(guó)住房制度改革的一個(gè)分水嶺。
回顧房改后12年的房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì),你會(huì)發(fā)現(xiàn)在房改的頭五年,盡管房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速,但房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)快速上漲,那時(shí)候樓市仍然處于買(mǎi)方市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在的牛氣沖天。但隨著2003年國(guó)務(wù)院“18號(hào)文”的頒布,房地產(chǎn)正式被確立為支柱行業(yè),大量購(gòu)房需求涌入商品房市場(chǎng),房?jī)r(jià)正式進(jìn)入“主升浪”,在隨后的六年時(shí)間里,除了2006年與2008年外,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)每年漲幅均維持在14%以上。
與統(tǒng)計(jì)局提供的全國(guó)房?jī)r(jià)相比,一線城市房?jī)r(jià)的漲幅更是驚人,根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)整理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從1998年-2009年北京全市均價(jià)漲了172%,上海漲了399%,深圳漲了200%,但由于早年的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍主要集中在市中心,如今統(tǒng)計(jì)范圍卻納入了大量郊區(qū)樓盤(pán),以北京為例,如今五環(huán)內(nèi)新房的“起步價(jià)”已經(jīng)是25000元/平方米以上,房?jī)r(jià)真實(shí)漲幅比起數(shù)據(jù)顯然更大。
房?jī)r(jià)與收入的賽跑
房改12年,高房?jī)r(jià)之所以讓人怨聲載道,正是由于房?jī)r(jià)與收入就如同龜兔賽跑,房?jī)r(jià)早已經(jīng)像兔子般跑到大老遠(yuǎn)的地方,收入?yún)s像烏龜般慢吞吞的爬行,導(dǎo)致差距越來(lái)越大。
“政府與高房?jī)r(jià)已經(jīng)斗爭(zhēng)了6年,為何還是屢敗屢戰(zhàn),主要是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局沒(méi)有充當(dāng)好偵查敵情的角色”,東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)、華東師大商學(xué)院地產(chǎn)系主任華偉接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時(shí)表示。
翻開(kāi)最近12年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)與收入數(shù)據(jù),你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里面確實(shí)出現(xiàn)了一個(gè)“大烏龍”。1998年房改啟動(dòng)之時(shí),全國(guó)商品房平均價(jià)格為1854元/平方米,2009年的全國(guó)商品房住宅平均價(jià)格則為4445元/平方米,12年時(shí)間增長(zhǎng)了1.39倍;在收入方面,1998年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5425元/年,2009年則為17175元/年,漲幅達(dá)到2.16倍,這意味著從官方數(shù)據(jù)來(lái)看,房改12年,收入增幅甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房?jī)r(jià)漲幅,這不得不令人疑惑,官方數(shù)據(jù)為何與民眾感受相差甚遠(yuǎn)?
有業(yè)內(nèi)人士表示,由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所采用的統(tǒng)計(jì)方式是由房產(chǎn)企業(yè)直接填寫(xiě)銷(xiāo)售價(jià)格,而且統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往存在滯后性,所以往往被“降價(jià)”;相反,由于目前城鎮(zhèn)居民收入統(tǒng)計(jì)體系主要為國(guó)企、央企等高收入企業(yè),占據(jù)比例較大、工資較低的私營(yíng)企業(yè)并未納入到統(tǒng)計(jì)體系,因?yàn)槭杖胪氨辉鲩L(zhǎng)”。
但除了統(tǒng)計(jì)上的缺陷,更重要的原因在于收入分配不均,房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)一步加劇了貧富懸殊。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為,形成高房?jī)r(jià)的原因有很多,其中一個(gè)重要的原因是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)制造出大量的財(cái)富,但由于收入分配不平均,增加的財(cái)富富人分得多,窮人分得少,富人手里積聚了太多的財(cái)富卻缺乏良好的投資渠道,所以都去買(mǎi)房,造成房?jī)r(jià)被推高,最后的結(jié)果是富人更富、窮人更窮。
“社會(huì)把高房?jī)r(jià)當(dāng)成是抑制中國(guó)消費(fèi)的罪魁禍?zhǔn)祝@是一種錯(cuò)誤的看法,真正的罪魁應(yīng)該是收入分配不均”,華偉認(rèn)為,房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)帶動(dòng)鋼筋、水泥等眾多下游行業(yè)消費(fèi),但由于國(guó)民收入分配不均,造成壟斷行業(yè)收入增多快,競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)增長(zhǎng)慢,因此擠壓了房地產(chǎn)以外的消費(fèi)行業(yè),因此不是高房?jī)r(jià)的錯(cuò),而是收入分配的錯(cuò)。
高房?jī)r(jià)出路何在?
根據(jù)去年易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示,2009年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比達(dá)8.03,創(chuàng)歷史新高,已經(jīng)國(guó)際公認(rèn)超過(guò)3-6倍的安全線,這其中京、滬、深、杭四地純商品住宅的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)14,而大部分中西部地區(qū),尤其是西部地區(qū),房?jī)r(jià)收入比普遍較低,基本上沒(méi)有房?jī)r(jià)泡沫。
野村證券中國(guó)房地產(chǎn)分析師李偉烈認(rèn)為,一線城市14倍的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)和日本上世紀(jì)房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的數(shù)字相當(dāng),現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商們是在給大城市中20%到30%高收入人群建造房子,普通百姓靠工資收入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)買(mǎi)不起房子的。
“既然泡沫已經(jīng)產(chǎn)生,那么解決的方法只有兩個(gè),要么讓泡沫自然破裂,要么是讓其軟著陸”,中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時(shí)表示,如果讓前者發(fā)生,那么房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)如許多人所愿出現(xiàn)50%甚至更多的暴跌,但屆時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)崩潰,就像90年代日本,這是所有人都不想看到的。另外一種做法,就是讓房?jī)r(jià)放緩上漲速度,同時(shí)加快居民收入增長(zhǎng)的幅度,通過(guò)縮小房?jī)r(jià)與收入的差距擠掉房地產(chǎn)泡沫,十二五規(guī)劃之所以再提收入分配改革,表明政府正是希望通過(guò)此方法解決高房?jī)r(jià)的難題。
除了收入分配改革,顧云昌還認(rèn)為,對(duì)于富人,政府應(yīng)該加快金融創(chuàng)新改革,吸引資金流出房地產(chǎn)進(jìn)入其它金融領(lǐng)域;對(duì)于大多數(shù)老百姓,政府一方面要加大土地供應(yīng),增加普通商品房供應(yīng),另一方面要加大保障房建設(shè)力度,只有從根本上扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系,高房?jī)r(jià)才能得到有效遏制。
可以想象,這段房?jī)r(jià)與收入的故事還會(huì)繼續(xù),但最終的結(jié)局能否像童話故事般,飛速疾馳的兔子打個(gè)盹,結(jié)果讓姍姍來(lái)遲的烏龜迎頭趕上,成為勝利者?(記者:區(qū)家彥)
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